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试析房地产开发经营风险分析与对策

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  【摘要】改革开放以来,随着社会的快速发展,各行各业都如雨后春笋般的复苏,以此同時,竞争也越来越激烈,房地产企业迅速的在竞争中崛起,成为了国家经济的重要支柱企业,但是有发展就要承担风险,房地产的开发投资同样存在着一定的风险,并且贯穿了整个开发当中,房地产企业的经营者一定要重视风险,从开始竞标土地,到开发进行房屋设计建造,到房屋销售并且售出,整个过程都不能松懈,经营风险一直存在。近几年,国家出台了一系列政策来,来控制房价和房地产市场,但是房地产企业的发展势头仍然迅猛。因此,加强经营风险管理,对于房地产企业的发展至关重要,也是房地产开发经营企业投资成功的保证。
  【关键词】房地产开发  经营风险  对策
  引言:在我国高度重视城市化建设的新形势下,房地产行业步入了加快发展的快车道。但房地产行业内部之间的竞争十分激烈,特别是国家近年来制定的关于房地产宏观调控的一系列政策,包括产品政策、土地政策、金融政策和抑制房价的政策,更对房地产企业提出了新的、更高的要求。尽管从总体上来看,国有房地产开发企业具有很强的经营与发展能力,特别是与民营房地产开发企业相比,由于其规模相对较大,经营体制相对比较完善,因而具有一定的竞争力。但在新的历史条件下,国有房地产开发企业同样面临着一系列经营与发展风险,特别是在我国大力实施“营改增”政策以及加大房地产市场宏观调控的背景下,要求国有房地产开发企业更加高度重视经营发展风险的防范与控制,特别是要采取多元化、系统化、效能化的措施,既要深刻认识到防范和化解经营发展风险的重要性,也要运用创新性举措提升自身的防范能力。
  一、风险管理实施的重要意义
  房地产企业在市场的经营发展中往往面临众多的不确定性,这就在很大程度上造成了其开发经营风险的出现,因此风险管理的实施对于其往往有着重要的意义,主要表现在以下的几个方面:第一,风险管理从本质上来看是企业经营发展中不可或缺的内容,要想确保房地产企业在开发经营中盲目性的减少,利用风险管理来实现风险的规避就显得至关重要;第二,风险管理的实施对于房地产企业而言能更为有效的提高其自身的市场适应能力。究其原因主要是因为,近年来我国的市场环境出现了明显的转变,这为房地产行业带来了一定的投资风险,且就房地产市场来看,其本身存在一定的不充分性而在很大程度上提高了风险管理的要求;第三,通过风险管理的实施能有效推动房地产行业整体的发展,并为其发展的稳定性和健康性提供有力的保障。
  二、房地产开发经营风险分析
  (一)销售风险
  房地产开发经营的最终目标就是实现对开发产品的销售,而这一环节往往直接营销房地产企业的受益。基于此,结合市场的实际情况合理的进行定价并选择有效的销售方式对房地产企业而言就显得至关重要,且还要求房地产企业能够合理的进行宣传方式的选择。而就销售风险来看,其产生往往是因为房地产企业不能合理的进行产品的定价,或者是销售的方式无法满足消费者的需求,而给产品的销售带来了限制而造成了风险的出现。
  (二)政策风险
  所谓政策风险,顾名思义一定是跟政府有关,政府有时会根据市场经济的发展和变化,出台相关的政策,来稳定整个房地产市场,有时政策的变化会给房企产开发商,带来一定的经济损失,最近几年,为了更好的控制房价,国家加大了对房地产的调整和控制政策,从整个房地产销售情况和各个地区的房价来看,对房地产企业无疑是一个巨大的冲击。首先是产业政策。政府的政策对房地产企业的整个发展起着绝对的决定性作用,可以这么说房地产商要根据相关政策决定房屋的后续改变以及各项的需求,一方面国家通过产业政策,对于一些企业进行扶持,如果房地产企业也被纳入其中,那么在国民经济中的比重和地位都会有所增加,国家也会拨大量的资金给与支持,反之,房地产企业的整体经济效益一定会有影响。其次是金融政策。国家对于金融政策进行适当的调整,决定着房地产开发商和经营者是能赚取利润还是受到损失,一旦政府认为房地产投资出现了白热化的形式,就会紧缩信贷的政策,正在建立的项目,会因为资金的短缺暂时停工,直接影响了工程的进度,致使房地产的投资商受到一定的损失。最后就是土地政策,这是房地产开发的基础,看准地皮,把利益最大化,土地政策的变化势必会影响房地产业的开发,土地政策的风险源于产权制度的变更,这是房企产开发商不能忽略的问题。
