房地产开发建设项目工程造价管理
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摘要：工程的造价管理是贯穿于整个市场的管理工作，它直接关系到企业的切身利益，企业工程造价管理的全过程不仅仅与工程的内容关系密切，还与当地的经济、企业的管理措施以及工程的施工技术、当地政府的政策制度等息息相关，所以合理的工程造价管理对企业的稳定发展具有非常重要的意义。本文就主要对房地产开发建设项目工程造价管理相关问题进行了简要分析。
关键词：房地产开发；造价管理；意义
中图分类号：TU723文献标识码： A
引言
造价管理对房地产开发企业至关重要，企业要生存下去获得持久的竞争力，还应该树立全员全过程的造价管理理念，建立和完善房地产项目造价监控体系，实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合，以达到提高企业经济效益的目的。
一、房地产企业进行造价控制的意义
1、可以提高企业的核心竞争力
房地产企业的黄金时期已经慢慢过去，在这个激烈竞争的市场环境中，房地产企业要想得到市场的认可。不仅需要在资金实力、品牌口碑方面取得一定的影响力，还需要在房屋建筑方面实现低造价。在其它条件相同的情况下，房屋建筑的低造价，就代表着在销售价格方面的超强竞争力，销售越快资金流就越大，企业的竞争力也就越强。所以房地产企业进行造价管理是降低造价、提升企业核心竞争力的主要途径。
2、可以保证利润空间的最大化
利润就是在扣除造价、费用及税金后剩下的资金额度。落实造价控制，自然可以为企业谋取更多的利润。目前经济效益是保证一个企业持续发展的重要手段。因此，房地产企业在实现其最大经济增加值和目标利润方面，落实造价控制与管理非常必要。
二、房地产开发建设项目工程造价管理中存在的问题
1、施工阶段造价管理不到位
在施工阶段对造价管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低工程造价列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价管理各环节相互脱节，从而造成造价的人为不可管理状态。
2、合同条款不够严谨，存在一定风险
建设项目施工合同是明确发包人和承包人相互权利、义务关系的协议，是工程建设质量、进度、投资三方面管理的主要依据。合同条款应包含：施工工程范围、工程内容、工程造价、工程款的支付、结算及竣工验收、设计文件及概预算等技术资料提供日期、材料和设备的供应和进场期限、违约责任等。如果上述条款不明确或存在漏洞，就会为合同的执行埋下隐患，有可能对工程造价造成不可估量的损失
3、企业在施工过程中缺乏对工程造价全过程的监控监督
现在，企业的工程造价管理仍然缺乏相对比较全面系统的定位系统，因而缺乏对工程造价的全过程的全方位动态的管理，目前，企业对工程造价的管理工作主要侧重于事后的核算，这就在很大程度上减弱了对其他阶段的管理，造成工程建设项目投资超支的现象。
三、房地产开发项目工程造价管理主要措施
1、房地产项目设计阶段的工程造价管理
房地产开发商工程造价的高低关键在于工程项目的设计阶段设计方案的可行性。对开发商的受益有着直接性的影响；工程项目的设计阶段其实也就是开发商对工程项目投资建设的估算阶段；合理化的概算可以使工程项目实施更具经济性，大大地降低工程成本投入；从技术层面上分析，采用先进的施工工艺技术可大大地缩减工期，提高经济效益和工程质量。使整个工程项目建设的工程造价在一定程度上更为合理，提高资金的利用率和达到良好的投资管控。所以，作为房地产开发商在工程项目的决策阶段要对同类项目的经济技术指标进行调查研究，根据建筑工程项目所在区域的人口密度以及经济发展水平探究项目投资的可行性。