商业银行房贷经营问题

来源:用户上传      作者: 程惠鑫

　　提要金融业作为房地产业的资金来源，与房地产业的发展联系紧密。通过对次贷危机的总结，可以为中国商业银行创新找到一条更加稳妥的发展途径，从而降低商业银行经营风险，提高资本金使用效率。
　　关键词：资产负债表效应；明基时刻；债务通缩理论；表内双担保债券
　　中图分类号：F83文献标识码：A
　　
　　随着中国房地产市场的发展，具有不可再生属性的地产的价格伴随着经济增长与对房屋需求的不断攀升。金融业作为房地产业的资金来源，保证企业的资金链前后衔接，与房地产业的发展联系紧密，地产企业的巨额收益占据银行贷款收益的比重很大。中国由于没有次级贷款，也没有相关的衍生品，所以不存在机构的过渡投机问题，但是系统性风险导致地产企业风险带给商业银行贷款的风险同样不可忽视。
　　一、房地产业与商业银行关系密切，二者利益共享、风险共担
　　随着近20年来中国经济的国际化，不论从发展模式上还是发展速度上，各行各业的发展都取得了质的变化。其中，房地产业与银行业经营息息相关，银行业与房地产业相互依赖、相互促进。银行为地产企业提供贷款，保证企业的资金链前后衔接，地产企业的巨额收益占据银行贷款收益的比重很大，可以说，银行、地产是互补性质的两个行业。
　　开发商为了储备土地资源，作为自己的生产资料以备日后生产所用，需要稳定的资金链作为后盾。一旦资金链断裂，开发商在购买地块、建筑楼房等环节就会出现生产停滞，延误工期，产生经营风险。如果房屋价格过渡膨胀，当泡沫破裂时房屋价格下降，房屋销售量下降，开发商存货增加，周转率下降产生风险。银行对于开发商的经营风险十分敏感，开发商的经营风险通过资产负债表效应隐性地转移给了商业银行。由于商业银行为地产商提供贷款，地产商经营亏损不能偿还贷款，银行贷款产生坏账，从而给银行经营带来风险。当房屋价格下降演变成整体市场价格下降的时候，非系统性风险变成系统性风险，风险根源深化。
　　从零售信贷业务的角度来看，个人房屋贷款占银行资产的比重不容忽视。因为中国人口数量巨大，房屋作为人们生活的必需品存在着需求刚性，价格的变动在短期内不会对需求产生很大的影响，相反由于房屋的需求刚性，当房价上涨时人们的恐慌心理，预期未来房价过高难以承受，便会加大目前的投资，对于房地产市场价格起到了助涨的作用。当房屋价格小幅下降，由于人们的需求量过大，短期内房屋成交量的加大会抑制价格的下跌，巨大的需求使得地产市场量价齐升。由于以上诸因素，个人住房贷款量逐年上升，在银行贷款业务中的比重不断加大，可以说这是对于个人的资产负债表效应。
　　二、通过次贷危机分析虚拟经济泡沫产生与破灭的过程和带来的危害
　　如果中国经济产生系统性风险使得住房价格下降，由于银行贷款业务收益与风险与房地产行业的经营具有显性联系，地产价格与开发商收益下降会对银行贷款收益产生很大影响，以下通过美国次贷危机的产生机制分析房屋价格风险对于金融业风险的影响。
　　（一）明基时刻与危机的产生。2000年网络泡沫破灭之后，美国经济为了寻找新的利润增长点，在低利率的背景之下，房地产市场蓬勃兴起。在加息的影响下，人们的偿债压力加大，导致违约开始增加。当资产收益大于资产成本时，这时叫做明基时刻，明基时刻可以说是次贷危机爆发的起始点，由此导致一连串的危机。早在2001年，英国房屋租赁价格开始出现下降趋势，靠房屋租赁购买住房支持月供的方法难以为继，明基时刻在英国率先展开。但在美国，次贷市场蓬勃发展，机构参与者增多，杠杆加大，成交量呈几何倍数增加。
