绿色建筑：房地产发展新趋势

来源:用户上传      作者: 雷　亮　王桂花

　　自上世纪八十年代以来，“可持续性建筑研究”已逐渐成为国际间关切的建筑议题。许多国家纷纷提出绿色建筑、可持续性建筑、生态建筑等。以寻求“降低环境的负荷”、“与环境相融”且“有利于使用者健康”的建筑，而在我国绿色建筑起步较晚。近年来，我国被形象地称为“世界最大的建筑工地”。在面临能源尤其紧张的今天，绿色建筑在我国的发展成为必需。
　　2005年２月23日建设部负责人在新闻发布会上明确指出，国家将推行绿色建筑，这为我国绿色建筑的发展指明了方向。可以预见，绿色建筑将是21世纪建筑的主流，也必然是房地产开发的主流。当前，全社会的环境保护意识不断增强，营造绿色健康住宅，为子孙后代承担义务，正成为越来越多的开发商、建筑师追求的目标。房地产开发、利润最大化和可持续发展的结合点就是开展“绿色建筑”。
　　
　　一、绿色建筑的内涵
　　
　　绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度的保护环境、节约资源能源和减少污染，为人类提供健康、适用、高效的居住、工作和活动空间，最终实现与自然和谐的建筑物；是根据自然环境，综合运用生态学、建筑学的基本原理和现代化科技手段，对建筑与其他相关因素的关系，进行合理安排组织，使物质能源在建筑系统内有序循环、转化，并与自然建筑和人三者之间高度和谐统一，创造出舒适、健康的人居环境，以改善生态环境、提高生活质量。
　　
　　二、绿色建筑的主要特征
　　
　　根据生态学原理，大自然是一个最有效率且没有污染的系统，绿色建筑就是尽可能地融入周围环境中，使建筑这个人工制造物成为大自然这个整体的一个有机部分。绿色建筑也是自然生态系统的一部分，应当参与到自然生态系统的物质能量循环中去。归纳起来，绿色建筑具有以下这些特征：从建筑与自然环境关系的角度来看，绿色建筑与自然生态环境融为一体，对周围的环境不产生或少产生不良的影响；从建筑利用能源的角度来看，绿色建筑具有节能、低能耗等优点；从建筑所使用材料的角度来看，绿色建筑所采用的是可再生材料，或者是可降解材料，能进行循环利用；从建筑设计的角度来看，绿色建筑是一种开放式的设计，建筑内部与外部采取有效的连通方式，能对气候的变化自动进行自适应调节；从建筑物排放废物的角度来看，绿色建筑能够使各种资源进行循环利用，少排放污染物甚至达到零排放；从可持续发展的角度来看，绿色建筑全面节约资源，建筑的发展以最小的生态和资源为代价，在广泛的领域获得最大的利益，是一种可持续发展模式。
　　
　　三、现阶段我国房地产发展绿色建筑的必要性及可行性
　　
　　（一）发展绿色建筑的必要性
　　适应形势、政策的需要：为了实现我国建筑节能50％或65%的目标，建设部将制定和推广绿色建筑的完善政策法规，其中包括内容更加宽泛的强制性标准规范、国家对绿色建筑的扶持政策和激励措施等。作为房地产企业来说，如不能把握国家对我国建筑业的这种宏观政策方向，势将使企业的长期发展受到致命影响。
　　适应市场需求变化的需要：在全社会倡导可持续发展的环境下，房地产需求市场很快将发生变化，主要有两方面因素：一方面随着关于绿色建筑知识宣传的加强，购房者自身环保意识增强，购房者对于房屋绿色性能的要求必将愈来愈高。居住或使用绿色建筑的居民，无形中就已经为环保或可持续发展做出贡献，这会大大增加居住者的自豪感和荣誉感。从这点来看，绿色建筑可以成为所开发楼盘长久不衰的卖点；另一方面住房资源、能源消费占居民日常消费开支的比例将大幅加大，将迫使购房者更加重视房屋的使用费用，就如同购车者考虑油耗一样。未来住房的使用费用将成为购房者考虑的一个重要因素，如果开发商能顺应这种变化开发楼盘，必将为其项目的成功提供十分有利的条件。
　　房地产企业业务转变的需要：我国房地产企业在十多年的市场磨炼中已经经过了原始积累期，房地产企业要做强做大，就要从单一的房地产销售到房地产销售、租赁与经营并举，通过优质资产的沉淀，获得企业可持续性稳定发展条件。因此，房地产企业必将从开发建设（提供增量供给）为主转向投资金融（保持存量供给）为主，同时房地产企业的主要业务环节也将转变成为房地产资产全生命周期（从规划设计、施工、运行管理直至拆除）的管理。因此，未来建筑全生命周期的资源、能源消耗费用也将成为房地产开发企业自身的一大开支，这恰恰与绿色建筑所关注的核心存在共同点；也可以说，绿色建筑可以使房地产企业大大降低经营成本，获取更多利润，提高竞争力。
