探讨房地产建设项目的工程造价管理

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　　【摘要】：随着经济的发展，城市化进程建设也在逐步加快，房地产开发企业建设工程也越来越多。而造价管理也成为了工程建设过程中的一个重要环节，只有做好造价管理才能全面实现项目管理目标，提高企业的经济效益。
　　【关键词】：房地产；工程造价管理
　　中图分类号：TU723.5文献标识码： A 文章编号：
　　0、引言
　　工程造价的管理是一个动态的过程，随着市场经济的变化，使工程造价的管理与确定变得更为复杂，这就需要我们对工程造价的管理始终贯穿在建设项目全过程中。加强工程造价管理，就是要合理确定和有效控制工程造价。
　　1、房地产建设项目的工程造价管理的基本原则
　　工程造价有效控制应遵循的基本原则有：以设计阶段为重点进行建设全过程造价控制的原则；主动控制的原则；技术与经济相结合的原则。为此应通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理之间的对立统一关系，力求达到在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价的观念渗透到各项设计和技术措施中。因此，从项目投资决策阶段、设计、招投标、施工等各个阶段均需做好相应的造价控制。
　　2、工程造价控制管理的影响因素
　　2.1、人员因素
　　在建筑工程的管理工作中，编制管理概预算是最重要的也是最复杂的任务，他直接决定了建筑产品的价格，是定价的依据。因此，这对编制人员的工作能力、道德素质和工作态度都是重要考验。首先，编制人员要时刻将企业利益放在首位，努力节约投资。其次，编制人员要敏感地把握政策变化，；理论知识丰富，行业视野开阔。再次，编制人员的业务水平，专业能力也要能胜任编制工作。最后，编制人员要掌握市场动态，了解经济信息，对有关建筑工程标准的政策法规标准有所了解。这样，编制人员的素质就成了工程造价控制的重要影响因素，好的编制人员能为企业带来最大的利益，反之亦然。
　　2.2、设计因素
　　编制概预算的主要是依据企业提供的建筑设计图。因此，建筑设计在整个项目中也是关键，对工程造价有很大影响。尤其在工程进行初步设计的阶段，若能对该项目进行准确的功能定位，依据定位确定合适的建筑结构，合理设计总平面图，选择合适的施工工艺和建筑材料设备，就能为之后的工程造价控制打好基础，实现在保证工程达标的基础上，尽量为项目节约投资。因此，设计因素也是影响工程造价的关键之一。
　　2.3、施工因素
　　在减少投资方面，施工的影响虽然相对人员和设计较小，但仍然不可忽视。因此，概预算的编制过程也必须将施工组织、施工技术考虑在内。施工阶段是项目实施的关键阶段，施工技术和施工组织直接关系着施工质量，施工花费。所以，施工因素也是影响概预算编制的重要方面。把握好施工过程的造价控制，也有利于实现预算目标。
　　3、我国房地产企业工程造价管理中存在的问题
　　3.1造价控制与管理手段落后
　　造价控制与管理主要是依据财务部门的决算报告，缺乏造价控制与管理的事前预测和过程控制，只能被动监督。从造价控制与管理方法来看，事前事中和事后造价控制相互脱节。许多企业的造价控制只有事后的造价核算和简单的造价分析，缺乏科学的事前造价预测和决策，缺乏严格的事中造价控制和事后造价考核。一旦反映在财务账面上造价失控，已是既成事实，无法发造价控制的作用，不能及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据信息，不能及时准确的发现造价管理中所存在的根本问题及原因，难以对症下药，采取有效措施降低造价，使效益大量流失。 
　　3.2 造价控制意识薄弱
　　在房地产工程项目的实施过程中，施工人员往往只关心自己负责的那一部分内容，认为造价控制与他们无关，造价控制意识比较薄弱。例如，项目经理往往会觉得他的工作内容就是关注项目的质量是否得到保障、能否在给定工期内完成项目的问题以及项目资金是否到位的问题，而项目造价的控制则认为是项目当中负责造价控制的人员或者是财务部门的责任；技术人员则会认为自己的任务是解决工程项目当中的技术难题，保证技术的有效利用和工程质量没有任何问题；项目的实际施工人员则只关注项目的施工现场情况等。表面上看来，整个项目的施工分工明确、各司其职，但实际上并未将造价控制的目标分解到项目过程中的相关人员，缺少造价控制的责任，违背了项目造价控制的全员性原则。在没有造价目标的约束下，个人在项目施工过程中往往具有盲目性，缺乏主动进行造价控制意识，从而造成项目造价管理的无序、矛盾，使项目造价控制失效。  
