旧上海的商史传奇地皮大王哈同

来源:用户上传      作者: 六 安

　　他是上海的第一代地皮大王。除了大规模的地产投资以外。他更注重东西方文化的融台以及与中国显要人物的交往。他把自己当成一个中国人,虽然上海人永远不会把他作为同胞来定位。他的名字是欧斯・爱・哈同,旧上海大名鼎鼎的犹太冒险家。
　　犹太富商是1843年上海开埠后一道独特的风景。凭借上海租界社会的时势发展、英国的庇护以及天生的经商才能。他们身处异国却能如鱼得水。比如地皮大王哈同。在上海留下的建筑、饭店、花园就像给这座城市刻下了一道道斑斓的印迹,直至今天仍是为人津津乐道的话题。
　　
　　哈同于1851年出生在巴格达一个商人家庭,在家中排行老三。1856年全家迁居印度孟买,他父亲人英国籍,不久父亲去世,1871年其母也因病逝世。1872年,2l岁的哈同只身出走香港谋生。由于混得不得法。他于第二年转到上海找出路。当这位犹太少年只身从香港抵达上海码头的时候,除了勤快、节俭、善于思考的品性值得称赞,哈同一文不名,生活无着。
　　通过舅父昔日的老同事的介绍,哈同进入上海老沙逊洋行供职,先做看门人、跑街,后来成为烟土仓库管理员和收租员。由于工作勤勉。头脑灵活,1869年,他被提拔为高级职员,任新沙逊洋行协办兼管房地产部。在任期内,哈同工作卖力,办事井井有条。深得上司信赖。同时,他也私下营放高利贷,开始涉足房地产买卖。
　　晚清政坛风云变幻。1885年,法国在中法战争中失败,法国内阁因此面临重组。战争的失败引发了上海租界内洋商们的惶恐不安。一向趾高气扬的法国领事馆无奈地挂上了俄国的旗帜。由于担心清朝政府借战争胜利收回地产,人们纷纷举家迁离法租界,从而导致地价狂泻。此时的哈同担任老沙逊洋行房地产管事,他凭借自己敏锐的政治嗅觉仔细分析时局后,力排众议,向洋行大班进言,认为这种状况不会长久,应该趁机以低价购进大批土地,多造房屋。老沙逊洋行接受了哈同的意见,照此办理,将茂名路淮海中路至长乐路,包括国泰电影院、锦江饭店、兰馨大戏院等低价买进。
　　旧目的上海是一个三方政权统理分治的区域。上海县城与后来发展起来的苏州河以北地区是混乱、嘈杂的华界,公共租界占据着苏州河入黄浦江的河口地带,法租界横亘于公共租界与上海县城之间。相对于当时时常发生骚乱、居民生命财产难以保障的华界地区,上海的租界倒成了相对安全而有秩序的独立岛屿。因此,上个世纪初期,上海的普通居民大多住在租界内。对于一般的上海精英阶层来讲,无法凭借一己之力在租界之外获得安全而便利的居住空间。
　　正如哈同所预料的,在中法战争中获胜的清政府很快宣布“友好的”与法国签订丧权辱国的《中法新约》。上海的租界重新繁荣起来,大量人口的涌入使地产价格也随之猛涨。经此一役,老沙逊洋行获利高达500多万两银元,而哈同个人一跃成为百万富翁,也为自己在上海的地产界打响了招牌。
　　1886年,哈同转入新沙逊洋行供职。并向法国领事署登记,俾求法方的庇护。是年秋,命运对哈同伸出慈爱的双手,他与心爱的中国女子罗迦陵结为夫妻。
　　1887年,哈同在投资商业方面的成功为他带来了政治荣誉和跻身上流社会的资本。他被誉为“租界捍卫者”,因此挂上了“法租界工董局董事”和“公共租界工部局懂事”以及“领事裁判陪审员”的租界内最高荣誉,同时加入英国籍。此后的十年间,哈同得益于这些上海伊拉克犹太商人们梦寐以求的身份,参与了很多租界当局活动,掌握各种机密情报,并从中获取发财致富的机会。
