浅谈商品房销售面积的测量与计算

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　　摘要 ： 本文就在商品房面积测量与计算过程的一些体会粗浅谈一谈，以求共同正 确理解把握房产测绘规范及有关法律、法规的精神，做好商品房面积测量与计算工作。
　　关键词 ：测量项目；商品房销售面积；测算
　　中图分类号： F713 文献标识码： A
　　0引言
　　商品房销售面积越来越引起人们的关注，因为任何商品交易，都需要商品交易价格及其计量单位。人们在关注商品房价格时，其销售面积计量单位也被人们重视，它的准确与否往往涉及消费者经济利益且数目巨大，又因房地产的不可移动性，一旦因面积误差引起纠纷带给消费的损失不可逆转。在这种情况下，正确进行商品房面积测算也就显得尤为重要。
　　下面我就在商品房面积测量与计算过程的一些体会粗浅的谈一谈，以求共同正确理解把握房产测绘规范及有关法律、法规的精神，做好这项工作。
　　1首先要理解的几个概念
　　（1）房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等、且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
　　（2）套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体及套内阳台建筑面积之和。
　　（3）套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。
　　（4）套内墙体面积，商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　非共用墙墙体水平投影面积全部计人套内墙体面积。
　　（5）阳台建筑面积系指阳台地面底板沿在水平面的投影。
　　（6）套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
　　（7）房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
　　（8）共有建筑面积分摊系数，整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
　　（9）应分摊的共有建筑面积为套内建筑与共有建筑面积分摊系数之和。
　　2准确把握测量与计算的几个要求
　　（1）房屋边长测量要连续测量两次，取平均值。两次测量读数之差不得超过规定如手持式测距|△L’1≤△0.005。 （1）
　　（2）房屋分段边长之和与房屋总边长之差
　　（2）
　　（3）商品房测量标准不确定度
　　（3）
　　（4）面积测量要独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数为最后结果。
　　3明确测量项目
　　（1）套内使用面积
　　（2）套内阳台建筑面积
　　（3）套内墙体面积
　　（4）套内建筑面积
　　（5）应分摊的共有建筑面积
　　（6）套内销售面积
　　（7）整幢商品房的建筑面积
　　4使用检定合格的测量仪器
　　（1）钢卷尺：主要技术指标：示值误差：±（0.3+0.2L）mm。 （4）
　　（2）手持式测距仪：主要技术指标：测量范围：（1～140）m，扩展不确定度：5mm（P=95%）
　　5做好测量前准备及测量点选取
　　（1）商品房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋共有公用部位进行确认。
　　（2）房屋面积测量平面草图应实地绘制，并编制序号。房屋面积测算平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据。
　　（3）测量点的选取
　　套内房屋边长测量：测点一般选取距地面1.2m±0.2m的高度。房屋边长较长时，应适当增加测点数。
　　墙体厚度测量：测点一定选取距地面1.2m±0.2m的高度，距门（窗）框（左右两点）0.2m的位置。
　　整幢建筑物外围尺寸的测量：测点一般选取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度，紧贴墙面的水平位置。室内分段测量之和与房屋的全长差值要满足规定要求，应以外廊数据为准。分段测量的数据按比例配赋，超差需进行复测。
　　6做好面积测量与计算
　　（1）套内使用面积
　　经矩形房屋测量为例：
　　用钢卷尺（或测距仪）测量套内各矩形房间长边、短边的边，在每个测点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差应不超过规定。
　　取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果Lli和Dli。
　　读数精确到0.001m。
　　套内房间测量时，对已进行墙面装饰的，应加上装饰面厚度L。
　　装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料种类、原料配比计算。
　　（2）套内墙体面积
　　靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量，其他无法直接测量的，测量墙体的内外尺寸，计算差求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。
　　对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙体厚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。
　　各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。
　　套内墙体面积为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。
　　（3）整幢商品房建筑面积
　　测量整幢商品房建筑面积时，用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上外测量房屋外围的两上长边、两个短边，应符合规定的要求。当测量距离大于30m时，在钢卷尺零刻线端钩上拉力计，当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上，应按温度修正。
　　（4）共有建筑面积分摊系数的计算
　　1多层住宅楼共有建筑面积分摊系数
　　= （5）
　　2多功能综合楼共有建筑面积分摊系数
　　= （6）
　　（5）商品房销售面积=商品房套内建筑面积+本套分摊的共有建筑面积
　　7做好最后测算结果的处理
　　（1）分摊系数要留到小数点后六位。
　　（2）所有面积计算过程中保留的小数点后三位。最后计算结果保留到小数点后二位。
　　（3）商品房销售面积测量结果按规定要出具《测绘报告》。
　　综上所述，在商品房面积测量与计算的过程中，只要正确的把握和理解规范、法律、法规的精神，严格按规定执行，做到心中有数，实事求是，精益求精，一定会把这项工作做好，为广大消费者把好关，服好务。
　　参考文献
　　吕永江.《房产测量规范与房地产测绘技术》.
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