地铁上盖物业开发研究

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　　摘要：本文主要是通过对轨道交通沿线城市空间的分析评价，从地铁物业开发潜力的角度出发，提出地铁上盖物业开发方式，为后期工程设计阶段工作提供相关的依据和参考，以达到提高车站周边的居住、商业及办公等人口数量，稳定客流，从而提高轨道交通在城市公交系统中所占比例，对实现市民绿色公共交通的出行方式，具有非常现实的社会意义。其次就是借鉴到国内外地铁上盖物业开发的经验，提出地铁上盖物业开发模式、开发工作程序及相应地铁站点地下空间、地铁站点地上空间、地铁车辆段基地开发方案的构思。
　　关键词：地铁上盖；物业；发展前景
　　中图分类号： U231文献标识码： A
　　引言
　　地铁上盖物业是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物。随着物质生活与工作节奏的提高，高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。人们不仅要享受现代交通带来的快捷，同时，还需要在生活与工作上得到更多的便捷，以节省有限的时间。所以说，地铁上盖物业这种交通优势无可替代，而又融合了商业、办公、酒店、公寓于一身的综合业态发展前景相当乐观。
　　1、基本概念
　　地铁是城市轨道交通的一种形式，一般情况下，一条地铁线路主要包括线路区间和站点，以及车辆段或停车场、变配电站等配套设施。
　　地铁线路的线位和站位主要在上层次轨道交通规划中综合研究确定，经过不断优化逐步稳定方案。地铁车站功能定位则是基于交通接驳功能和用地功能的不同情况加以明确的，一般分为综合枢纽站、交通接驳站、片区中心站和一般站，除以小汽车停车换乘、常规公交换乘功能为主的交通接驳站外，其他站点在条件成熟时都可进行中高密度的居住和商业为主的上盖开发。所谓地铁上盖物业开发，是指在地铁车站或车辆段上空加建楼板，在楼板上进行综合性物业开发。这种开发方式本质上是地表增厚、复合利用、空间加密的方式[1]。
　　具体方式是在满足地铁车站或车辆段建设运营管理技术限制条件下，在其上空加建楼板形成空中建设用地；在综合安排地铁交通组织、公交接驳、人行系统等功能布局基础上，复合商业、办公、酒店及商务公寓等用地功能，实现土地混合使用；按照高强度、高密度方式进行空间布局，构建优质、宜居、富有地铁特征的城市空间环境。
　　2、地铁上盖物业的形成背景
　　据了解，我国目前几座大都市修建地铁，投资几乎全部采取国家独资，部分由地方政府从银行贷款，靠发行债券融资。但是，从地铁运营经济收益情况来看，全部是靠政府给予政策财政补贴亏损运营。靠售票收回的资金，连支付银行的贷款利息都不够，甚至都不够给员工开工资的。这不仅是我国，世界上绝大部分地铁也都是亏损运营。
　　如何解决这个问题，是摆在地铁建设者面前一个现实问题。解决不好，将会形成资金链的断裂，产生恶性循环，造成资金还本付息体系瓦解，进而影响整个城市的发展进程。在这个问题上，香港地铁无疑给大家提交了一个很好的答案，那就是大力发展地铁沿线的物业，在享受地铁运营后带来物业增值的同时，通过整合各种资源实现“借鸡下蛋”，产生良性循环机制，形成长期盈利[3]。
　　3、地铁上盖物业项目的目的、意义
　　轨道交通引入城市区域后，成为最主要的基础设施之一，是城市发展增长的基本要素。地铁更新了中心区的功能形态：车站成为城市区域的核心，在整个中心区范围内立体、复合地组织城市功能；城市功能的布局由于涉及多个街区、多个层面而呈现网络状的形态，各种功能彼此之间紧密协作，相互激发，不断产生新的功能；在形成新的功能形态的过程中，一些并不合适在原区域发展的传统产业被置换出去，使城市的区域功能结构逐步实现有序和系统化。
　　因此在地铁站点的周边辐射区域，成为一个城市规划、建设的最具活力的区域，从基本层面上改变、影响着一个城市的社会、经济发展。特别是地铁上盖物业（地铁车站相连的建筑物或者车站周边50~100m范围内的建筑物）的规划、建设更是成为区域发展的引导者，成为紧邻区域的参照体。