　　此时的上海。租界内房地产业的兴盛。令房捐不断增加,使租界当局有足够的余力发展租界内的公共基础建设,并因此又吸引了大量资金的持续注入。形成了租界内经济的良性循环。受到这种经济发展模式的启发,同时在因人口增长导致的结构性土地压力不断加强下,为了保障并扩大房捐税收的来源,致力于市场良好地运行,“越界筑路”就成为当时租界当局在保护、改善居住空间的幌子下,堂而皇之扩大其区域操控权的重要方式。
　　1899年,英美计划将公共租界的范围向西向东扩展,扩充面积达22827亩土地。由于事先参与制定“越界筑路”的线路图,哈同胸有成竹地筹集资金,以低价大量购入“越界筑路”两侧土地,并建造房屋。等到越界马路开通,地价暴涨,这位犹太商人只需坐等财源滚滚来。
　　投资魄力和高人一筹的商机把握能力,如上帝之手帮助哈同的事业不断壮大。到1901年,此时的哈同今非昔比,他再也不是一文不名的混迹少年郎。从外滩到静安寺的大片土地都已经成了哈同的私人财产。时人估计,仅房地产租金一项就达500万银元,又有人称,哈同拥有半座上海城。他脱离了新沙逊洋行,以200万两白银注册了“哈同洋行”,开始独自经营房地产业务。据说,哈同在从事房地产经营眼光独到。他十分看好高楼建筑。同时注重南京路建设。据档案记载,哈同在南京路拥有土地16块,面积111.576亩,占南京路地产总面积的44.23%。在每买进一块土地后,哈同立即以其公共租界董事名义向汇丰银行抵押,拿到钱后再买进另一土地,如此循环往复,以较少的资金购得大量土地。于是,“哈同洋行”靠出租房屋和地皮赢取暴利。
　　说到收租,哈同显示出犹太商人传统的精打细算。哈同计算收租的时间与众不同,他以阴历月份订约收租,因为阴历计年遇到闰月便可以多收月租。此外,租“哈同洋行”的房子,除了预付一个月的租金外,租客还要先交相当于月租七倍的底金。一年租约满后,再按照行情市价重新续订。
　　当时,旧上海南京路等市中心地段的地价很贵,哈同面对那些无力自造营业大楼的商业企业提供租地造屋。一来保持了土地自然增值的利益,二来又将经营房产的风险转嫁给了租地造屋者。而且经过一定时期后,土地上的建造物也就归之于土地所有者,可谓是一举数得,稳获厚利。据说,著名的永安公司向“哈同洋行”租地造屋,议定30年租期届满。地上建筑物就归哈同所有。
　　到了20世纪30年代,哈同在南京路房地产的数量已经超过他的老东家沙逊。当时,南京路两侧的大楼、里弄,凡是以“慈”字命名的,如慈淑大楼、慈裕里、慈庆里、慈顺里,都曾是哈同的产业。民间流传着这样的歌谣:“哈同,哈同,与众不同。看守门户,省吃俭用;攒钱铺路,造福大众。筑路,筑路,财源亨通。”这是说当年哈同为使其南京路一带的房产迅速增值,不惜斥资60多万两白银在南京路铺设铁黎木,以改善交通状况。
　　哈同在商业上的成功有目共睹,他通过自己天才的商业灵感和实践获得了巨大财富。与此同时,无论在中国人还是英国人眼中,这位犹太富商的私生活和文化倾向都笼罩着一圈中西合璧的光环。
　　哈同的妻子罗迦陵(原名俪穗Liza)出生在上海浦东。她是欧亚混血儿,一个疑似犹太血统的法国水手和中国福建妇女的私生女。罗迦陵出生不久,其父丢下的这对孤儿寡母一去不复返。六七岁时,她的母亲也去世了,因此罗迦陵由亲戚抚养长大。
　　在新沙逊洋行就职期间,哈同与同在此

地帮佣的罗迦陵相识。哈同发现这个出身卑微的中国姑娘拥有过人的机智,是帮助他事业发达的理想伴侣。1886年,哈同和罗迦陵在闸北青云里用犹太教仪式举行了婚礼。罗迦陵一直坚持自己是中国人,两人又按中国礼仪举行了一次婚礼。哈同与她的婚姻打破了上海租界内外国人社会的行为禁忌。
