广州国际媒体港房产面积预测简介

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　　【摘 要】本文以广州国际媒体港房产面积预测为例，简述了多功能综合楼的房产面积预测的工作步骤，数据处理以及相应的注意事项。
　　【关键词】面积预测；多功能综合楼；数据处理
　　1、引言：
　　房产面积预测是指商品期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定的具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未完工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发单位进行合法销售的面积依据。在经济高速发展的今天，寸土寸金已经成为了现实，人们对房产测绘的要求随之增高。而多功能综合楼面积测算一直是房产面积测算中最难的一个部分。本文以广州国际媒体港的房产预测为例，对动功能综合楼的面积测算进行了简要的介绍。
　　2、项目概述
　　广州国际媒体港是广州市广播电视台的办公新址，总建筑面积近31万平方米。该楼为由裙楼相连两个塔楼组成的多功能综合楼。在楼房未竣工的情况下，为更好推动广州国际媒体港的业务发展，满足客户对租赁单位建筑面积和实用率的需要，需要对其进行房产面积预测绘。要求预测计算预租商铺、办公写字楼每一单元的建筑面积、套内面积、分摊面积、实用率及楼层总建筑面积。
　　3、面积预测依据
　　本次房产面积预测是依据广州市广播电视台提供的加盖设计单位章的最终建筑设计纸质图纸及电子版建筑图。经过检核，纸质图纸与电子图一致，可以采用作面积预测材料。
　　4、作业方法
　　4.1 房产图绘制
　　4.2 各单元面积统计
　　本项目工预测单元面积901个，而需分摊的公共面积单元超过1000个。进行面积统计是一个非常重要的环节。只有正确的面积统计才能进行下一步的计算分摊面积。面积统计的主要内容是：以层为单位统计各个商铺，写字办公单元的套内建筑面积及楼层总的套内建筑面积，楼层总建筑面积，应分摊的总建筑面积；由于本项目存在较多的层间分摊（即跨层分摊）情况，所以还得统计每个需分摊的公共单元的建筑面积。
　　4.3 确定共有建筑面积使用情况
　　按照《房产测量规范》规定，房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。广州国际媒体港是一幢多功能综合楼，由于其特殊的需求，出现了较多的跨层分摊；比如设置在5层的空调机房，实际使用其功能的是4层；还有些空调机房，实际有几个楼层共同使用其功能等；同时还有一些功能使用上的变动，如有些供电开关房已经取消变成了商铺或写字办公单元。所以，在计算分摊面积之前必须认真做好功能区的划分、确定分摊类型及确认每一共有部位的归属，也就是确定共有建筑面积使用情况。按照《房产测量规范》规定，共有建筑面积的分摊原则为：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。广州国际媒体港权属人为单一权属人，本次房产面积预测只供房屋租赁提供凭证，所以共有建筑面积分摊采用第二种原则。共有建筑面积使用情况由建设单位会同设计单位提供。
　　4.4各单元套内面积、分摊面积、建筑面积、实用率及楼层总建筑面积计算
　　在共有建筑面积确认完毕后，就可以进行个单元建筑面积、套内面积、分摊面积、实用率及楼层总建筑面积的计算。每一单元的套内建筑面积在进行单元面积统计的时候已经得出，只需要算出每一单元应分摊的共有建筑面积后就可以根据单元的套内建筑面积和应分摊的建筑面积计算出每一单元的建筑面积及楼层的总建筑面积。
　　4.4.1分摊面积计算
　　分摊面积计算是房产面积计算中最关键也是最难，最容易出错的一个环节。在计算之前必须认真做好功能区的划分、确定分摊类型及确认每一共有部位的归属。使用正确的计算方法才能得到正确的计算成果。本项目面积分摊计算采用4级分摊，按照从整体到局部逐级分摊的原则进行共有建筑面积分摊，即先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层共有建筑面积。下一级的共有建筑面积要分摊上一级的共有建筑面积，最后再把共有建筑面积分摊至每一个单元。
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