  (三)现金流量管理风险
  ①现金流量观念。房地产企业开发经营过程具有长期性,资金的周转期较长,周转率偏低,项目变现能力差,因此,需要加强对现金流量的管理。据调查,我国房地产企业多属民营经济成分,缺乏现金流量管理观念,在经济效益良好的情况下,盲目扩大生产规模,加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展,一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。②偿债风险。举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设法追回外欠的债款,加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后,又没有对整个项目的资金使用作全盘计划,盲目使用,分不清资金使用的轻重缓急,只考虑了个别项目的用款,影响了整体的收益目标。加之,在偿债顺序上,筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后,并要求注意保持间隔期,在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择,使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押,既影响了销售收入的实现,又影响偿还贷款能力,使企业成本负担加重,偿债风险增大。
  三、房地产开发经营风险的预防对策
  (一)对房地产销售经营的方式策略进行创新
  无论房地产企业前期开展怎样的工以及采取怎样的方式进行房地产的开发,其最终的目的都是更好的实现对楼盘的销售,以实现在手绘开发成本的同时还能获取相应的利润。基于此,为有效实现对风险的管理,也要求房地产企业能够重视对销售经营的方式策略进行创新。从现实层面来看,销售经营的最终目的就是将开发的产品有效出售以有效实现成本的回收以及利润的获取,基于此,对销售经营方式策略的创新就可以从一下的几个方面实现:第一,对销售经营的价格进行调整以有效缓解消费者的购买压力。房地产企业在销售经营中可以采用更加灵活的支付方式,通过分期付款等提高产品销售的成交率,这也是目前我国绝大多数房地产企业在销售经营中会采用的一种方式;第二,以第三方担保为基础实施贷款购房,即有购房者提供一定的首付而金融机构支付全款,购房者则每月固定向金融机构进行还款。此外,房地产企业还可通过机子的方式来降低自身的投资风险以更好的实现风险管理。   (二)做好项目开发前的可行性报告
  房地产开发的过程是十分复杂的,里面涉及的环节和部门非常的多,因此,在房地产开发商在启动项目之前,一定要做好充分的项目可行性报告分析,这是投资的关键和基础所在,在前期的可行性阶段是整个过程最为不确定性的,因为一切都是只是预期的计划当中,开发项目一旦开始进行,就会面临一个相对狭窄的消费市场,消费就会有风险,因此,在项目实施前,开发商一定要进行各项的评估,在符合城市规划和政府的相关法律规定下,与自身的企业的现状和发展要求相结合,确定投资项目的用途和规模以及其他的相关预测,为后续的投资决策提供一定的依据,在不确定的因素上做好风险的评估和预测,为整个项目的成功做整体的规划和方向。
  (三)现金流量风险管理控制对策