　　增强自身品牌价值的需要：现在房地产企业品牌对购房者的影响越来越大，在某种意义上来讲，房地产企业的竞争也是其品牌的竞争。如果将绿色建筑作为房地产开发的理念之一，不但能提高所开发项目在购房者心目中的品质、档次，同时也能给购房者以“开发商有社会责任感”的印象，从而增强开发商品牌的信誉度，提高其品牌价值。
　　（二）发展绿色建筑的可行性。目前，很多开发商对绿色建筑望而却步，原因在于对绿色建筑存在一种认识误区，即绿色建筑就意味着要高技术与高投入。诚然，绿色建筑需要不断的运用高新技术，然而这种新技术的运用也是相对的，即作为大众使用的房产，其应用的一般都是经过推广和比较成熟的技术。就我国建筑业来说，如果要使我国建筑普遍达到超低能耗甚至零能耗标准，目前还存在困难，但是要达到比现有建筑节能50%或65%的目标，完全不存在技术性障碍，而且其成本也并非人们想像的那样高，绿色建筑在实际应用中是可行的。
　　技术保障：首先，对于绿色建筑，有完备的技术体系做后盾。建设部即将公布《节能省地型住宅和公共建筑推广应用技术目录》，同时“首届全国节能省地型建筑推广应用技术与产品展览会”也将在北京举办，此次活动将展出来自全国各地建筑材料生产企业和研发机构的最新技术及节能产品，同时也包括已经在国内得到应用的先进建筑节能产品和相关技术。这些产品和技术，范围涉及绿色建筑的各个环节，而且大部分都可以实现大众化推广应用。其次，我国建筑并不需要复杂的技术就能达到节能65％的目标。以北方寒冷地区为例，只要围护结构（外墙、屋面和外窗等）的保温性能达到加拿大同气候地区的水平，就可使其建筑节能达到目标要求，而这只需要通过外墙粘苯板或挤塑板、使用隔热窗户等外保温措施就可以实现。再次，合理的小区规划或户型设计也可以有效降低建筑能耗。例如，建筑群落的布局不同，室外流过建筑的气流流速就不同，这将影响建筑外表面的对流换热系数；再如，建筑的体型系数也会影响建筑外围护结构的散热，在其他条件相同时，建筑物的采暖耗热量随体型系数的增大而呈正比例升高。不合理的户型设计也会增加建筑能耗，比如在北方寒冷地区盲目使用开敞式阳台和外飘窗户，都是不利于节能的。可见，在规划设计时，如能根据当地气候情况对各种布局等加以认真分析研究，选择合理方案也是有利于提高建筑绿色性能的。
　　经济可行性：首先，绿色建筑是分级别的。如，美国LEED将绿色建筑分为“不合格”、“合格”、“银质”、“金质”和“铂金”五个级别。我国的绿色建筑评价标准将绿色建筑划分为三个等级。毋庸置疑，高级别需要高技术和高投资，然而房地产开发不同于实验研究，它可以选择较低级别的绿色建筑。这样，就可运用比较成熟的技术产品而不是高端技术产品，而这些产品已形成一定的规模和产业，其成本已经降低。其次，需要从全生命周期的角度来计算建筑成本。开发商通常只计算建筑的特定成本，其他绿色性能的成本却不计算在内。据加利福尼亚州40多家政府机构对绿色建筑成本问题的调查，绿色建筑是一项高效投资，前期投入的成本平均增加２%左右，在其生命周期里，能使整个建筑成本下降20%以上。再次，绿色建筑的售价要高于普通建筑。绿色性能将大大提高所开发房产的品质，即使按高于普通建筑的价格租售，也同样能取得不错的业绩。可见，虽然成本提高了，但开发商的利润并不一定就减少，相反可能会增加。另外，随着国家相关优惠政策（如税收等）出台，开发绿色建筑的初投资费用将进一步减少。问题的关键就在于开发商对开发项目从规划设计到施工实施的组织，以及与相关单位或人员的配合，只要措施得当，开发绿色建筑或小区是可行的。
　　
　　四、结语
　　
　　随着国家将可持续发展作为21世纪社会发展的基本战略，房地产业作为国民经济的支柱产业，新的市场机制使得绿色建筑可以通过市场竞争而不断发展，从而促进和引导房地产业向着可持续发展的方向前进。绿色建筑日益得到政府、房地产开发商、消费者和科研机构的重视，发展绿色建筑是改变传统建筑业高消耗、高污染、低产出状况的根本途径；是转变经济增长方式，提高我国建筑业运行质量和效率，走新型工业化道路的重要举措，对建设节约型社会和全面建设小康社会具有十分重要的意义。

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