保障性房屋建设项目财务风险管控策略

来源:用户上传      作者:夏华勇

　　 摘要：保障性房屋本质上是具有社会保障安置性的住房，是国家为解决社会中低收入群体住房难问题而开发的项目，其以低价销售给中低收入家庭。保障性房屋建设，是关乎民生的重点工程，对于经济社会发展具有重大推动作用，能够有效提升民众幸福感，满足基本住房保障性要求。伴随着国家政策的推动，保障性住房建设项目也不断增多，在开发保障性房屋项目过程中，资金需求量大，项目质量要求高，因此在建设过程中需要多方筹集资金，由于保障性房屋项目建设的特殊性和资金来源多样性，使得企业在项目建设过程中面临财务风险。文章主要结合保障性房屋建设项目进行分析，探讨加强财务风险管控的有效对策。
　　 关键词：保障性房屋；建设项目；财务风险；管控策略；探究
　　 一、绪论
　　 （一）研究背景
　　 保障性房屋建设项目顾名思义是国家为缓解中低收入群体住房难问题，而推出的具有公益性质和社会保障性质的一类房屋建设项目。相较于普通的开发项目，保障性房屋由政府牵头，统一建设、统一分配、统一管理。由于其非营利性特点，在项目建设过程中资金投入规模较大，这也就导致了项目建设资金来源多元化和建设周期复杂化，其中资金来源不仅有银行和公积金贷款，还有债券或者信托，甚至部分房屋建设采用PPP模式合作开发项目，这无疑增加了建筑项目的财务风险，因此加强保障性房屋建设项目财务风险管控十分必要。
　　 （二）研究意义
　　 本文主要围绕保障性房屋建设项目进行分析，探究在项目建设过程中各环节，如招投标环节、筹资环节、建造环节、移交环节等面临的分析，并以此为切入点，分析如何化解和防范财务风险，保障建设项目顺利施工。作为保障性房屋建设项目，加强财务风险管控，能够确保项目保质保量完成，实现盈利目标，同时也有助于实现解决中低收入群体住房难问题，具有重要的现实意义。
　　 二、保障性房屋建设项目财务风险管控特点分析
　　 对保障性房屋建设项目财务风险管控特点进行分析，主要体现在以下方面。
　　 第一，风险管控难度大。伴随着金融行业监管日趋严格，金融机构加大了对企业的审核力度，尤其是对于企业的风险评估，作为建筑施工企业融资难度无疑加大，虽然对于保障性房屋项目而言，其由政府出面担保，但是由于该项目一般施工周期长，施工原材料价格受市场影响大，因此在项目建设过程中财务风险管控难度面临更多挑战。
　　 第二，内外部环境影响项目财务风险。保障性房屋建设项目具有特殊性，在项目建设过程中，政策变化，经济波动，市场竞争形势，建筑施工企业管理水平等，都会影响项目财务风险，如招标采购风险、价格审定风险、征地拆迁安置风险、工程施工风险、工程成本控制风险、移交财务风险等，由于风险复杂性和多样性，在财务风险管控过程中需要分析和识别财务风险诱因，针对性制定风险管控方案。
　　 三、保障性房屋建设项目财务风险的影响因素
　　 （一）政策方面
　　 政策导向会影响市场不同参与主体的利益，也可能会诱发财政风险。针对保障性房屋建设项目，影响因素主要体现在以下方面： 其一，政策调控影响，为稳定房产市场秩序，避免放假过高过快增长，国家会对房产市场进行调控，或抑制或支持，但是不管采取何种措施，都会在一定程度上影响购房意向，当政策从严时，作为项目开发商，会面临较大的压力，此时为尽快实现资金回笼，扩大销售规模，往往只能采取降价促销的方式。近年，虽然国家多次出手稳定房价，但是房价仍然居于高位，因此保障性房屋就成为主要选择。其二，金融政策影响，当前，金融市场监管力度加大，政府资金也严重紧缺，在保障性房屋项目建设过程中，仅仅依靠政府远远不够，还需要社会资本参与，但就当前来看，保障性房屋建设项目实施过程中，主要以银行贷款为主要融资方式，受政府债务不断扩大，国家加大了对地方政府融资平台的清理，@在一定程度上影响了保障性房屋建设项目的融资，阻碍项目建设。
