基于供需角度的我国房地产价格的影响因素研究

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　　摘要：本文基于供需角度分别分析了需求方面对房地产价格的影响因素和供给方面对房地产价格的影响因素，并对影响房地产价格的预期及通货膨胀率因素进行了分析，具有较强的系统性和理论性，供借鉴参考。
　　关键词：需求；供给；房地产价格；影响因素
　　Abstract: In this paper, based on supply and demand perspective, analysis of demand side factors affecting the real estate prices and supply side factors affecting the real estate prices, and real estate prices expected rate of inflation factors were analyzed, with a strong systemic and theory, for some reference.
　　Keywords: demand; supply; real estate prices; impact factors
　　中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
　　影响我国房地产价格的因素众多，再加上房地产行业自身的特殊性，作用其价格上的因素就更加的错综复杂，但是不管是什么样的因素，最终都是直接或者间接的通过影响房地产市场的供求来影响价格。
　　1从需求方面分析影响房地产价格的因素
　　从需求的角度考虑影响我国房地产价格的因素主要有贷款的首付比率、利率、居民可支配收入等。
　　(1)贷款的首付比率(按揭政策)
　　贷款首付比率的出现是具有一定的社会背景，在我国房地产快速发展时期，为了缓解房地产开发商资金周转的问题，政府开始许诺可以通过银行贷款的方式提前购房，这样做使得房地产开发商的资金流转变得迅速，在促进我国房地产业发展的初期，的确是起到了很好的促进作用，但是随着房地产行业成为我国的支柱产业以及房地产自身的不可移动性、与人民生活的密切相关性，贷款首付的这一措施，渐渐的变成了推动房地产价格上涨的帮凶，而这在提高居民的有效需求的同时，也严重的刺激了众多炒房者的投机需求。贷款首付比率越低，房价上涨的越快，获利就越丰厚，而这无疑给了人们巨大的逐利动机，投机需求的高涨，必然导致房价的居高不下，高房价又进一步的推动投机需求的增加，这样的恶性循环最终会使得房价虚高，房地产市场泡沫化严重。
　　(2)利率
　　在经济学中，使用资金是具有机会成本的，而利息正是对这一机会成本的描述。利息是使用资本的价格，而利息的大小则是由利率和资本量的乘积决定的，因而在资本量一定的情况下，利率的大小就决定了房地产商获得资金所需要支付的成本的多少。目前我国房地产业过度的依赖于金融，自筹资金所占总投资比重小于40%，大量资金来源于银行等金融机构，因而，利率的大小对房地产业有着深远的影响。可以说，房地产价格的涨跌与我国利率的高低密切相关，利率的轻微变动都会对房地产价格产生重要的影响。
　　当利率降低时，房地产商获得开发房屋所需资金的机会成本就会降低，一方面，房地产商一般不会把由于利率下降所带来的成本减少这部分增加到房价上，这样做，无形中就降低了房屋的价格，另一方面，贷款利率的下降，消费者在同样的收入水平下，购买力就变的更强，购房成本就会随之下降，因而会增加对房屋的需求，这两方面的作用都会提升消费者的有效需求，而需求的增加又会提高房屋的价格。房屋的价格就是在这两种相反作用力下变化，一般而言，在利率下降的时候，房地产商并不会按照利率下降的幅度相应的降低房屋价格，因此，利率下降的作用更多的体现在了人们购房成本的下降上，有效需求增加了，住房的价格也随之上升。
　　从出于投机目的消费者角度来出发，利率越低，购房的机会成本就会越小，这就意味着可以以较低的成本获得更多的资金，众多的资金去购买相对稀少的房地产，将使其价格上涨，而价格的上涨，会导致投资者的利润增加，从而更加热衷于投机房地产，导致投机需求进一步增加，房地产价格继续上涨。反之，如果利率上升，就会从两方面抑制房地产市场的需求:一是房地产商获得资金的成本上升，而上升的成本必然会转移到房价中，从而造成房价上升，而房价的上涨，必然会削弱消费者的实际购买力，从而抑制房屋的有效需求，此时房价上涨的幅度要高于利率上升所带来的成本增加；二是消费者按揭贷款利率的上升，会使得购房成本增加，直接抑制房产的有效需求和投机需求。可见，从房产的消费和投资的机会成本角度来看，房价的变动与利率息息相关。利率高低决定房价大小。目前，我国房地产价格之所以能够连续多年大幅上涨，其中一个重要的原因就是依靠银行低利率信贷的大量输血。
　　(3)居民可支配收入水平的变化
　　居民可支配收入水平的变化对房地产需求的影响程度可以用房地产的需求收入弹性来表示。设Y为需求收入弹性，则 ，其中Q为房地产的需求量，△Q为需求的变动量，I为人们的收入水平，△I为收入的变动量。一般而言，房地产需求的收入弹性与一国的经济发展水平有着密切的联系，在不同的经济发展阶段和经济水平下，由于居民消费结构发生了变化，其房地产需求的收入弹性也是各不相同的。不考虑其他条件因素的情况下，住房的需求收入弹性是正的。在发达国家，房地产的需求收入弹性是小于1的，即 意味着居民收入增加一个百分比，而对房屋的需求并没有相应的增加到一个百分比，因此是缺乏弹性的，而我国现阶段，随着居民生活水平的不断提高，收入水平也在不断增长，住房支出在总支出中的比重在不断增加，相比较而言，我国的住房需求的收入弹性是较高的，这主要是因为我国的人口众多，人们生活水平提高所导致的。
　　房价收入比是衡量房地产价格是否过高的一个常用指标，房地产价格水平与居收收入通常应保持一定的比例关系，国际的房价收入比水平在4-6倍，而我国许多地区和城市的房价收入比已经超过了8倍。
　　房价增长率的变化趋势与收入变化率的趋势近似相同。因而收入水平的上涨是房价上涨的一个重要原因。
　　2从供给方面分析影响房地产价格的因素
　　从供给方面考虑影响我国房地产价格的因素主要包括空置率、建筑成本(原材料的价格、指数)以及地价等。本文将重点这些因素如何影响我国的房地产价格。
　　(l)空置率
　　目前，我国房地产市场上的产品结构明显不合理，高价位住房多，中低价位住房少，这就造成了相当多的市民缺少住房，但是却因为中低价位的经济适用房供应不足，从而不能满足消费的需求，同时众多的高价位住房却因为价格昂贵，而罕有买主，造成供给过剩。这种不合理的产品结构是造成空置率高、经济效益低的重要原因。
　　另外一方面，房地产商在获得土地的的开发权之后，并不立即着手开发建造，而是等待地价的进一步上涨，坐享利润的增长，房地产商的这种行为从而直接导致了房屋的有效供给不足，同时，在随着地价的上涨的过程中，原本可以作为中低价位的住房，逐步向高价位住房倾斜，从而使得我国的房地产市场的产品结构更加的不合理，房价在这种趋势下，也就不可避免的越来越高。
　　(2)建筑成本(原材料的价格、价格指数)
　　据统计，我国房地产价格指数和建材类价格指数基本上保持着上升的趋势。同时，房地产价格指数与建材类价格指数存在着很高的相关性，二者的运动趋势几乎相同。因而，可以得知建筑材料价格的上涨直接导致了建筑安装成本的大幅上涨，从而导致住房价格的快速上涨。

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