　　哈同受到了妻子的很大影响,十分热衷参与中国事务,刻意以一个传统中国商人兼慈善家的样子出现在中国社会,同时又未割断和犹太人社团的联系。事实证明,这种奇特的平衡使哈同左右逢源。自从与罗迦陵结婚后,哈同的事业蒸蒸日上。
　　据说,早在清末年间,八面玲珑的哈同就同清王朝王室成员结拜过干亲。1909年,罗迦陵应邀前往北京,被隆裕太后的母亲认为义女,于是罗迦陵与隆裕太后成了乾姐妹。后来,宣统皇帝的弟媳又认哈同为义父。民国初年,哈同夫妇又去北京给干娘拜寿,受到清官款待,封罗迦陵为正一品夫人,叉赐给60名太监回上海使唤。另外,哈同还同章太炎、蔡元培、孙中山等革命党建立了联系,并予以资助。
　　为了表示对妻子的挚爱,哈同在今天的延安中路、铜仁路、南京西路和茂名北路一带建造了一座被后人广为传播的私家花园。人们都知道它有两个名称:“哈同花园”或者”爱俪园”。后者是哈同的叫法,也就是献给爱妻的花园。与这座花园比邻的就是著名的“大理石房子”(后来成为上海市少年宫),一幢同样由伊拉克犹太富商嘉道理建造的私人宅邸。“爱俪园”规模宏大,耗资甚巨。园内设计基本为中式风格,小桥流水、亭台楼阁、竹林假山应有尽有,另设有佛堂和舞厅,禅意缭绕,别具匠心。哈同在花同内兴办学校,收藏文物,出版书刊,俨然成为一个文化教育园地。花园造成后,现在的铜仁路被命名为“哈同路”。
　　全盛时期,“爱俪园”内有管家、警卫、仆人、和尚、尼姑、教师、学生近800人。据与罗迦陵亲近的人回忆,她在家中颇有贾母和慈禧太后的风范。花费最大的是她的两次祝寿,一次是1922年71岁的哈同与59岁的罗迦陵做“百卅大寿”,另一次是1933年哈同去世后罗迦陵做七十大寿,这两次祝寿当时均轰动了整个上海。
　　1931年6月19日,哈同病势于上海,终年80岁。从一贫如洗地抵达上海到病逝时,哈同创造了巨大的私人财富,有土地450亩和建筑面积共30多万平方米的各类房屋1200余幢。通过大规模的地产投资,这个出身卑微的犹太人当上了上海第一代地皮大王。他为上海留下很多故事,也留下了务实精干、敢于冒险的城市商业精神。
　　巨额财富可以为人们带来莫大的光荣,但在哈同死后,遗产为全家带来的却是深重可怕的灾难。据英国在华驻沪最高法庭估计,他的遗产总值达400万英镑,英国政府向他的妻子罗迦陵征收的遗产税高达1700万银元。哈同夫妇没有亲生子女,收养了大量上海市民子女为养子养女。觊觎遗产人引出不少纠纷。哈同在伊拉克的一些亲属也来沪讼争遗产。
　　罗迦陵于1886年与哈同结婚时,因国籍及宗教信仰不同,曾按犹太礼仪和中国礼仪举行过两次婚礼。1928年,哈同和罗迦陵又接受英国驻沪领事巴登的劝告,按英国婚姻法的规定,在英国驻上海领事馆补办结婚手续。其时,哈同已78岁,罗迦陵也已66岁,他们补办手续的目的是为了哈同身后。罗迦陵可以按英国法律合法继承遗产。
　　时至1931年哈同病逝。根据其生前所立遗嘱,罗迦陵继承了他的全部财产。同年9月。伊拉克人爱士拉・阿道尔・哈同从伊拉克来上海起诉于英国在华驻沪最高法庭,自称是哈同的堂兄弟,要求继承其遗产。1932年3月,又有伊拉克人依沙克・雪拉斯・查可勃・哈同来到上海,向法庭作同样之诉。他们的主要理由是:哈同生于伊拉克,为伊拉克之公民,按照伊拉克法律,罗迦陵无权继承其遗产,而应由哈同的近亲继承。两人的申请均被英国在华驻沪法庭驳回。