　　 （二）经济方面
　　 宏观经济环境会对保障性房屋建设行业产生一定影响，因此在保障性房屋建设过程中经济因素可能会引发项目财务风险。要开展保障性房屋建设项目，需要以经济总量为依仗，只有促使经济发展水平不断提升，才能实现从宏观层面调控财富，保障性房屋建设项目也是宏观调整的手段之一，目的是提升人民居住水平，可以说，地区经济发展水平直接影响地方保障性房屋建设项目的实施。近年来，受城镇化建设的影响，大量人口进入城镇，在党的十八中，也明显提到要实现城乡公共服务的均等化，其中就包含保障性房屋，这要求要不断扩大保障性房屋建设规模，增加受益人群。然而，经济环境瞬息万变，原材料价格、人工成本等均具有不确定性和波动性，如果不能深入分析经济环境，盲目开展保障性房屋建设项目，可能会增加财务风险。
　　 （三）市场方面
　　 市场因素影响保障性房屋建设，民众的收入水平影响保障性房屋的购买意愿，如果可支配的收入较低，则更加倾向于选择保障性房屋，需求就越大，可支配收入越高，则相对对于保障性房屋的需求会偏低。因此，在保障性房屋项目建设过程中，局面的购买能力和收入水平会影响保障性房屋市场供给。此外，就当前房地产市场来看，商品房的价格持续攀升，但房产市场需求已然较高，由此说明，居民的购房诉求较为强烈，在居民收入水平有限的前提下，要实现居住需求，往往只能选择保障性房屋，由此可以明确的是保障性房屋建设项目依然具有较大的需求潜力。市场房价波动会影响居民购房需求，也会对保障性房屋建设产生影响，如何不能顺应市场趋势，也易加剧财务风险。
　　 四、保障性房屋建设项目财务风险分析
　　 （一）招投标环节财务风险
　　 在投标过程中，一些建筑施工企业为确保中标，恶意降低报价，不规范控制成本，甚至于接受招标方不合理的要求，如此给后期项目建设埋下诸多隐患，增加项目财务风险。在保障性房屋建设项目中，一些建筑施工企业为拿下项目，即使项目利润较低甚至没有利润，也盲目投标，这无疑增加了财务风险。除此之外，在投标过程中，一些建筑施工企业缺乏专业人员，投标人员缺乏对标书的全面分析和解读，对项目研究不透彻，忽视该类项目的高质量要求，也易引发财务风险。在项目中标之后，签订合同过程中，一些项目需要采用BT模式签订合同，要求项目建设完成后，以合同要求的总价移交，对于这种情况，建筑施工企业可能会面临成本增加风险，主要是施工过程中可能会因材料成本、人工成本价格上涨，而需多增加成本投入。

　　 （二）筹资环节财务风险
　　 筹资风险主要是建筑施工企业经营过程中出现的资金短缺风险，可能是企业运营不当导致，也可能是金融政策紧缩导致，一旦出现筹资风险，意味着企业可能无法正常开展项目，甚至还会出现连锁反应。就保障性房屋建设项目来看，该项目是高门槛、高投资，在项目建设过程中需要大规模资金投入，且建设周期长，不管是土地购置、项目规划，还是图纸设计、工程施工等都需要充足的资金保障，倘若某一环节资金链断裂，则整个项目可能无法推进，因此筹资环节财务风险管控对于保障性房屋建设项目至关重要。分析当前保障性房屋建设项目筹资环节面临的财务风险，主要是缺乏多元化的筹资渠道，项目建设资金更多依靠政府部门，银行贷款是主要资金筹集方式，加之目前我国房屋金融体系出现结构性失衡，民众储蓄更多流向商品房市场，相较之下，商业性融资资金规模更大，而对比保障性房屋，其银行贷款是以销售型项目为主，租赁性方面，由于投资回收周期较长，高风险低收益，因此较难吸纳社会资金。
　　 （三）建造环节财务风险
