城市地铁车辆段上盖物业开发设计初探
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中图分类号：U231+.3 文献标识码：A 文章编号：
1.研究背景
现今的中国已经进入了高度城市化进程的阶段，交通网络滞后于城市化进程的现状，严重制约了我国城市经济的发展。轨道交通作为一种大容量、快速、绿色的公共交通系统．必将成为我国城市未来主要的交通工具。我国城市建设的重心逐渐转移到轨道交通上来，相关配套设施也逐渐成为城市建设的重点。我国城市轨道交通发展的历史较短，经验比较缺乏。根据现有城市轨道交通设计的基本标准，当线路超过20 km时，原则上一条线路须设置“一段一场”(一个车辆段、一个停车场)，以保证车辆的正常维修和停放。这样，客观上形成了轨道交通车辆段(停车场，以下同)用地控制范围较大的局面，造成了许多不必要的浪费。
地铁车辆段作为全线车辆运营、检修场所，占地面积比较大，而且一般位于城市近郊，地铁开通运营后交通非常方便，因此，物业开发潜力巨大。香港地铁九龙湾车厂在其检修库、运用库及停车库上面建设高层住宅楼及与之配套的道路停车场等，进行大规模的物业开发，创造了较好的经济效益。根据香港地铁的经验，进行地铁上盖建筑的物业开发，不仅可以协调车辆段与周边用地的关系，减少车辆段对城市的分割作用，而且可以盘活周边地块，带来巨大商机。在这样的现实背景下，本着持续发展、集约化利用的原则，地铁车辆段及综合基地的土地综合开发利用被再次提上议程，深圳、广州、上海、北京、杭州等重要城市，纷纷开始尝试对地铁相关土地进行综合物业开发。
2.一体化开发模式
车辆段上盖物业并与周边土地实现一体化开发这种模式，将城市轨道交通与城市整体规划有机结合起来，在改善城市交通的基础上，进一步优化了城市布局，改善了城市近郊环境，提高了城市土地的综合利用率。同时，政府获得预期以外的土地出让和地产建设收益，特别是当前政府大力开展保障性住房建设，利用车辆段上盖平台规划建设保障性住房，解决低收入人群的居住和出行问题，成为一种趋势。本文从这些城市的开发模式为契机，以此来探讨地铁车辆段上盖物业与周边土地一体化开发模式问题。
城市轨道交通车辆段综合开发是根据城市建设的总体规划和土地利用总体规划的要求，结合是轨道交通车辆段的建设与运营，遵循一体策划、统一规划、整体建设的开发思路，对车辆段上部及周边一定范围内土地加以利用，有计划有步骤的进行一体化开发建设。
车辆段综合开发，从根本上讲，是一个土地开发问题， 开发范围根据各个项目实际的设定而不同。本文所研究的车辆段综合开发实施范围，是设定了一个最小开发模型，定义为车辆段综合开发核心区。核心区包括一个车辆段及周边一个轨道交通车站用地，以及与该车站和该车辆段用地直接相连的地面建筑、地下空间和公共步行系统。其中，地面建筑是指车辆段上盖平台及盖上物业；地下空间根据其地上用地性质的不同，分为公共地下空间以及出让地块下的地下空间。各部分具体所指范围介绍如下：
1．车辆段上盖平台
开发范围：轨道交通车辆段车间以上部位。
建设内容：车辆段上部平台及设备层所含部分市政设施。如开闭站、调压站、换热站等。
2．公共地下空间
开发范围；轨道交通车站出入口旁，市政道路、公共绿地下的地下空间。
建设内容：围绕车站的交通接驳空间(接驳P+R停车场或公交车站)。
3．出让地块下的地下空间：
开发范围：一级开发内车站及车辆段周围出让地块下的地下空间。
建设内容：与轨道交通车站连通的出让地块下的地下空间。
4．公共步行系统
开发范围：车辆段大平台与周边地块、车站与周边地块的公共步行系统。
建设内容：大平台与周边地块的地上步行通道、车站与周边地块的地上步行通道。
通过以上四个部分即这种城市轨道交通车辆段平台、车站与物业地块的有机结合，可以显著提高土地资源的综合利用率；充分贯彻交通引导发展(TOD)的理念；优化轨道交通与城市形态、城市功能布局和建筑容量等因素的关系；使城市轨道交通工程建设成本经济合理；使物业地块商业价值进一步提高：使城市服务功能进一步完善，创造了舒适、便捷的城市环境。
3.案例介绍
下面以香港将军澳车辆段为例，具体分析以上四部分在车辆段一体化物业开发中的体现。
香港作为一个国际化大都市，为了解决城市用地问题，从20世纪60年代开始已进行地铁车辆基地一体化开发模式的研究，历经半个世纪，现已形成了第三代地铁车辆基地物业开发的产品——日出康城(将军澳车辆基地综合物业开发)，该项目在设计时将城市道路以微地形的形式引入到车辆基地上盖，通过景观、绿化、台地等手法，将车辆基地硕大的边缘弱化，形成丰富的城市空间。
该项目地处将军澳线的将军澳站，该站所在区域原来属于工业用地，且周边多是垃圾填埋场。经过港铁与政府的协商，在规划中调整了该区域的用地规划。新规划中除了将军澳车辆段以外，规划建设商业10万平米，一期住宅日出康城建设23万套，建筑面积20万平方米。该车辆段上盖与前一站点距离3公里多。小区规划实现后，核心区居住人口将达到5万多人，早高峰时期预计发车间隔2分钟。
作为香港最新一代的车辆基地开发项目，将军澳车辆段隶属于将军澳线，车辆基地及其周边的开发总占地面积约34．8 公顷，总建筑面积约165．28万平方米，工程共分10余期，发展计划从2004开始一直持续到2019年。车辆段上盖布置50栋高层塔楼，共计21500套住房，并配套5万平方米商业及中学、小学、幼儿园、社区会堂等辅助设施。整个住区以地铁车站为核心，进行高强度、高密度开发。并在周边辅以公交枢纽、小汽车停车场等交通接驳设施，方便快捷。
将军澳地铁车辆基地物业开发依托地铁站点，以交通便利为主要优势，通过地铁站点无缝连接进入小区上盖物业平台，成为吸引居住人群的最大卖点。同时通过全覆盖的设计理念，将整个车辆段覆盖在物业开发下方，住区车辆通过周边道路平层进入小区，并在小区内部通过坡道与上盖物业开发进行衔接。通过对咽喉区的覆盖，整个住区做到了40％的绿化率的覆盖，提升了小区的居住品质。
4.结语
综上所述，车辆段上盖物业与周边土地实现一体化开发是城市建设的重要方向，是开发利用车辆段的重要开发模式。车辆段的一体化物业开发应在符合城市总体规划，协调四个部分的功能系统，促进区域经济积极健康发展的前提下做到合理开发利用。同时应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益相结合，全面考虑市政设施、交通、商业服务以及居住、仓储、防灾等多方面系统功能的要求，明确规划可开发范围，合理布置相应系统设施，协调各项系统设施的功能。同时，也要注意地上、地下相关联的系统衔接，使地上、地下浑然一体，完整有序，形成整体化特色化的车辆段与周边用地一体化的开发模式。
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