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浅析城市轨道交通车辆段上盖物业开发

作者:未知

   摘要:以城市轨道交通车辆段上盖物业开发代表的综合发展模式在城市交通中占有非常重要的地位,并且在城市空间资源合理充分利用的方面也发挥着越来越重要的作用。在轨道交通车辆段主要是地铁轨道交通上盖物业开发也逐渐变成引导城市综合开发建设的重要技术手段之一。
  
  关键词:城市,轨道交通,上盖物业,开发
  Abstract: In urban rail transit car depot on the cover of the comprehensive development on behalf of property development model in urban traffic plays a very important role, and in the city space reasonable make full use of the resources also plays more and more important role. In the railway traffic is mainly the rail transport depot cover property development also gradually became guide urban comprehensive development of important technical means of the construction.
  
  Key words: City, rail transportation, cover property,development
  
   中图分类号:C913.32文献标识码:A 文章编号:
  一、绪论
  近几年,我国的城市轨道交通进入了空前发展的时期,城市轨道交通工程的实施,将从根本上改善城市交通状况,促进城市的发展。
  城市轨道交通的活力和地区经济活力是相辅相成的。一方面由于城市轨道交通的建设,能带来地区经济活力的增加,另一方面,地区经济活力增强了,能增加城市轨道交通的客流量。
  轨道交通作为公益事业,只能以低廉的运价提供优质服务,其刺激沿线土地开发、促进土地增值的重要作用往往被忽视,结果造成城市土地利用规划和城市轨道交通规划相脱节。随着城市建设的迅速发展,城市土地资源日益紧俏,综合利用土地、提高土地的利用效率,也日益成为城市地铁建设中重点关注的问题。
  轨道交通站点综合开发的目的,就是将轨道交通规划与站点周边土地利用和城市规划相结合,使物业开发与轨道交通真正地实现同步规划。
  地铁车辆段作为地铁最重要的配套设施,它具有以下特点:占地大、对周边用地功能影响大,对交通和环境影响大,只要充分挖掘车辆段用地的潜力旧可以很好的提高对周边用地功能的综合利用效率,并且可能形成新的空间增长极核,这样一来就能有效推动城市功能的提升,进而提高城市的综合实力。对于城市轨道交通车辆段上盖物业,具体的是指在地铁车站或车辆段上空加建楼板,并且在楼板上进行综合性的物业开发,它实质上就是增厚地表、复合利用、循环利用、空间加密等方法进行开发。具体表现有,在综合安排地铁交通组织、公交接驳、人行系统等各项功能布局的基础上,综合酒店、公寓、办公、和商务商业等用地功能,努力实现土地的混合使用和高效率使用。
  二、城市轨道交通车辆段物业开发的模式
   目前,国内外地铁车辆段与停车场的基本建设思路是“地铁+物业”。
  根据车辆段的空间布局,综合开发的模式有以下几种:
  (1)上盖平台开发模式
   将车辆段或停车场的主要厂房和建筑物加盖开发成住宅小区及商业商务用途的设施。
  (2)临街开发模式
   根据车辆段、停车场站设位置,充分利用周边道路,规划现状,最大限度结合车辆段、停车场的平面布置,进行周边或沿街方面的开发。
  (3)车辆段与车站联合开发的模式
  三、国内外车辆段上盖物业开发的现状
  (1)国内已完成相关物业开发或正在进行的物业开发设计的项目有:
  香港地铁九龙湾车辆段:结合车站进行上盖物业开发
  北京复八线四惠车辆段:平台上盖物业开发
  武汉一号线硚口路停车场:高架停车场物业开发
  (2)国内已完成相关物业开发或正在进行的物业开发设计的项目有:
  深圳蛇口西车辆段:上盖物业开发
  杭州一号线七堡车辆段:上盖物业开发
  深圳一号线竹子林车辆段:上盖物业开发
  深圳三号线横岗车辆段:上盖及临街物业开发
  深圳五号线塘朗车辆段:临街物业开发
  成都一号线皂角树车辆段: 临街物业开发
  武汉二号线常青花园车辆段:上盖物业开发
  深圳前海湾车辆段:上盖物业开发
  (3)香港地铁九龙湾车辆段说明
  香港地铁公司是进行地铁综合开发较早的单位之一。在兴建铁路的同时,港铁公司邀请地产商合作发展沿线车站及车场上盖的物业。地铁公司除负责管理落成后的物业,亦会选择保留商用物业作为投资,并使用现有的资产及技术开拓新的商业。
  地铁车辆段或停车场及沿线车站上盖物业开发模式如图3-1所示。按照图中所示的流程,地铁公司在地铁建设前期就以地区可持续发展的战略部署、审慎的商业原则,完成地铁车场以及沿线有关车站上盖或周边地区的开发权,然后与发展商签订协议。发展商以自负盈亏的方式,按照地铁公司所定的发展标准,兴建有关物业及向政府缴付地价,物业出售所得利润则由双方分享。
  
  图3-1 地铁车辆段或停车场及沿线车站上盖物业开发模式
  香港地铁也是最早实施“地铁+物业”的建设思路,将车辆段上方整个盖起来,兴建商业中心和住宅,最典型的就是香港地铁九龙湾车辆基地。开发结构及实景图如图3-2、图3-3所示。
  
  图3-2 九龙湾车辆基地开发结构 图3-3 九龙湾车辆基地卡发实景图
  九龙湾车辆基地实施的上盖开发,有效地解决了车辆基地对该地块规划造成的分割,提高了土地的使用效率。大量商业中心建筑和住宅的开发,一方面带动了区域经济的发展,另一方面吸引了客流,为地铁运营赢得利润份额。
  香港地铁利润分配(全线,含车辆基地)如下表4-1所示。从表中可以看出,2000年物业开发占香港地铁公司的利润已超过50%,并有继续稳步上升的趋势。这是由于香港特区政府的优惠政策允许地铁公司在建设地铁车站和车场时,就上盖物业与地产商合作(规划有原则地改变用地性质),建造费用和风险由地产商承担,地铁公司通过协议从中得到不同比例的利润。同时,地铁建设引进了区域综合发展的概念,车站的建设为车站周边地块带来大量客流,提升了综合物业开发的人气;而大规模的捆绑式的物业又为地铁带来客流,又为乘客带来方便。两者相辅相成,形成地铁物业发展的良性循环,车场及车站周边的物业综合开发将带动区域的良性发展。这对于新建车辆基地及各城市轨道交通建设都具有借鉴意义。
  香港地铁利润分配(单位:10亿港元) 表3-1
  
  
  四、车辆段物业开发前期工作及解决的问题
  1、政府各部门需协调解决的问题
  轨道办: 倡导和支持地铁结合物业开发并协调各相关部门
  发改委:研究轨道交通投融资模式-协助确定上盖物业开发方向
  财政: 解决土地资金来源
  规划: 支持和批准前期规划研究
   确定上盖物业规划条件-提交国土部门进入招牌挂


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