　　 建造环节主要有四类风险：第一，审价风险，就普通的商品房销售而言，其售价主要由市场决定，而对于保障性房屋，其在确定销售价格时，除了要考虑开发成本，还要考虑3%的利润，因此销售价格的确定应由成本和3%利润组成，且销售价格确定之后需要政府进行审定，由于保障性房屋的特殊性，其建设周期较长，且涉及成本类型较多，一旦某项成本上涨，则势必会影响收益，如人工成本、材料成本等价格上涨，则意味着预期收益会被压缩。第二，征地拆迁安置风险，在征地拆迁过程中，常常出现一些“钉子户”，不愿配合拆迁安置工作，对于此情况，如果不能尽快协调处理，将会导致建设项目不断延期，即使能谈妥，也可能会面临更高额的拆迁费，这势必会增加拆迁安置成本，不仅如此，受银行贷款利息不断上调影响，建筑施工企业要进行项目融资，会同时面临融资成本增加风险。第三，项目安全、质量和工期风险，在工程项目建设过程中，质量、安全、工期之间存在矛盾，要保障质量，就意味着延长工期，要保障效率，就意味着工期缩短，可能会引发质量问题。针对保障性房屋建设项目，其在建设过程中，政府部门较为重视，对于工期和质量要求高，加之价格政府主导，利润空间较为有限，由此一些开发商为拓展利润空间，只能压缩成本，而压缩成本导致的结果就是引发项目的质量和安全隐患。一旦出现严重的质量安全事故，项目将会因此停滞，这无疑会对企业持续运营产生较大影响。第四，成本管控风险，在工程项目建设过程中，难以预见的成本会增加项目成本风险，如对于保障性房屋建设项目，如果前期设计论证不足，造成设计不合理，在后期施工过程中临时变更设计，这不仅会增加大量成本，还会使得工期延长。此外，在项目进度款支付过程中，如果缺乏完善的支付管控流程，也会引发财务风险。
　　 （四）移交环节财务风险
　　 移交环节主要是在项目竣工后按照合同质量要求移交项目的过程。第一，移交环节存在的风险主要是项目不符合政府方的标准要求，这时可能会被督促整改，如果与政府预期标准存在较大出入，可能会导致工程成本大幅增加。第二，在签订合同环节，并不能将项目移交环节面临的所有问题均考虑到位，如此双方在项目移交过程中，对于出现合同中未涉及的事项，可能会引发争议。在实际操作时，一些地方政府利用其特殊地位优势，不严格按照合同执行，而关于BT项目的相关法律法规尚不健全，处理方法尚不明确，因此一旦出现毁约情况，政府无法支付所有回购款，为尽快获取部分款项，建筑施工企业将面临妥协。第三，在保障性房屋项目开展过程中，如果政府部门财政收支失衡，资金短缺，这时建筑施工企业可能面临无法全部收回项目款的风险。此外，在项目建设过程中，政府方突然面临人事变动，建设项目尚未竣工移交，待项目竣工后，移交过程中，可能面临之后的领导班子不认同项目的情况，如果其对回购金存在异议，则会严重影响回收款收回的效率，加剧企业财务风险。
　　 五、保障性房屋建设项目财务风险管控的有效策略
　　 （一）注重招投标环节财务风险管控
　　 1. 规范项目投标风险管理
　　 在投标环节，为强化财务风险管控，应重视规范招标财务管控。在建筑企业开展保障性房屋建设项目过程中，要先取得招标资料，通过全面准确解读招标文件的相关信息，明确保障性房屋建设项目的施工技术要求、质量要求等关键信息，同时了解建设项目的内容和范围，以明确企业的权利和义务。在当前新经济背景下，作为建筑施工企业，要取得项目，就需要进行投标，投标是一种优胜劣汰的选择，因此，企业在投标前，要重视科学合理编制标书，精准预测投标预算，不仅如此，对于甲方企业提供的相关资料，也要详细分析解读，一旦发现问题，既要及时咨询招标企业准确掌握详细情况，避免引发财务风险。为确保投标全过程规范、合理，可以考虑引入第三方机构，依托其专业优势搜集招标方的资料信息，并归纳分析，开展对招标方尽可能全面评估，对于发现的问题，要求招标方通过书面形式进行及时答复。在投标预算编制环节，应确保工程计量准确无误，避免影响预算编制准确性。针对保障性房屋建设项目，不仅要全面仔细研读标书，还要做好实地考察，可以组建专业的考察小组对项目建设地区的综合环境进行全面调研分析。在考察完成之后，要采用科学的核量方法，确定合理的工程造价，避免过高估测预算，亦或者严重压低成本，对于无法准确估测的费用支出风险，要审慎考虑，防止过度压价，增加企业的财务风险。