进而确定开发项目相关目标，如档次和标准等；可有效地控制和规避投资项目的市场风险；比如，如果没有深入地对开发投资项目周边人口密度及经济发展水平进行调查研究，而是盲目地进行投资，很可能会出现楼盘开盘时，因工程项目所在区域的经济发展水平有限，制约楼盘的售出，影响经济效益；此外，在建筑工程项目的设计阶段，开发商应选择具备资质的设计单位，可有效地避免因设计能力问题造成工程项目设计中出现错漏现象及频繁的设计变更，额外地增加工程成本；在工程项目开发设计中，应加强设计管理控制，做到科学合理的分配投资额，提高原材料和设备的利用率。避免因材料购置量和设备投入不合理造成浪费或者窝工现象。完善设计方案阶段，应对项目的功能定位进行透彻分析，最大限度地减少工程设计方案投入工程项目中引起变更；对于设计方案中存在纰漏的地方，应及时采取方案措施给以修正、改进，达到设计方案经济性和技术性都能满足工程项目工程造价最优化。
2、房地产项目招投标阶段的工程造价管理
在房地产项目的招投标阶段应采用市场竞争机制择优选取承包商，可有效地降低工程成本投入，并利于工程的顺利实施。所以有关的房地产开放商工程造价管理人员应在平时工作过程中关注有关具有价值的招标文件，对招标文件内容仔细研读和推敲，分析影响工程造价的因素，并进行总结，积累大量的经验可有效地在招投标阶段或者工程的实施阶段控制工程造价。在工程项目的招投标阶段，要严格按照有关的法律法规程序进行招投标，包括招标文件的内容要确保真实性，不能弄虚作假；招标过程中应本着公开、公正、公平的原则，挖掘具备资质的投标方作为工程项目的承包方；避面在招标过程中存在暗箱操作现象，即一些不具备承建资质的投标单位或者挂靠其它单位的投标单位中标。在选定中标单位后，为了尽可能地降低投资风险，房地产开发商还应在签订工程合同前，对工程项目的复杂程度及可能存在的风险进行量化评估，对合同中的条款进行细化，将其作为降低工程项目投资风险和有效控制工程项目工程造价的重要手段和措施。
3、房地产项目施工阶段的工程造价管理
房地产开发项目施工阶段的施工顺序的调整、施工方案的优化和控制施工阶段施工变更是实现工程项目顺利实施的关键，从多层次、多方位了解施工技术方案的可行性和工程造价的科学性，避免施工方案因设计上的失误造成经济损失，比如施工阶段的施工变更问题，有关的施工单位要积极征求有关部门的审查和技术鉴定后方可进行下一施工环节施工；其次，有关的工程造价管理人员应依据工程合同条款严格施工阶段的监督管理，建立责任机制，做到责任分工，运用工程造价相关的管理制度加大对工程进度款的审核力度，确保工程各个施工环节的款项落实到位；第三，施工方在购买施工机具和原材料时应征得房地产开发商的同意，施工方并以书面形式列举购买的项目，经房地产开发商有关负责人签字确认后方可购买，避免因施工单位私自购买施工原材料或设备问题影响房地产项目的工程造价控制管理。
4、房地产项目竣工阶段的工程造价管理
房地产项目竣工后的结算是工程造价管理的最终阶段。工程结算阶段的主要工作内容是对工程竣工后的质量验收。工程验收时应严格按照有关的验收标准和规定进行验收，对于那些存在质量问题工程应按照合同规定内容要求施工单位返工。返工后重新验收，直到符合工程验收标准后方可给施工单位结算。这样可避免工程项目投入使用后因质量问题引起双方的责任、经济纠纷。
结束语
由于房地产企业利润空间不断缩小，房地产行业的竞争也越来越激烈，做好开发项目的造价控制，已经成为现阶段房地产企业实现经济利益最大化，保持良性发展的关键。房地产企业不仅要建立起完善的造价管理制度和体系，更要做好开发各个环节的造价控制与管理工作。同时，不断分析问题、积累经验，以便对造价控制措施进行改进和创新，为企业创造更多的经济效益提供保障。
参考文献
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