房地产投资风险及其控制
来源:用户上传
作者:
摘 要：
房地产开发是一种资金密集型的经营活动，它既包含了传统产业中产品的研发、生产和销售全过程，有又体现了现代企业资本运作的特点。近年来，由于房地产与住宅产业在拉动国民经济增长，推动城市化进程等方面的重要作用，使其成为了一个重要的投资领域。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性及强的投资活动，同时也是一项高投资、高收益、高风险大的投资。在我国，随着经济的快速增长，房地产投资的发展相当迅猛，投资者利润十分丰厚，但人们却忽略了隐藏在利润后面的风险。因此研究房地产投资风险对我国房地产投资的有序发展具有十分重要的意义。
关键词：房地产投资风险风险控制
一、房地产投资风险及主要类型
（一）房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
（二）房地产投资风险的主要类型
1. 经营风险
它主要是指因为经济活动、景气循环等总体经济因素影响到不动产投资的经营效益。例如，经济不景气使大众的投资意愿降低及购买力下降，因而购买或承租不动产的能力降低，并造成不动产价格或净盈利的下降。房地产开发所受经济不景气的打击远远大于其他行业。
2. 财务风险
因为借款而带来的风险称为财务风险。借款使投资者能以较小的资金参与较大规模的投资计划。然而在借款后，投资者所承担的风险也会增加。不管经营的情形如何，投资者都要支付债权人的利息，从而对现金流动造成压力。在经营困难时，借款过多可能会使公司无法支付利息而造成破产。由于大部分房地产投资都以较少的自有资金参与较大的投资开发计划，所以借款投资在扩大盈利的同时，如果经营不善会使亏损扩大。
3．流动性风险
通常各个开发商的楼盘各不相同、各具特色。每个开发商的房地产商品都具有自己的特点和卖点。所以在房地产交易前，消费者会做一番细致的相关楼盘资料收集和研究分析。即便在消费者决定购买后，往往必须安排贷款及处理相关程序。这些都需要一段时间，这对于急于销售的开发商造成不利。因此在竞争激烈急需回款的情况下，开发商不得不降价销售，形成损失风险。
4．公共政策和法律风险
各种与房地产有关的政策法规由政府部门控制。而房地产开发受一些金融法规的影响十分明显。如税法的修改、新的金融政策出台、土地出让政策的变化、城市开发计划的改变都会引起项目的变化。
5．企业管理风险
由于企业经营管理水平限制，以至未达到预期的收益。如财务制度混乱引起的资金周转缓慢，营销方式单一落后而引起的销售缓慢等。
从我国目前情况来看，房地产投资的回报率较高但也有很大的风险。但只要房地产投资开发商仔细分析处理，许多风险是可以降低甚至规避的。
二、影响房地产投资风险的主要因素分析
影响房地产投资风险的因素很多，既来自于房地产开发经营活动的本身，又来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理控制的局限性以及来自于大自然的灾害等。总之，在房地产投资过程中，风险无时不在，无处不有。房地产投资的分险因素种类繁多且十分复杂，其中最主要的大致有以下几种：
（一）财务风险因素。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠者风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
（二）利率风险。由于房地产投资具有资金量大，开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场资金利率的变动而产生的风险。一般地说，若市场利率有微小的变动，便会使房地产价值产生较大的变化。
（三）变现风险。房地产投资的变现性较差，这是由于：1、非货币性资产兑现能力本身就比货币性资产兑现能力差；2、房地产投资周期长，房地产市场具有区域性和不可移动性；3、急于将土地投资化成现金常常会受到一定损失，而且土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间后，才能作为房地产进入市场进行流通；4、房地产销售费时费力，且房屋产品比一般产品销售困难。这些过程基原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。
（四）社会风险和意外事故风险。社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形式和经济形势的大气候变化等因素的影响，给投资都带来的经济损失的风险。意外事故风险主要是指自然灾害和人为破坏而造成的房地产投资的经济损失、如暴风雨、洪水、雷电等自然灾害。
三、房地产投资风险控制的策略
房地产投资风险的控制是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
1.投资分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资要求利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。
2.投资组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则在恰当的基础上进行反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低写，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的收益弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
3.保险策略
对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减少或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于提高房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应充分考虑房地产投资者所需的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。
参考文献
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届人大常委会第八次会议通过）。
2.徐文通：《房地产经济学》，中国金融出版社，1992年版。
3.沈建忠：《房地产基本制度与政策》，中国物价出版社，1995年版。
4.孟晓苏：《房地产投资与交易》，中国大陆出版社，1993年版。
作者简介:乐盛晟(1974),女,浙江岱山人,工程师,现从事:房地产与建筑工程管理
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-562965.htm