　　4、提升房地产工程造价管理的对策
　　4.1、工程造价在投资决策阶段的控制
　　4.1.1 明确项目资金使用状况
　　建设项目的资金使用是从筹备到施工，再到竣工。在整个工程中，都要将资金的使用情况落实到每一个人、每一件事。斌设立监察组，组备监察机构，严格监督好使用资金的状况。倘若发现有部分项目资金出现了偏离，就要立即分析和判断，及时的进行决策和调整，避免因为资金失控而致使工程停工。
　　4.1.2 做好前期市场分析
　　投资决策阶段，最主要的就是分析前期的市场状况，从而为项目的决策提供依据，减少投资的风险。并对工程的地况进行相应的分析，比较同类的项目和工程的案例，做好合理充分的评估准备，使得投资决策工作变得更有可靠性和科学性。
　　4.2、工程造价在设计阶段的控制
　　4.2.1优化设计方案
　　在工程造价的控制中，设计阶段能够满足于工程的多方面需求，保障工程项目的合理的经济效益。对设计方案进行优化，能够平衡功能和价值。保证功能，消除较高的投入资金。设计方案的优化，要注重每一个方案的技术、经济的科学合理，从而才能控制好工程造价。
　　4.2.2 施行限额设计
　　通过可行性研究报告所指出的建设内容、规模、标准，可以作为限额设计的依据。限额设计是处于投资估算的限度之内开展工程设计，从而提高整个项目投资的经济效益。施行限额设计，要注重技术问题，而不是经济问题。采用价值工程的理论，对工程的功能和部位进行划分，形成多个小部分。设计人员再根据评估额度开展设计方案。限额设计不但能够对工程项目的造价进行控制，而且还可以对工程的每个阶段开展逐层控制。限额设计，能够解决建筑行业常见的投资超估算、设计超概算以及施工超预算的“三超现象”。
　　4.2.3 实施设计招标和监理制度
　　目前，多数的工程项目都采取竞招标制度，不单单可以考察设计方案的合理性，而且可以避免竞标单位的低价竞争。建设单位要在设计阶段科学合理的编制工程的造价，并加强设计阶段监理，确定好成熟的工艺技术，避免施工阶段的方案变化和设计变更。工程设计中，设置监察人员，并严格监督工程设计，保证经济核算的准确性。在经济分析和技术比较之中，选择经济合理的招标方案。注重满足功能，并控制好项目投资，发挥出工程项目的社会效益和经济效益。
　　4.3、工程造价在施工阶段的控制
　　房地产工程项目的施工阶段，是完成建筑物成体阶段。在这一阶段，所消耗的物力、人力、财力也比较大，而且有较大的工程量，涉及诸多的层面。施工阶段的影响因素比较多，材料的采购也受到市场周期和政策性的变化。因此，在这一阶段的工程造价控制，就显的格外重要。施工阶段最注重材料的价格，应选择经济实用的施工材料。施工阶段加强监督和管理，避免设计、进度计划、施工条件出现变更。在现场进行严格的签证，保证材料的合理用量，确定好材料的价格，控制好施工时出现的索赔价格。施工阶段面临的现场突发情况比较多，要全过程、全方位的进行造价控制。
　　4.4、竣工决算阶段对造价的管理
　　加强工程量的复核工作。工程量是工程造价计算的基础，审价人员不仅要熟练掌握工程量的计算规则，还应对整个工程的设计和施工过程有系统的认识，精通施工技术。加强对变更费用的审查。特别是变更单价，主要审查其有无错套、高套，是否符合工程实际。
　　5、结束语
　　综上所述， 工程造价控制是一项复杂的系统工程， 无论哪一个环节有疏忽， 都影响到整个开发目标的实现，只有通过对以上各阶段影响造价因素的控制，才能把工程造价控制落到实处，使开发成本降到最低，进而为控制商品房价格提供空间。
　　参考文献
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　　[2]刘志明.浅谈房地产企业如何有效进行工程造价管理[J].中国城市经济，2010（07）. 
　　[3]陈华颖. 浅述房地产企业工程造价控制的内容与重点[J]. 科技创新导报，2009，(16) . 

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