开发商如何有效控制商品房建设成本
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【摘要】本文主要基于开发商的角度，探讨了开发商在商品房建设过程中需要进行的成本控制工作，提出了开发商在商品房开发建设的每一个环节需要重点关注的工作。
【关键词】开发商；控制；商品房；成本
中图分类号：F234文献标识码： A
一、前言
商品房建设的成本控制工作尤为重要，对于开发商来说，成本控制工作的好坏和企业的利益息息相关，因此，开发商在商品房建设过程中必须要严格进行开发建设的成本控制。
二、商品住宅开发成本的构成
通过对近年来新建小区的渊查和分析，新区开发的成本主要由土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、企业管理费、贷款利息、税费、市政费及能源费等费用构成。
通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是建安工程费，其次是征地拆迁费，再次是贷款利息。困此，对住宅产品成本控制的重点分别是建安工程费、拆迁安置费、资金成本(即货款利息)。
三、正确的投资决策是开发商控制建设成本支出的前提
投资决策是开发商对拟投资项目的必要性和可行性进行技术经济全面论证，对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。房地产开发是一项综合性的技术经济活动，投资大，建设周期长，涉及面广，风险大。开发商必须对当前动态的房地产市场进行深入、仔细的调查，在对国家经济未来发展及房地产行业走向进行预测研究的基础上，得出有关购买者的需求特征、消费结构、不同群体的收入状况、消费偏好、实际支付能力和类似项目的售价、成本费用、开发周期、空置率、市场利率、融资渠道等基础数据。通过对房地产市场、国家经济和项目效益深入可行性研究后，决定拟投资项目的开发位置、规模、功能、房型组合，估算项目的总投资并预测可承受的项目成本支出费用、销售价格、投资收益率等目标值。尽管此阶段投资估算比较粗略，误差较大(10％一30％)，但正确的投资决策不仅决定房屋的销售收入，其投资估算值还是项目开发投资目标的最高限额，贯穿于项目开发建设全过程，控制着项目决策之后设计及施工阶段的建设成本的支出。
四、设计阶段是的开发商成本控制重点
设计阶段是指开发商对开发项目进度全面规范和具体描述实施意图的过程,反映经济与技术相结合,是开发商控制商品房设计成本的重点阶段。据统计设计阶段对建设费的影响程度达60-70％,因此开发商应重点抓好设计阶段成本控制,主动参与设计全过程,实行设计监理。对规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,沿街店面设计合理、室外园林景观设计美观、设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,切实加强设计阶段的工程成本管理。在这期间开发商、监理和设计人员要做好以下工作:
1、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法, 推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,做到既要建筑造型美观,又要造价合理, 从而保证建设单位的经济利益。
2、加强设计阶段的经济论, 在方案比较时, 可以采用成本―效益分析方法,在满足工程结构安全以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价。
3、实行限额设计, 各专业在满足建筑物的使用功能时, 需按分配的投资额控制设计,杜绝设计中不合理的变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。
4、要加强设计出图前的审核工作,重点要对工程量、设备、材质的控制, 审查设计图的错、漏、缺和设计不合理处, 严格控制设计变更。
五、开发商在商品房建设准备阶段、施工阶段的成本控制
1、做好工程预算工作， 进行动态成本控制
作为房地产开发商所委托的工程造价管理公司， 对成本控制应实行动态管理， 及时了解、掌握工程成本的变化， 为工程招投标、签定工程合同及拨付工程进度款提供依据， 为工程总造价的控制提供保障。但目前还存在工程开工前一些出图不及时、装修标准不确定、修改变动大的现象， 这不利于成本控制， 也容易出现索赔、扯皮现象， 容易让施工单位钻空子， 影响工程进度。另外， 对于预算超出相应概算的施工图设计部分， 造价管理公司要加以详细分析， 找出原因， 并及时知会房地产开发商， 以调整或修正控制目标， 对工程造价实施动态控制。
2、以合同管理为手段， 加强成本控制
房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节， 大部分都是以各种各样的合同、协议为依据支付的。让这些费用支出得到有效控制的一个重要途径就是合同管理。
（一）合同条款的洽商拟定
