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“营改增”对房地产企业财务管理的影响

来源:用户上传      作者:唐魁

   [摘 要]我国当前社会经济飞速发展过程中,传统营业税的重复征税等税收不合理的情况逐渐凸显,为了使税收制度更加合理,促进企业长远发展,随着“营改增”政策的全面落实,税收政策更加合理,同时对房地产企业的会计核算及内部管理工作也提出了更高的要求,房地产企业需紧跟国家税制改革的步伐,结合企业自身情况,提高财务人员的专业素质,重视税务筹划工作,充分利用税制改革的政策优势,从而保证企业健康稳定的长远发展。
   [关键词]“营改增”;房地产企业;财务管理
   [DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.20.134
   1 引言
  我国当前社会经济飞速发展过程中,传统营业税的重复征税等税收不合理的情况逐渐凸显,为了使税收制度更加合理,促进企业长远发展,国家也不断地深入改革相应的税收制度。“营改增”政策推出后先进行了试点工作,之后作为我国税收改革的主要政策全面推行,施行对象包括房地产等其他行业,增值税制度下房地产企业会计核算方式的变化,使得房地产企业的财务工作的管理也受到很大的影响。
   2 “营改增”政策的内容
  “营改增”全称营业税改征增值税,是指取消传统的营业税,将以前征收营业税的应税项目改成征收增值税。传统的营业税有重复纳税的缺陷,而增值税是流转税,是仅对货物或服务流转过程中的增值部分征收的一种税,“营改增”的最大特点是可以减少重复征税,可以促使企业形成更好的良性循环,有利于企业降低综合税负。
   3 “营改增”对房地产企业财务管理带来的影响
   3.1 会计科目的设置
  传统的营业税是价内税,房地产企业的全部购房款计为收入,以全部收入乘以适用税率计算得出的税款数,计算出当期销售产生的税款即为当期应缴纳的营业税税款,并通过“营业税金及附加”科目核算。而增值税是价外税,在增值税的计税规则下,需要会计在核算过程中将收入换算成不含税收入记账,以不含税收入乘以适用税率计算得出的税款数,计算出当期销售产生的税款,再扣减掉当期可用于抵扣的进项税额后,计算得出当期应缴纳的增值税税款,而且增值税需在“应缴增值税”科目下增设“简易计税”“销项税额”“进项税额”等多个科目分别进行核算,这就增加了房地产企业在会计核算过程中的复杂性。
   3.2 新老项目的核算
   房地产企业的项目开发周期普遍较长,很多房地产企业开发的项目在“营改增”政策全面推行前就已经开发但尚未完工,在“营改增”政策施行前这些项目属于营业税的征税范围,前期已投入的开发成本已无法取得增值税进项税额抵扣税款,为使“营改增”实现平稳过渡,“营改增”相关政策实施细则对于房地产企业《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目界定为房地产老项目,老项目可选择采用增值税简易计税办法,增值税的进项税额是不得抵扣的;对于房地产企业《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日后的项目则界定为房地产新项目,新项目则必须采用增值税一般计税办法,当期应缴增值税是抵扣增值税进项税额后计算得出的。因此,房地产企业开发的新项目与老项目必须分别管理、分开核算,这就要求房地产企业对项目管理更为严格。
   3.3 扣税凭证的管理
  “营改增”政策施行前,房地产企业收到的合法有效单据可据实入账。“营改增”政策施行后,房地产企业的新项目必须在增值税一般计税规则下核算,在此规则下房地产企业当期需要缴纳的增值税,是用当期销售产生的销项税额扣减掉当期可抵扣的进项税额计算得出的。增值税管理办法规定中可抵扣的进项税额凭证,主要是增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书以及其他扣税凭证,而很多房地产企业在实际生产运营管理的过程中,有很多支出无法取得上述可扣税凭证,这就要求房地产企业必须加强税务筹划工作。
   4 “营改增”后房地产企业财务管理可采取的对策
   4.1 提高财务人员专业素质
  在“营改增”后,房地产企业的税务申报和会计核算方式的变化,对财务人员提出了更高的要求,财务人员的专业素质显得更为重要。如果房地产企业财务人员没有增值税会计核算及税务申报的专业知识,将使得整个房地产项目核算混乱,进而影响会计核算的准确性。因此,房地产企业在选择招聘财务人员时,应加强对财务专业知识的系统评估。
  随着“营改增”政策的全面推行,政策相关的实施细则也不断出台,因此财务人员必须积极学习新政策,以做好会计核算及税务申报工作。因此,房地产企业应制定相应的制度鼓励财务人员参与注册会计师、税务师资格考试,并对考试通过人员进行奖励,以此激励财务人员自发学习新政策;对财政和税务部分推出的新政策内容,也应及时组织对财务人员的培训,从而使财务人员及时掌握新政策,保证会计核算的准确性。
  只有房地产企业财务人员的专业素质得到有效的提高,才能在新的税收政策下建立健全会计核算机制,做好会计核算工作。
   4.2 加强税务筹划工作
  “营改增”政策规定房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时可以按照较低的预征率预缴增值税,实际交房时再按适用税率计算增值税。房地产企业可以利用此政策进行税务筹划,采取预收款方式销售开发项目,以获得延迟纳税的好处,可缓解房地产企业在项目开发期间的资金压力。
  在增值税一般计税规则下,房地产企业可抵扣的进项税额,主要是通过取得增值税管理办法规定的可抵扣进项税额凭证来确定,企业因自身经营需要当期取得的可抵扣进项税额的金额越多,当期需要缴纳的增值税越少,因此要求房地产企业建立完善的内部管理制度,规范业务操作流程,财务人员应与业务人员对相关业务积极进行事前有效沟通,做好税务筹划,从而降低实际可能遇到的税收风险,降低企业的综合税负。房地产企业还需要加强内部管理,明确会计操作规范,对收到可用于抵扣的进项税额凭证在规定的期限内进行抵扣,避免给企业造成不必要的损失。
  税法中对印花税的规定,合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据;未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。“营改增”政策推行后,房地产企业可以按照此政策进行税务筹划,可在合同签订前在合同模板中将不含税金额和增值税分开注明,按照不含增值税的金额计算印花税,可以减少房地产企业实际需要缴纳的印花税税款,从而为企业增加一定的利润。
  房地产企业应当积极进行税务筹划,建立有效的风险防控机制,采用事前预防、事中监控的控制措施,从而避免或减少事后造成的税收风险。
   5 结语
  “营改增”政策是我国目前推行的十分重要的税制改革政策,对房地产企业的稳定发展产生了积极的影响,同时对房地产企业的会计核算及内部管理工作也提出了更高的要求。房地产企业需紧跟国家税制改革的步伐,结合企业自身情况,提高财务人员的专业素质,重视税务筹划工作,不断完善会计核算机制,加强财务管理工作,制定科学的发展策略,充分利用税制改革的政策优势,从而保证企业健康稳定长远发展。
   参考文献:
  [1]范春媛.试析“营改增”后房地产企业税务风险[J].财会学习,2019(28):162.163
  [2]苏翠英.浅析“营改增”对房地产企业财务管理的影响与应对措施[J].科技经济导刊,2019,27(29):220
  [3]郭倩.“營改增”对企业会计核算及纳税的影响[J].纳税,2019,13(30):20
  
   [作者简介] 唐魁(1988—),男,汉族,湖北襄阳人,会计师,学士学位,研究方向:财务管理。
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