　　 2. 规范项目招标风险管理
　　 在招标过程中，招标采购风险是保障性房屋建设面临的风险之一，该环节的风险主要是由于采购过程中面临突发情况，最终导致实际采购情况偏离预期目标，因此在招标采购过程中要重视风险应对，以降低损失，确保项目顺利推进，在损失发生前，要尽可能地防范和规避，在损失后，要及时制定应对方案，防止风险扩大化。在保障性房屋建设过程中，招标采购过程具有隐蔽性，因此应重视风险管控，防范徇私舞弊。在招标采购过程中，为有效防范风险，应重视事前预估风险，可建立风险分析模型，综合估测风险诱因、风险危害、发生频率、风险等级等内容，再据此制定风险应对方案，以防范风险。对于采购合同风险，应重视加强采购合同管理，在采购合同签订过程中，要确保条款清晰、责任明确，或通过购买保险或者担保的方式来转移合同风险。在开展保障性住房项目建设过程中，要采用公开招标的方式，严格按照规范的招标程序进行，确保招标流程合理，遵循无标底招标原则，合理低价中标，不设置投标价格有效幅度，投标企业以行业规范为基准，以基于施工图纸的预算价为导向，在保障成本的前提下提出投标报价，在符合招标条件的同时最低价报价一方即为中标企业。加强项目招标管控，以防范不合理低价中标诱发风险，确保项目顺利开展。

　　 （二）加强筹资环节财务风险管控
　　 首先，准确把握政策动向。在保障性房屋建设项目筹资过程中，建筑施工企业应充分利用国家出台的优惠政策，尽可能争取低息贷款，或者选择公积金贷款等方式，以缓解融资压力。作为建筑施工企业，应加强与政府部门的密切沟通，实时掌握最新政策动向，并要根据国家战略、发展规划、市场环境等信息，科学预测未来政策变化趋势，以有效防范和规避筹资风险。此外，作为施工企业，还应加大对金融市场的关注度，科学选择最佳筹资时机，尽量避免在金融紧缩时期筹集，以防止贷款利率上调增加筹资成本。其次，加快资金回笼。为促使资金快速回笼，一方面应提升工程建设效率，另一方面应尽快办理完相关证件，以确保能够尽早预售回购款。在筹资使用环节，企业应重视制定科学详细的资金使用方案，在资金使用过程中严格审批和监督管控，确保资金合理调动使用，提升筹集资金使用效率。最后，应重视强化应收账款管控，建筑施工企业可以结合本企业经营特点搭建完善的信用管理体系，规范落实客户资信评估，对于逾期账款，要及时催收，以避免坏账损失。
　　 （三）加强建造环节财务风险管控
　　 在项目建造环节应重视从以下方面加强财务风险管控。首先，防范价格审定风险。为有效防范审价风险，应重视规范价格申报流程和审批程序，确保价格申报全过程规范，以规避风险；同时，应重视加强同政府方面的沟通协商，可以直接指派专人负责，确保双方在价格方面达成一致性意见。对于价格审定的进度要注意合理把控，尽早争取预售证，回收购房款，以减轻企业的资金压力。除此之外，还可以采取风险转移的方式，建筑施工企业可以寻找专业的外包企业或者担保企业，通过拆迁外包，将部分人工成本、材料成本、拆迁安置成本转移；或者通过与担保企业合作，确定极限损失额，锁定风险，将损失风险控制在合理可承受范围内。其次，重视征地拆迁安置风险管控。在拆迁安置环节，应做好进度把控，确保将成本限定在合理范围内，在开展可行性研究之前，对项目的拆迁安置投入成本情况进行估测，针对性采取应对方案进行风险转移，如在拆迁过程中，为避免社会性因素，可以委托第三方拆迁企业，或者寻求当地居委会帮助解决拆迁安置问题，避免在拆迁安置过程中引发不必要矛盾；对于拆迁补偿款的发放，建筑施工企业可以与当地居委会签订协议，由其负责补偿款的足额工作，以避免处理不当，影响项目进度。