　　1934年初,另一个伊拉克人爱士拉・散利・哈同代表12个伊拉克人,携伊托克巴格达法院对哈同遗产继承问题的判决书来上海要求继承遗产。这12人是1932年向巴格达法院提起诉讼的,该院根据伊拉克法律于同年5月2日迳行判决:确认已故哈同为伊拉克国籍,认定爱士拉・散利・哈同所代表的12人均为哈同的侄孙,有合法继承权,哈同的遗产应分为12份,由12个继承人平均继承。此项判决在伊拉克无人提出异议。爱士拉抵沪后同样向罗迦陵提出财产要求遭到拒绝,乃向英国在华驻沪法庭递了诉状,法庭驳回了爱士拉的请求。但这批伊拉克人并不甘心服输,罗迦陵死后,爱士拉先后两次抗告。此后,由于太平洋战争爆发,哈同夫妇的全部财产被日本军管。
　　抗日战争胜利后,爱士拉又于1947年向上海地方法院提出诉讼,并请求地政局对哈同遗留的房地产停止过户买卖。因法院要他们交纳一笔数目可观的诉讼费始可审理,而他们无力交纳,故法院未予受理。
　　新中国成立后,爱士拉・散利-哈同于1949年8月向上海市人民法院提出诉讼,法院未予审理。1956年8月。上海市第一中级人民法院裁定,哈同夫妇所有遗产,因罗迦陵有巨额债务未结偿,全部扣押。但爱士拉仍不断向法院催问,并向高级法院讯问。直到市中级人民法院于1957年6月裁定此案终止审理,他才离沪返回伊拉克。爱士拉来沪讼争哈同遗产前后长达加余年,生活费用由伊拉克方面汇款接济,自称共用去2万英镑。
　　除了来自伊拉克的亲戚,哈同夫妇的收养的子女颇多,根据哈同死后罗迦陵所立遗嘱,有外籍养子女和中国籍养子女各11人,合计22人。罗迦陵于1941年10月3日去世。她生前曾立过两次遗嘱,第一次是在1931年与哈同互立的;第二次是在哈同死后,她取得全部财产继承权后于1937年9月30日签立的,第一遗嘱中只有外籍养子8人,没有中国籍养子女,而在第二遗嘱中除增加了3名外籍养子女外,又增加了11名中国籍养子女。
　　在众多养子女中。大卫・乔治・哈同被收养的时间最早,深得老哈同的宠爱。根据第一遗嘱,他可得70%遗产,是继承遗产最多的人。但他19岁时已是一个花花公子,挥金如上,还曾出枪向罗迦陵强索金钱。罗迦陵恨之入骨,于1937年7月13、14、15三日连续在《申报》和《新闻报》刊登将其驱逐永远脱离关系的声明。因此在第二遗嘱中,乔治・哈同不仅不被承认为养子,而且所给的14万元,必须在其行为改善以后始能付给,否则不给。
　　在罗迦陵去世的当晚,公共租界工部局声称奉英国驻沪领事馆的通知派出大批巡警,包围哈同花园,对进出花园的华籍人员搜身,并将哈同遗留的金银珠宝等动产和房地产契证等重要物品带走,送进英商汇丰银行。几天后,乔治-哈同及其他中籍养子双方都向英国在华驻沪最高法庭。提出罗迦陵遗嘱真假之诉。经过两次庭讯,未作判决。
　　罗迦陵死后。两份遗嘱成了棘手问题。乔治・哈同于1944年间分别与中国籍养子女9人达成和解。和解的原则只有一条,中国籍养子女承认罗迦陵1931年签立的第一遗嘱为合法遗嘱。而乔治・哈同将在遗产中分一部分给他们。但此事因抗战局势而未施行。抗战胜利后,参与和解协议的中国籍养子女纷纷登报声明,此协议是在受到乔治・哈同威胁下达成的,应属无效,并应按照罗迦陵所立的第二遗嘱执行遗产分配。
　　1941年,英国人插手干涉哈同遗产纠纷,经英国驻沪法庭指定的罗迦陵遗产管理人麦秀司和赫德门,根据所谓“中英条约”执管了罗迦陵的全部遗产。
　　直到1946年,哈同家族才最终达成和解:中国籍养子女承认第一遗嘱为唯一合法的遗嘱,然后由乔治・哈同和罗弼・哈同在遗产中拨出比上次稍多一些的财产给他们,作为交换条件。乔治・哈同分得土地260多市亩,占总数的58.3%,房屋15万多平方米,占总数的48.2%。

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