楼市吹新风市场回暖
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作者: 王轩
“3・30”新政影响之下’房地产市场呈现明显回暖的趋势。
5月13日，国家统计局发布前四个月全国房地产开发和销售情况，1～4月，商品房销售面积26，385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月收窄4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.O%，办公楼销售面积下降13.6%，商业营业用房销售面积增长5.2%。商品房销售额17，739亿元，下降3.1%，降幅比1-3月收窄6.2个百分点。
上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，该院监测的30个典型城市4月新建商品住宅成交面积为1，657万平方米，环比增长15.1%，同比增长30.8%。这其中，一线城市表现最为迅猛，4个一线城市新建商品住宅成交面积为341万平方米，环比增长36.4%，同比增长59.2%。
新政“组合拳”发力
3月30日，国家相关部委出台政策，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。本轮一揽子“新政”逐步落地和谐“共振”，利好楼市，为楼市注入一针强心剂。
来自中国指数研究院的数据显示，4月监测主要城市累计成交面积环比上月增长11.37%，近七成城市环比增长，同比去年4月增长21.81%。其中，杭州涨幅最大，达79.4%，西安、宁波也有超过50%的增幅。大多二线城市在新政的刺激下’已经开始显露出回暖迹象。中指院数据显示，4月全国100个城市住宅均价环比微幅下跌O.01%，跌幅收窄o.14个百分点，十大城市住宅均价环比转跌为涨，小幅上升0.12%。二线城市成交面积环比增长12%，同比亦增长14%。但三线代表城市成交面积较上月下降3.3%。同比则增长22%。
4月，地方政府继续积极响应中央政策，各地住房公积金管理中心相继出台公积金调整新政，包括增加公积金贷款额度，降低首套房和二套房首付比例等一系列措施，支持住房刚需，且调整城市范围不断扩大。成都锐利数据品牌总监郭洁表示，从多年来的市场规律来看，房价的变化要滞后于成交量。“楼市上涨的逻辑是，成交量先变化，成交价格后变化。一般来看，成交量持续增长三至六个月后房价也会随之上涨。”
央行年内两次降准，进一步释放流动资金，短期内宽松化政策将改善房地产行业的运行环境，提振市场信心。中国人民银行近日宣布，自2015年5月11日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是近六个月来央行第三次宣布降息。
分析人士认为，从房地产的角度看，降息能够直接降低按揭贷款成本，拉动购房者积极入市。而且近期房价处于一个止跌的态势，降息会促使此前部分观望的购房者改变入市策略，进而积极办理按揭贷款和购房手续。这能够带来5月份市场成交量的继续上升。同时，房价止跌反弹的动作会加速完成，即房价会步入新一轮上涨的通道。中成房业相关负责人分析，在这样一轮降息政策下，一二线城市在5月份就会陆续进入房价上涨的通道中，部分三四线城市也将完成止跌的过程。房价上涨态势会在二季度形成，那么下半年将强化市场看涨预期，进而加大涨价的幅度。
业内人士预计，进入5月以后，政策与资金层面会继续带来“惊喜”，4月30日召开的中央政治局会议指出了二季度经济稳增长的八个方面，涉及降税清费、重大基础设施项目等投资、货币政策、扩大消费、房地产健康发展等。
值得注意的是，此次会议提出要“完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。
城市分化明显
不过在一线城市和部分二线城市回暖的同时，三四线城市则并不乐观，整体市场走势出现了明显的分化。中原地产首席市场分析师张大伟分析，由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。
近期，汇付天下与西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（下称“CHFS”）共同发布今年第一季度小微企业主家庭购房意愿指数。数据显示，全国范围家庭的房产价值较2014年12月底略有下降，其中小微企业主家庭（下称“小微家庭”）变化好于全国，房产价值略有增加。未来3个月，全国范围家庭打算购房的比例为5.2%，其中小微家庭是购房的生力军，打算购房比例为6.7%。