  第一,房地产企业的经营及管理活动都会在现金流上表现出来,现金流出现问题企业的资金链将产生断裂,其经营活动无法保证,将导致企业经营破产。我们首先要强化日常现金流的监控和管理,對于企业销售费用、营运成本、工资和企业贷款利息等支出性现金流和销售等流入性现金流进行严密的统筹管理,缓急并存;同时我们要对重大现金流进行科学管理,严格控制支出,对支出项目合理性、金额、审批等进行多次审核,防止出现现金支出安全性问题。房地产企业财务风险涉及企业经营和管理的各个方面,针对这些风险,我们要用科学的态度予以应对,除了在日常财务管理工作之中对财务风险进行严格监控之外,我们还需要采取各种措施把财务风险消灭在最初的阶段。房地产企业的偿债、盈利、营运和现金流风险各具特色,我们的财务工作人员也要有更加高超的职业能力,把财务风险管理做好。第二,房地产行业具有很高的偿债风险,安排资金结构以规避偿债风险具有很重要的意义。房地产企业应该加强资本结构控制,根据企业规模和融资环境等确定权益和债务的比例,对于项目要充分考虑投资额度和营销过程中的各种因素,一般需要采取“三分之一原则”,即自有资金、银行贷款和预售资金比例各三分之一;同时,房地产企业要合理搭配债务逾期,按照房地产开发的周期选择搭配期权结构,以中长期负债为主,利用担保贷款按揭资金,增加预售的资金回笼。更好预测利息和息税前资金利用率发展情况,调整筹资方案;再次,房地产企业要合理安排偿债资金,在预售和销售环节严控资金的回收,配合财务部门组合偿债资金,做到按时还款。
  (四)构建经营风险防范体系
  健全和完善经营发展风险防范体系,对于促进国有房地产开发企业更有效防范和控制经营发展风险具有重要保障性,因而一定要构建更具有科学性和效能性的经营发展风险防范体系。着眼于防范和控制融资风险,大力加强融资体系建设。既要进一步拓展融资渠道,同时也要正确处理好长期融资与长期融资之间的关系,避免国有房地产开发企业出现融资风险。着眼于防范和控制投资风险,进一步健全和完善房地产投资决策体系,努力做到科学决策、民主决策、依法决策,进而使投资决策更具有科学性,避免出现投资风险。着眼于防范和控制项目风险,进一步优化项目管理机制,对于可能出现的项目风险应当事先考虑到位,并且制定专门的实施方案。
  (五)为房地产投资者创造良好的投资环境
  政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。借鉴经济发达国家和地区防范和控制风险取得的一系列成功经验,我国政府对此采取以下措施:①加强房地产宏观调控政府对房地产业宏观调控应根据房地产业周期波动的发展趋势,实施经常性徽调、短期微调和中长期发展相协调的方式,在调控时机上尽可能“早半拍”,根据周期的先行景气指标及时进行调控,避免“急刹车”带来的巨大震荡。在调控力度上,应尽可能实现宏观调控“软着陆”,避免力度过大或不足造成的大幅度波动和恶性发展。在调整节奏上应根据产业发展现状,实施适度紧缩与适度扩张交叉进行,在总量控制前提下实行结构调整。②调节房地产投资结构,促使房地产市场供求平衡在土地一级市场上,要在土地利用总体规划和城市规划指导下,对房地产企业开发用地实行总量控制,保证土地供需平衡。在土地使用权的出让方式上,更多采用招标、拍卖方式,减少协议出让方式中的“市长价”和“人情价”。重视清理土地隐形市场。在土地二级市场上,优化房地产投资结构,促使房地产市场在总量和结构上达到平衡。一方面限制高级住宅、高标准宾馆、花园别墅和度假村的建设;另一方面,大力发展适销对路的普通住宅,在资金、税收上向微利房和解困房倾斜,引导资金流向普通住宅建设。
  四、结语
  在当前我国更加高度重视房地产市场宏观调控的新形势下,伴随着“营改增”政策的深入实施,对国有房地产开发企业经营与发展提出了更高的要求,也使国有房地产开发企业面临着一系列经营发展风险。这就需要国有房地产开发企业在未来的经营发展过程中,必须从有利于促进国有房地产开发企业可持续发展以及提高经济效益的战略高度,将经营发展风险防范上升到战略层面,采取更具有超前性、战略性、系统性的举措。努力推动经营发展风险防范改革和创新,重点要在重视经营发展风险防范工作、构建经营发展风险防范体系、创新经营发展风险防范模式等诸多方面取得突破。最大限度地防范和控制国有房地产开发企业可能出现的各类风险,推动国有房地产开发企业步入良性发展轨道。
  参考文献:
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