房地产开发项目在设计阶段的工程造价管理探讨
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作者: 宓雪君
【摘要】房地产企业竞争就是项目成本控制力的竞争，重视房地产开发项目设计阶段造价管理与成本控制，做好限额设计
【关键字】房地产设计阶段的工程造价 成本控制
房地产开发是一项综合各类资源的过程，房地产企业利润的获取则是在合理有效利用各类资源的过程中获取的。因而，作为企业为获取最大利润就必须在整合各类资源中做到合理的成本控制。
目前房地产开发现状竞争分析：
当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。作为高投入、高成本的房地产开发企业在市场充分竞争条件下，目前这种竞争趋势日益白热化。
在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是竞争市场价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直备受众多房地产开发企业的热切关注，即为热点又是难点。
简而言之，房地产企业竞争就是项目成本控制力的竞争。
二、项目成本的工程造价分析
房地产项目成本测算：可以按照规划面积指标为依据来测算项目成本构成，具体的项目开发成本比例与成本组成大致如下：
1、土地成本约占30%-35%；
2、建安工程费约占50%-55%；
3、前期性费用（三通一平整、各类规费等5%）；
4、管理、财务、销售费用约占8%-10%；
5、大市政费用约占5%-10%；
土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。
前期费用（约占项目总成本的5%左右），主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。
工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。
城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。
三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。
通过对以上数据的分析，设计阶段的费用只占全部费用的1%，但在项目决策正确的前提下，他对工程造价影响程度高达75%以上。必须充分重视设计阶段的造价控制。
三、设计阶段的工程造价控制分析
建筑设计作为房地产项目的先行者，对成本控制有着举足轻重的作用。建筑设计从源头方案起，贯穿整个工程。而一般来说，建筑方案对项目建安成本起决定性作用，初步设计及施工图设计则是对方案的优化，也即是对建筑品质及成本控制的平衡的优化。
设计阶段包含规划设计、方案设计、扩初设计和施工图设计等，要求上述各项设计结果的成本都在控制范围之内并要求实施阶段不再做大的调整。
影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%；在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工称造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
怎样实现设计阶段的工程成本管理与控制
工程造价的有效控制，应以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，在投资决策阶段、设计阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，要做好此项工作应注意以下几个方面：
1、引入竞争机制，实行设计招标
实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控助目标成本的实现。
2、强化技术经济分析
强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：（1）削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；（2）适度技术要求和材料规格、性能要求；（3）不要过于追求过剩功能和质量等。
3、实行限额设计。项目设计的优劣讲直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术和经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。这样可以满足设计对结构形式的要求，同时经过计算又降低了工程造价，严格把工程的建安成本控制住了，达到了限额要求。
4、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足与缺陷，所花费的代价最小，取得的效果最好。在设计出图前，组织总工办、工程部、成本管理部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误造成施工工程变更，造成经济损失。
5、加强变更管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，必须采取变更制度管理，必须有充分的理由、启动会签程序，必须有副总经理以上的领导签字方可生效。同时分清变更的责任方，及时采取经济处罚。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的设计变更，给工程带来不必要的经济损失。
结束语
大浪淘沙，适者生存。房地产企业面临新一轮的洗牌，为达到工程造价的有效控制，在优化设计方案基础上，在建设程序的各个阶段，采用合理的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额内。全寿命、全阶段、全员参与造价管理以节省投资，提高项目的经济效益，在市场大潮中立于不败之地，重视设计阶段的成本控制，尤为重要。
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