结合矿业开发投资房地产蒙古有机会

作者: 罗书宏

  当我们错过了中国房地产初期发展的大好时机,请千万不要感到遗憾,蒙古有机会。
  近期记者的若干个企业家朋友,不管原先是做矿业的,还是做旅游的,都纷纷跑去蒙古。仔细一问,都说去投资(或者考察)房产去了。其中一个拿到了蒙古政府的一小块地皮,在乌拉巴托市中心,打算做商业地产。而那个做旅游的朋友,则拿到了两栋住宅楼的开发权。而且这几位朋好友都告诉记者,韩国、日本在当地开发得更早。
  据了解,蒙古国政府自2005年开始启动了为普通市民提供住房的“4万户住宅项目”(相当于中国的经济适用房),这标志着蒙古房地产业进入快速发展期。据不完全统计,截至2008年底,蒙古全国注册的建筑公司超过1000家,仅乌兰巴托就有新的在建住宅小区150多个。这些项目所需建材大部分从国外进口,中国建材以品种齐全、价廉物美成为蒙古房地产市场的主流产品。
  记者的这位朋友(出于上市公司的考虑,他不愿意公布姓名以及公司名字)现在公司依然主业是矿产。他因为早年(以及现在)投资蒙古矿业,所以在当地和蒙古执政阶层熟识,较早地拿到了这些信息。他认为现在投资蒙古地产是一个黄金时期,也对国内饱和的房地业也是一个较有回报的流向。他认为,投资蒙古房地产的理由:
  其一:房地产投资有三个大的环节,土地、建设、销售回款,在国内由于房地产发展已经进入成熟阶段,无论是拿地,还是建设成本的投入,都需要充足的现金流。而在销售回款的环节,政府越来越趋向于现房销售。因此,资金的杠杆作用越来越小。如果说中国房地产曾经造就过许多以小博大的传奇,造就了如今众多的地产大鳄。那么今天的市场将会毁灭那些仍然做着地产暴富梦的后来者,因为时代不同了。
  反观蒙古的现状,我们可以发现中国房地产发展初期的所有特点在这里一一重演:由于蒙古土地资源已经归私人所有,而个人的资金十分有限,再加之缺乏房地产开发的经验,因此资金的杠杆作用十分明显。对于曾经失去中国房地产投资机会的企业,这里无疑给了―次重演房地产发展历史的机会。许多项目的数据也解释了这一观点的现实性。房地产投资的回报是呈几何曲线的,它将迅速造就新的地产大鳄,对于投资者来讲,需要的仅仅是行动。
  其二:由于蒙古的土地私有化制度,使得房地产开发一般都通过和蒙古土地方合作的形式来进行。由于蒙古缺乏现金,因此蒙方合作者只能以土地入股的方式进行合作。这给投资者带来的最大好处是:土地不用现金投入,而且由于拥有土地的蒙方合作者一般来说均是有一定的社会地位和资源,因此可以在项目开发上弥补投资者对当地政策环境不熟悉的弱点。一旦形成模式,将会带来大量的项目资源,形成快速发展的机会通道。
  其三:由于蒙古房地产处于刚刚起步,因此他们还没形成类似国内2-3个月完成楼盘销售的现象。一般来说,蒙古房地产销售时间为1-2年。但和中国不同的地方在于蒙古的房地产利润较高,一般公寓的建筑成本为400美元/平方米,售价为700-800美元/平方米,远远高于国内25%的利润。而韩国投资的蓝天大厦,售价高达8000美元/平方米,目前售出2套。如果用中国的房地产营销手段做市场推广那在蒙古会出现怎样的房地产暴利呢?这就有待于有勇气的投资者来回答。即便按照蒙古市场的现状,年平均35%至50%的毛利,那也是一个既安定有稳妥的投资方向。
  另外,可能也有些企业朋友关注蒙古的矿业。大家知道,蒙古矿权长期捏在西方一些大公司手里不开采,坐等矿权升值,这让一些投资无门的企业很是焦虑。现在有一个好消息,记者获知,蒙古今年已经决定将同一地区的矿权集中起来,以国家的名义重新招标,寻找开采商。这也相当于变相剥夺了那些捏几十年之久却不去开采的矿权所有者想坐收渔翁之利的想法。
  而记者这位朋友,也提醒国内房产业投资者,投资蒙古房地产业不能按照国内的习惯来做,建议效仿韩国、日本人在当地的做法。他也建议很多想去投资的企业,可以将房地产和矿业结合起来做,这也是对当地环境的一个贡献。
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