工程施工范本要严格按照各省建设厅发布的最新合同范本； 而专项工程施工合同也应通过多年经验的积累整理， 寻求一套各房地产开发商最适合自身情况的自有的标准格式， 但仍要针对具体的工程作出具体可行的约定， 并应根据工程开发经验得失作出不断的修订。同时根据施工管理过程中不断出现的新情况、新问题， 不断在合同条款中补充施工管理中遇到的管理依据空白， 使合同切实起到现场施工管理依据的作用。
（二）关于合同签定手续及合同资料的管理
开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利， 如拆迁安置的合同由拆迁部门办理， 工程施工阶段的合同、协议由工程管理公司协助开发商办理签订等等，这都必须按照严格规范的合同签定流程， 不得越轨操作。因此， 作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度， 把所有经济行为纳入合同管理， 保证合同或协议签订的质量， 维护企业的利益。另外， 所有的合同协议要按内容统一编号， 分类归档， 便于管理和查阅， 在拨款时按照合同内容进行支付。
3、利用技术措施， 严格控制建安成本
在目前的施工过程中， 质量监督、进度控制机制已经比较完善， 但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。由于成本控制管理工作做得不够到位， 意识不强， 工程虽能按期保质完成， 但一算账就可能不盈利或盈利较低， 未能达到预期的收益。因此可以利用以下技术措施，使建安成本控制在预期目标范围内。
（一）继续贯彻工程招投标制度， 控制新开工工程的造价
通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。招标部门发出的招标文件是个关键， 合同中的关键条款要予以明确， 即根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范， 就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期的因素进行明确， 并明确奖罚机制、付款条件等先决条件， 避免合同签订阶段的扯皮， 加快合同签订的进程。这样可避免事先已选定队伍， 预算审价时高抬报价进而延误工期、增加建设成本的现象， 并且为房地产开发商选择长期合作伙伴作出有益的探索。
（二）严格审核施工方案， 合理安排施工顺序， 减少临时费用
在组织工程施工、安排开工计划时， 要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与主工程同步进行， 尽量不发生临时供水、供电的费用， 并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。如在建设小区道路前， 即可进行各类管道的铺设， 减少二次开挖， 避免施工企业因现场施工的原因向开发商索赔， 从而降低成本。并且对于专业分包队伍要及时安排其进场， 配合管道预埋， 减少总包单位的索赔及额外增加打凿费用等等。对基坑支护方案的技术可行性及造价经济方面应作认真的评审， 特别要把工期缩短的经济效益与工程支出成本综合考虑。
（三） 建立合理的工程签证制度
工程签证是编制预结算的依据之一， 是施工企业在中标后提高造价、增加收入的主要手段。加强工程签证的管理属事中控制手段， 对于防止不正当的索赔， 建立规范的签证制度是非常必要的。签证管理制度的内容要确定工程、监理、成本合约等有关部门在签办工程签证时的责任， 分工必须明确， 权力不宜过分集中。
（四）合理控制材料、设备价格
对于材料、设备， 应作好市场调查工作， 掌握价格的变动趋势， 特别是大宗材料设备订货， 应货比三家， 在满足施工的前提下， 把握好订货的时机。同样的材料设备， 由于产地、档次不同， 价格相差很远， 就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同， 价格也有差别。要树立成本意识， 形成控制成本机制。材料设备费在工程的建安造价中约占70% ， 有的工程还会更高， 因此材料设备费应是建安成本控制的重点。凡施工企业自行采购的材料， 重点是对指导价的材料控制， 可以采取限价的手段进行控制。材料限价的原则， 一是明确加工订货的责任者是施工单位， 开发商与工程管理公司代表或监理工程师适当参与， 参与的目的是控制材料的采购价格， 但不能包办代替； 二是可以指定材料的档次水平但不指定厂家； 三是监督材料的质量； 四是在保证质量的前提下合理限价。这种材料限价的做法， 体现了风险共担的原则， 适应当今建材市场的状况。开发商应有意识地选择信誉高、产品质量好、单价低的公司作为合作伙伴， 大宗材料统一采购。
六、结束语
综上所述，开发商要想有效控制商品房的建设的成本，必须要多方面展开控制工作，从商品房建设的前提到施工结束的全过程，都要展开成本控制工作，这样才能够真正的有效控制成本。
【参考文献】
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