而最近的楼市新政组合拳出台，也给中国家庭购房趋势带来新的变化。数据测算显示，全面降低商贷及公积金贷款的首套房首付比例，能刺激386万套住房需求。其中一线城市新增总需求1.74%，约44万套；二线城市新增需求1.7%，约202万套；三线城市新增需求1.4%，约140万套。
其中使用公积金购买首套房的首付比例降至两成时，将刺激146万套住房需求。若分区域来看，一二线城市的住房需求明显高于三四线城市。其中，一线城市可实现的住房需求上涨0.71个百分点，二线城市可实现的住房需求上涨0.76个百分点，三四线城市上涨0.38个百分点。据此推算，针对公积金购买首套房降低首付比例至两成对一线城市住房需求刺激18万套，二线城市约为90万套，三四线城市约为38万套住房需求。整体情况来看，降低首付比例对于―二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，降低首付比例的作用较弱。
4月，江苏省会南京市新房认购7，500余套、成交超6，000套，环比3月分别上涨701和17%。“五一”小长假期间，当地新房认购量达1，183套，创下近八年新高，有楼盘销售过亿元。政策刺激、市场信心回升，在经济发达的江苏苏州，居民购买力强，加之大量外来人口需求释放，楼市同样暖风吹拂。除南京、苏州这两个二线城市，江苏其他11个省辖市可归入三线城市。作为三线城市代表，新政落地前，无锡库存商品房可售周期超过两年。不过，在新增供应量减少、成交行情逐步走高、政策利好催化下，无锡楼市正步入去库存通道。 二三线城市楼市回暖，而被视为“四五线”的县级城市，情况又如何？江苏昆山、宜兴等地楼市成交火热，而在江苏中部、北部，因人口外溢明显，经济欠发达，部分县级城市楼市依旧低迷，开发商还是苦叹卖房难。“新政将促使房价稳定增长，但不会出现爆发性增长。房价最终由供求关系决定，受制于高库存压力，房价难现大幅反弹。”无锡房地产协会副会长沈洵说。
房价难以大幅上涨
2015年4月末，中指监测的主要城市库存量环比上月增长1%。4月虽然去化速度继续加快，但随着市场回暖，开发商积极推盘，致使库存再次承压。
重点监测的城市中，仅五个城市库存有所下降，其余城市均有所回升，其中深圳增幅最为显著，为7.21%，天津次之，上涨5.18%；库存下降的城市中，福州降幅最大，环比下降6.21%，其余库存下降城市降幅均未超过3%。
中成房业相关分析人士指出，大部分城市住宅库存量一直处于高位，市场仍然处于一个供大于求的失衡状态。在这种情况下，房价只可能出现止跌或者跌幅减小的态势，想要上涨仍然不具备基础。
在多数二线城市，尽管新政对楼市的刺激效力开始显现，但在库存高企的市况下，如何去化依旧是开发商面临的考验。
中原地产首席市场分析师张大伟说，目前楼市库存仍在不断增长，这表明房地产市场还没有全面企稳，因此去库存仍将是目前和未来一段时间内楼市政策的主要着力点。因为只有库存去掉了，房企拿地和投资的意愿才会增加，稳投资才有希望。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，为了去库存，一方面，政府鼓励房企转售为租，收购商品房作保障性住房，减少建设商品房。另一方面，通过对需求端包括刚性和改善型需求的盘活，积极消化库存。
例如，吉林省住建厅提出，要加大回购普通商品房用于棚户区改造安置住房和公共租赁住房的工作力度，通过棚户区改造促进存量商品房的销售，力争货币化安置达到20%以上，消化2.6万套60平方米以下存量商品房。
严跃进认为，在刺激需求端方面，现在地方政府在做的仍是出台一些响应“3・30新政”的地方版本，包括二套房首付的降低、公积金贷款的政策等。未来中央是否还会进一步出台一些政策，关键在于成交量是否会上去，“如果成交量上得慢，后续可能还有一些比较大的政策。”
不过，在严跃进看来，短期内去库存只是一个方面，盘活存量资产还包括其他方面，如对楼市存量资产进行摸底，存量资产太多的地方，未来供地要严格控制。在土地方面，相应的存量资产也要盘活，比如重点城市的更新改造，工业用地转为住宅用地等。
例如，5月1日开始实施的《上海市城市更新实施办法》提出，在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换，鼓励公共性设施合理复合集约设置；在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区，允许高度适度提高，紧凑建设，以高度换开放空间等。
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