西安地铁2号线建设及其对土地价格影响研究

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　　摘要：本文通过对西安市轨道交通2号线建设对沿线房价的变化影响，阐述了轨道交通建设对土地价格的影响，为城市的土地规划开发利用提供依据。
　　 关键词：土地价格轨道交通
　　 1. 城市轨道交通建设对土地价格的影响
　　 土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果，这些因素主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等，这些因素是决定土地价格的基础[1]。
　　 城市轨道交通对沿线土地价格产生影响的原因可归纳为三方面：一是城市轨道交通可以大大改善沿线土地的交通状况，缩短沿线土地与城市中心区域的空间距离，节省出行者的交通时间和费用，提高沿线土地的可达性和交通便利程度；二是城市轨道交通的发展为沿线土地提供了调整规划、改变用地性质的机会，通过交通引导规划、规划改变用地属性，促进了土地集约利用，提高了土地收益；三是城市轨道交通能够改善沿线土地的相对区位条件，加强沿线土地的相互联系，提高土地的互补效应，使沿线土地成为相互支撑的有机整体，相邻地块的土地价值联动提高了土地价格[2]。
　　 2.西安轨道交通2号线建设概况
　　 西安市快速轨道交通二号线（铁路北客站～韦曲段）为西安市城市快速轨道交通线网中南北向骨干线，线路北起待建的郑西客运专线西安北站，向东南穿过麻家什字、北绕城高速及城运村进入草滩路，经张家堡广场后沿未央路、北关正街南行至北门，后沿北大街南下，经莲湖路、钟楼后进入南大街，并沿之南行至南门，下穿南门城墙后沿长安路－长安南路布设，过航天南路后由地下过渡至高架线，并沿长安北街－长安南街一路南行至终点韦曲站。正线全长26.302km，设置车站21座。
　　 3. 西安市轨道交通2号线建设及其对土地价格影响研究
　　 城市轨道交通是公益性、经济外部性很强的大型公共基础设施，高度的可达性刺激着沿线物业开发及商业聚集，带来了显著的房地产增值。
　　 本文通过搜房网、安家网等比较权威的房地产相关网站分别对正在建设的轨道2号线、准备建设的一号线以及远期规划的轨道交通沿线附近的房地产进行筛选，并对部分楼盘进行电话咨询，搜集相关价格变化数据，进行分析研究，考虑到房地产开发性质的不同对其价格的影响，本次数据以同类型的商住楼的历史动态价格作为参考样本进行分析，尽管西安轨道交通建设刚刚开始，但已经能够发现其对地价的明显刺激作用。轨道交通建设对地价的影响见图1。
　　 对于本文中样本数据的筛选，轨道交通二号线沿线样本楼盘以城北区即经济技术开发区为主，因为该区域内开发时间较晚，受早期其他影响地价的因素较少，更能突出地价对轨道交通建设的反应敏感性；对于一号线沿线样本楼盘的选取则避开本来就“寸土寸金”的城中区，而选择城东区和城西区的楼盘，除了分析轨道交通规划对其地价的影响外，还试图预测轨道交通建设对其沿线土地利用性质的变化；远期规划线路选取三、六号线在高新区的部分，目前高新区规划较为合理，尤其交通规划较为完善，本次主要分析轨道交通规划能否进一步刺激该区域地价的升级。
　　 通过对图1的阅读可以初步得出以下结论：
　　 （1）轨道交通二号线建设以前，即2003年8月到2007年6月以前，西安市房价价格差异变化不大，呈上扬趋势，但上扬缓慢，房价主要集中在2500～4000元。
　　 （2）轨道交通二号线开始建设以后，即2007年7月以后，城北区房价突然出现“拐点”，快速上扬，以赛高国际街区为例，从2007年8月到2008年4月，其房价上涨44.7％，最高涨幅65.8％。
　　 （3）城北区自2004年下半年到二号线建设前期，房地产开发相对于其他区域数量较少，或者上市较少，而在轨道交通建设以后则呈“井喷”趋势。
　　 （4）通过以上分析可以预测，随着一号线建设的临近和远期规划的成熟，其沿线或周围区域地价将出现不可避免的大幅上涨。
　　 4.结论
　　 以政策法规保障规划的实施。规划方案一经确定应具有法律效应，必须依法严格控制轨道交通用地，对轨道交通沿线土地资源要进行一体化经营，把沿线土地资源转化为资本，资本再以不同还原方式返还轨道交通建设，尤其沿线房地产项目必须按照规划用途开发建设，并以法律保护规划的实施。
　　
　　参考文献：
　　 [1] 闫天龙、曹照平编．土地估价指南[M]．北京：机械工业出版社，2004：13；
　　 [2] 王静．轨道交通对沿线房地产开发的影响――以上海为例[D]．上海：华东师范大学，2006；
　　
　　

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