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房地产企业跨区域开发探讨

来源:用户上传      作者: 范晓东

  一、跨区域开发的概念
  近几年,房地产开发企业面临着激烈的竞争环境,全国较大的房地产开发企业都逐步开始了实行跨区域市场开发的发展方式。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供居住空间,并改变人居环境的一种活动。房地产开发所创造的价值,主要体现是为房屋使用者提供满足其需求的入住空间,增加了社会物质财富的总量。房地产企业跨区域发展是指企业根据行业特点和企业自身优势,从关注市场需求开始,通过充分的市场调研,明确顾客需求,针对特定的细分市场,有计划、有步骤地开发相应的产品与服务,在不同地区实现了企业组织延伸,从而实现企业的发展目标。
  二、房地产企业跨区域开发步骤
  房地产企业在发展较快、较稳健的同时,可以选择进行跨区域的建设开发,以实现企业规模化的发展,从而获取更大的利润,以保证企业长期的发展。同时,房地产企业选择进入一个新的城市,也存在着较大的差异性,将面临着更大的风险和挑战。因此,房地产企业在决定进入一个城市进行跨区域发展时,必须对企业自身的实力以及所要进入的城市市场进行深入研究,尽可能使企业快速发展、降低风险。
  (一)进入区域城市发展的研究
  1.进入城市购买/消费能力:城市的经济水平,经济实力以及城市居民的可支配收入情况,直接决定了对此区域所开发的房地产产品的消费能力。可支配收入越多,产生的消费会更大,整体市场的潜在需求也更大。
  2.进入城市市场的发展潜力:企业在选择进入一个外地新兴市场时,要着眼于在这个城市的中长期发展,充分利用自身已有项目运作积累下来的资源,达到更好的发展效果。因此,在进入之前,既要对所在城市整体实力做出研究,更要研究企业进入该地后的中长期发展潜力。
  (二)进入区域城市政治环境的研究
  房地产企业与政府沟通相对较多,房地产企业既要选择那些政府管理规范,法治和诚信意识强的区域市场进入,又要增强与政府的沟通能力,妥善处理好与政府职能部门的关系,减少在工作流程中出现的障碍,畅通渠道等。
  (三)进入市场的社会人文环境和消费观念及习惯的研究
  房地产开发具有很强的地域性,所以不能无视当地的文化背景与社会内涵,一定要做到因地制宜。例如,在设计过程中,南方重视通风,北方注重采光;营销过程中,北方注重概念,南方注重细节,大城市相信广告,小城市看重实物。因此,要在研究把握当地人的心理和习惯后,做到在本土化中体现差异性,既要把先进理念带进去又不脱离当地的实际。
  (四)拟进入区域城市的地方政策法规研究
  1.金融机构的信贷政策:国家银行的按揭贷款政策很大程度上繁荣了住房市场,很多购房者不用全额付款就可买到自己喜欢的房子。但不同的城市按揭政策都存在很大差异。如某地的按揭就很难办,不仅要在当地找人担保,更要命的是,要等产权证办出来之后才能发放按揭。此外,由于银行对新进开发商的情况不了解,很难判断项目的好坏,也容易影响开发商贷款的及时获取。因此,房地产企业要吃透政策,及早预备对策。
  2.土地和拆迁政策:土地成本直接决定了开发成本,一些城市为吸引投资,把地价降得很低,但拆迁成本和基础设施配套的成本却很高,使得开发商始料不及而陷入困境。拆迁问题,对当地开发商而言都是硬骨头,对外来者更是难上加难。
  3.规划设计限制:重点关注与以前开发项目不同的规划设计规定,同时注意选择有同地域项目设计经验的规划设计公司,做好规划设计,尽可能降低后期的调整变更机率,避免浪费。
  (五)进入区域城市的竞争对手和产业链的研究
  包括当地开发商、外来开发商、广告媒体、行销策划、规划设计、中介等行业人士,筛选有用信息为我所用,增强企业的资源整合能力。
  (六)进入市场的城市规划研究
  在对地方政府规划的把握上,外来开发商往往处于劣势地位,容易形成一些信息盲点。因此,开发商要多方出击,收集信息,尽可能降低因上下届政府部门对规划的执行不一而对开发商造成不利影响。
  
  三、房地产企业跨区域市场开发风险因素
  房地产跨区域开发企业面临着不同类型市场各种各样的风险,既有一线城市激烈的市场竞争风险,又有二三线城市土地协议划拨等暗箱操作的风险,经营环境更加复杂。总的来说,企业在跨区域发展过程中,必须面临的风险主要有战略风险、政策法规风险、财务风险、管理风险、区域市场风险、人事风险等。风险组合也称为风险分散,是有效避免高风险项目的运行,最大限度地实施低风险项目,从而使组合中发生风险损失的部分能够得到其他未发生损失部分的补偿。我国房地产区域市场的发展不平衡,具有一线城市高利润、高风险、高竞争,二线城市中利润、中风险、中竞争,三线城市低利润、低风险、低竞争的区域市场特点。企业实施跨区域投资组合可以有效规避区域性经营风险,适当避免一线城市的残酷竞争,将企业的资源转移到风险和竞争程度较低的二三线城市去发展,提高企业资源的利用率,实现投资组合以最大限度保障企业利益,成为众多房地产企业的扩张方式。所以,选择在什么样的城市进行跨区域扩张,就选择了企业将面临的风险,最优风险组合能提高企业的经营绩效,不合理的风险组合将严重影响企业的经营绩效。
  四、房地产区域开发相关数据分析
  依据《中国统计年鉴》和房地产市场化的一般特征,我们把中国房地产市场不同区域发育情况作了一些对比,发现我国房地产区域市场有以下显著特点。
  一线城市城镇住宅竣工面积比二线城市竣工面积多出很多;竣工面积中,商品房面积也多于二线城市,表明在一线城市中住宅的建设开发速度仍然大于二线城市。但是从竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积比重来看二线城市要高于一线城市很多,说明在竣工住宅面积中,一线城市对于商品房的开发已受到限制,已经面向政府公租房、经济适用房方向发展。相反,二线城市的商品房面积占总竣工面积比重较高。随着经济适用房在全社会的推行,一线城市的高房价以及土地的稀缺性,将使商品房的开发受到更大的干预控制,对于已经在一线城市形成规模的房地产开发企业来讲,经济适用房产生的经济效益将远低于商品房,企业产品创造的利润是公司运营的资本,在成熟的一线城市中,随着利润的减少,加之房地产企业自身的高负债率运营,在保持公司稳健发展的同时,选择稳定本土市场,并逐步向二线城市进军已经成为一种趋势。
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