　　在地铁商圈经济发展的前提下进行研究，可使得地铁商圈的业态配置更合理，设施配套高效，土地利用效率更高，开发利润更高，使得地铁商圈经济具备更大的上升空间和可持续发展空间。
　　4、地铁上盖物业的开发模式与功能定位
　　地铁上盖物业就建筑分类来说应该属于典型的城市综合体，而这种建筑类型由于具有与地铁无缝连接的特性，在城市综合体中备受关注。地铁的发展促使城市向近郊或远郊扩展，无形中把人们衣、食、住、行四大要素中的住与行连在一起，也就是将地铁跟物业联合起来。作为前两项要素的最有效交汇点，地铁站的上盖商场又将衣、食两大内容纳入其中。于是，在融合了所有需求的组合因素之后，地铁物业不可避免地造就了新的商业中心。像地处香港九龙东的九龙湾区，短短十多年，由人口稀疏的工厂区变成商住活动频繁的动感小区[2]。
　　由于地处地铁站(特别是换乘站)的上方，地铁上盖物业应当充分利用地铁的便捷性和聚集效应，带动人流和人气。在功能定位和业态上应以商业为核心，同时兼顾写字楼、公寓、酒店。其中商业物业所占比例宜为50﹪左右，其余为公寓及写字楼(酒店)。在经营策略上应以“只租不售”为主。这样作为的是拥有绝对话语权，更有利于商场经营。比如，地下街已经成为日本城市建设的一个突出特点。日本地下街的建设是由政府做出规划，通过招商由私人公司按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则进行投资建设，政府给予优惠政策或低息贷款。目前在全日本20多个大中城市建有100多条地下街，总面积超过200万平方米，尤其是东京、大阪、名古屋、京都等大城市发展最快。如东京地下街遍布全城，面积1万平方米以上的地下街就有17条，其中东京火车站前面的八重洲地下街面积超过10万平方米。日本地下商业街的繁荣发展与其完善的地下轨道交通网络密不可分。东京城内的地铁线路纵横交错，如网眼般遍布于各个角落，对地下商业空间起到了较好的整合作用。
　　
　　
　　
　　5、地铁上盖物业开发研究的主要内容
　　5.1、研究的关键技术内容
　　①轨道交通在城市建设中适用或需要的相关理论，TOD模式、土地开发强度等；②地铁上盖物业的业态定位优化分析；③轨道交通与地铁车站上盖建筑物之间的技术问题。
　　5.2、研究所要达到的目标
　　土地开发强度与周边环境的关系，在满足城市总体规划的前提下，及其他约束条件下，使土地利用最大化。上盖物业成为本区域经济的中心，推动区域经济的发展。中央商业区土地资源可提供的地面交通供给正逐渐耗尽，利用开发宝贵的地下空间资源，提供新的交通供给，以缓解地面空间资源紧张状况，支持城市的持续发展。
　　6、地铁上盖物业项目应用前景和社会、经济效益
　　开展轨道交通上盖物业的开发理论、方法和技术研究，满足我国地铁上盖物业及规划设计、大规模建设的需求，可以为轨道交通商圈经济发展提供科学依据，达到地铁上盖符合最大限度土地开发强度，同时由于科学的对轨道交通上盖物业合理业态组合配置，使得城市减少了各种机动车辆的出行，达到真正节能降耗的目的。
　　地铁上盖物业带动区域经济发展，改善城市环境，整体节能降耗，促进城市整体功能提升，提高市民生活质量，促进城市社会经济的可持续发展。通过充分研究地铁轨道沿线站点的上盖物业分析，并结合实际典型的项目案例分析，得出科学的建设结论，预计可以使开发建设地铁上盖物业项目提高10％~30％的经济效益[2]。
　　结束语
　　地铁上盖物业开发是随着地铁建设相继展开的，尽早开展地铁上盖物业开发的系统性专项研究对提高地铁建设水平是有益的。运用城市设计的思维方法，通过设计干预，可以利用地铁的带动作用在有限的土地上创造出集约紧凑、多功能复合的新型居住空间，这些做法在城市土地资源日益短缺的情况下有着重要的现实意义。
　　参考文献
　　[1]王士君.地铁上盖物业项目开发可行性研究[D].天津大学,2010.
　　[2]袭喆.地铁上盖物业项目开发的探讨[J].天津科技,2010,04:42-43.
　　[3]韩晓晶.地铁上盖物业设计探讨[J].山西建筑,2011,24:22-23.

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