　　（二）去杠杆化加剧了危机，对经济带来巨大打击。在明基时刻之后，在2008年危机来临之后，由于经济体内爆发系统性风险，经济增长缓慢，房屋价格大幅回落，住房贷款违约增加并且导致一系列的MBS、CDO、CDS等产品违约率加大，对于金融体系造成重创。人们预期未来损失更大，纷纷抛售手中的证券，导致证券市场流动性不足，卖方需求几乎减少为零，证券价格与信用评级大幅下降。这种大幅低价抛售资产的现象称之为去杠杆化，去杠杆化使得金融市场体系接近崩溃。
　　（三）通过债务通缩理论对现实进行分析。由于大量金融部门参与杠杆化衍生品交易，当违约率与违约相关性上升时，各大金融机构相继产生巨额亏损，难以偿还债务。次贷危机转变为经济危机，由于大厂商与金融机构破产，使得经济下滑、复苏缓慢。加上人们的悲观预期使得社会总需求不足，商品与资产价格下降，伴随着金融机构与企业的坏账增加，产生债务通缩现象。
　　三、中国由于没有次级贷款，也没有相关的衍生品，所以不存在机构的过度投机问题，但是系统性风险导致的地产企业的风险带给商业银行的贷款风险同样不可忽视
　　（一）商业银行流动性与资产结构。从商业银行贷款的期限结构上看，个人住房贷款存在着如下问题：首先，房屋贷款的期限较长，一般在10～30年不等。由于人们住房贷款的还款能力有限，住房贷款利率一般维持在5%左右，对于资信评级高、信用记录良好的客户还可以实行七折利率。中国目前要求商业银行资本充足率8%，核心资本充足率4%。由于大量长期的低息贷款使得银行资本流动性较差，资源没有得到高效利用。资产证券化产品的创新可以使长期贷款表外化，达到提高资金使用效率、降低银行风险、加大流动性的目的。
　　（二）加大创新力度，提高交易规模。中国一直受到全世界金融危机的影响，这主要是因为中国的经济依赖出口所致。相比来讲，中国金融体系并没有被广泛波及。这主要有两点原因：首先中国的资本项目没有放开。我国实行以供求为基础，盯住一篮子货币，有管理的浮动汇率制度。资金在资本项目下不能自由流动，热钱的流动对中国金融业冲击较小；再有，中国资产证券业发展十分落后。除了2005年建行发行建元资产证券化信托产品之外，之后没有相继的产品产生。所以，中国金融体系在此次危机中没有受到冲击，跟我国商业银行产品创新力不足有直接关系。我们应该通过此次危机吸取教训，大力发展中国的资产证券化产品创新，通过资本市场的作用加大市场供给，为资金投资需求创造条件。建立多层次的资本市场体系，大力培育机构投资者投资创新产品，提高市场流动性，增加市场稳定性。
　　（三）大力推广表内双担保债券。我国通过借鉴此次次贷危机的经验教训，推行表内双担保债券。表内双担保债券是银行等存款机构以住房抵押贷款等高质量资产为抵押担保，组成担保资产，直接或通过SPV间接发行债券，担保资产仍然保留在资产负债表上，银行为此保留一定的资本金。一旦风险发生，投资者可以向发行体求偿或者要求处置担保资产。CB可以被视为优先支付的有担保债券，一般采用固定利率。由于CB的投资者具有双重追索权，银行不能把风险像“发起-配售”模式那样完全转嫁出去，所以投资者的权益可以得到保证，有利于金融稳定。
　　（作者单位：首都经济贸易大学金融学院）
　　
　　主要参考文献：
　　[1]程惠鑫.次贷危机与中国住房贷款证券化创新研究.合作经济与科技，2010.3.
　　[2]宣昌能.金融创新与金融稳定：欧美资产证券化模式的比较分析.金融研究，2009.5.
　　[3]程虎.关于我国资产证券化若干问题的探讨.国际贸易问题，2002.8.

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