最后，加强项目质量、安全、工期风险管理。在保障性房屋建设项目推进过程中，要重视与各方展开合作，为有效规避风险，在合作过程中应通过签订合同来明确各方权责，以实现财务风险的适当分担。保障性房屋建设对于质量、安全、工期等要求较高，为防范风险，应定期组织专业人员对项目施工情况进行检查好，确保施工安全、质量保证、风险可控，避免不稳定因素导致延期。此外，重视防范设计变更风险，为有效防范风险，应重视强化审查力度，及时发现设计中的疏漏。在保障性房屋建设项目开展过程中，如果因政策调整，面临设计变更，可能会诱发财务风险，为有效防范风险，在建设施工过程中要严格把控进度，按照工期要求进行项目施工，避免拖延工期过程中，因政策变化，增加工程成本。为有效防范设计变更风险，在变更时，要全面完整搜集各方资料，包括甲方企业、设计机构及人员、监理机构等参与方的资料，并要求各方签字盖章确认才能生效，不仅如此，还应明确界定责任，实现风险的转移，对于因把控不严诱发的风险，要求设计单位承担损失。应重视加强成本管控，在资金预算阶段，可考虑设立设计更改基金，尽可能减少设计更改引发的风险，在项目实施过程中要尽可能减少非必要性的变更，以达到防范财务风险的效果。
　　 （四）注重移交环节财务风险管控
　　 在保障性房屋建设项目移交环节，为有效管控项目财务风险。应重视从以下方面入手：其一，在项目建设之前，要做好对地方政府的综合评估工作，如调查分析地方政府的财政情况，是否具备满足项目款项支付的能力，同时要对地方发展情况评估，了解地方财政赤字情况，通过加强前期对政府的调查分析，了解其资信情况，避免项目建设过程中无法支付项目款项，如果调查发现地方政府连续多年财政赤字，存在较大回购风险，则应审慎评估是否继续建设项目。倘若考虑继续建设项目，需要进行抵押担保，此时，需要评估抵押担保物，确保其与投资相匹配。在确定投标之后，如果企业顺利中标，应规范签订合同，明确界定政府方应承担的责任，尤其是对于特殊经营项目，应在合同中进行明确说明，以切实保障企业利益。其二，在项目建设过程中，为有效防范财务风险，应确保保障性房屋建设项目的施工进度和施工质量，避免出现资金链断裂或者施工安全等问题，阻碍项目进度，影响回收款收回。需要注意的是，在项目建设环节，应定期督促政府部门，确保其能够及时将回购款项分解到年度财政预算中，为移交做好准备工作。其三，加强项目建设中的质量监管，在保障性房屋建设项目施工过程中，参与主体众多，有分包商、原材料供应商、施工队、施工设备供应方等，参与主体众多，专业水平和职业素养参差不齐，一旦某一环节出现质量问题，可能会影响整个项目建设。因此，为保证项目建设质量，应强化全过程监管，确保项目保质保量完成项目移交政府，收回回购款。
　　 六、结语
　　 综上所述，就保障性房屋建设项目而言，其是民生工程，与社会民众切身利益息息相关，因此在项目建设过程中必须确保符合质量、安全要求、如期投入使用，这对于推动经济社会发展，保障社会稳定具有重要意义。在保障性房屋建设过程中，内外部环境的复杂性使得项目建设面临诸多风险，其中财务风险对项目建设的影响较大，为确保项目顺利施工，应重视加强项目全周期财务风险管控，从以往的事后处理向事前识别、事中控制转变，推动风险管控前移，从源头规避财务风险。
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　　 （作者单位：黄山市住房租赁保障管理中心）


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