房地产开发建设项目工程造价管理
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摘要：在国家的宏观政策调控下，我国的房地产开发行业不可避免地遭遇到前所未有的成本挑战。房地产开发企业要求生存谋发展，重中之重的前提就是控制工程造价，提高投资效益。针对房地产开发项目投资大、资金回收周期长和不可预见因素多等特点，特别需要对项目投资实施全过程有效控制，尤其要对建设各阶段的工程造价进行有效控制。
关键词：房地产开发；工程造价；管理
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
房地产行业是国民经济的支柱产业，并且在过去的几十年中取得了非常迅速的发展，国家也针对房地产行业的具体发展情况颁布了一系列的政策，以缓解房地产市场激烈的竞争形势。为了能够在这样的经济形势下求得发展，房地产企业需要在成本控制方面采取有效的措施，以此来提高经营利润，推动企业的进一步发展。
一、房地产建设项目工程造价控制管理的影响因素
1、人员因素
在房地产开发的过程中，管理概预算的编制是一项非常复杂，同时也非常重要的工作，这也是确定建筑产品价格的基础。基于概预算的编制有如此重要的作用，要选择符合要求的编制人员，人员素质的高低对概预算工作的编制质量有着直接的影响。这就要求编制人员能够对市场的各种变动因素非常敏感，同时具备非常丰富的经验，了解行业颁布的各项政策和新标准，以为企业实现节约预算的目标。
2、设计因素
设计因素也是概预算编制的主要因素之一，这是因为概预算的工作必须基于设计图才能进行。所以说，在整个项目的造价管理过程中，控制建筑设计因素也有利于房地产项目工程成本的控制。设计阶段一般是房地产项目的初期阶段，如果能够在设计阶段对项目进行较为精确的定位，同时给出科学合理的施工设计图，这对下一步的造价工作非常有利，能够减少由于设计变更等原因造成的成本浪费
3、施工因素
施工因素虽然没有人员因素和设计因素那么明显的影响作用，但仍然需要对施工加以控制，来实现工程造价管理的目标。在编制概预算时，必然要考虑施工的可行性，以及选择的施工工艺和设备等等，这些都直接影响着工程造价，因此在编制概预算过程中，需要考虑到施工过程中可能存在的影响因素，为工程造价打下良好的基础。
二、房地产建设项目工程造价管理的有效措施
1、决策阶段的工程造价管理
可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。要控制这一阶段的工程造价，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学决策。
（1）完善投资决策机制
要成立投资策划部门，造价工程师根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。
（2）建立项目审查制
除了公司内部员工做的投资分析报告外，还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查。谨之又谨，慎之又慎，取长补短，提出自己相应的改进措施，供决策层决定。
（3）关注市场，及时修正
随着决策内容的深入，投资估算也要随之调整。造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况，及时调整因此产生的价格变化。只有做好了这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面影响决策的作用。
2、优化设计方案控制造价
设计因素是影响工程造价的主要因素，因此，建设单位要控制工程造价成本，就必须在设计阶段进行很好的控制，确保设计工作的质量。建设单位可以通过方案必选的方式来确定项目的设计方案，这就需要其通过媒体这一渠道来发布方案必选的消息，让多家优秀设计单位来参加竞选，再组织专业的评定小组进行评选，基于一定的原则来选择最合适最科学的方案。这种方式不仅可以确保设计工作的质量，同时还可以减少日后的设计变更工作，避免不必要的成本浪费，以实现控制工程造价的目标。
3、招标阶段的工程造价管理
施工招标以及材料设备的招标是工程造价主要的两方面工作。一般来说，施工单位的选择是通过施工招标来进行，而设备材料供应商也是通过招标来进行，这种方式的有效性能够直接影响到进度、质量以及成本的控制。基于招标有如此重要的作用，需要从以下几个方面来控制招标工作的质量。首先，要确保招标过程的四大原则，即公平、公开、公正、诚信，在开展招标工作之前，需要对各个参与投标的企业进行非常严格的审查，包括其财务状况、业绩以及信用状况等等，以便能够选择合格的投标单位。其次，要认真编制招标文件。在编制招标文件时，需要编制人员对各种可能的影响因素进行分析和鉴别，尽可能减少工程造价管理的风险因素。最后，在合同签订时要严谨细致。必须要按照国家的相关规定来约定各项合同条款，明确双方的责任义务，以及对于争议违约等情况的处理办法。对于无法进行明确的工程内容，双方要进行充分的谈判，同时要对可能发生的索赔事件进行分析，以减少后期的成本浪费。
4、施工阶段的工程造价管理
施工阶段是资金投入最大的阶段，是招标投标工作的延伸，是合同的具体化，也是工程造价控制的关键。加强施工阶段的工程造价控制应从以下几个方面抓起：
（1）加强建设项目监理制度，落实监理责任。对投资的有效控制应按照监理规范和实施细则，不断完善职责，分工落实有关制度，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核，避免投资失控。对经监理方核定的工程内容和工程量，建设方造价工程师要严格按合同约定的计价依据、中标文件和费用定额进行审核，审核后再支付相应的工程进度款。
（2）严格工程变更管理，防止工程索赔
在施工阶段造价控制的关键是对工程变更实行有效控制。目前，采用工程量清单报价和合理低价中标政策，施工单位往往采取“低价中标，索赔盈利”的方式承揽工程。作为建设方造价工程师要做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更造价，减少不必要的工程费用支出，施工单位和材料供应商不履行约定义务时，要及时提出反索赔。
（3）加强现场管理，规范现场签证
现场签证是指在工程施工过程中，因现场实际和其他特殊情况导致工程变更的书面确认,由此发生的价款是工程造价的重要组成部分。在实际工作中,由于现场管理人员缺乏有效控制,致使现场签证价款在结算工程造价中所占的份额不断增加，成为结算超预算的重要因素之一。因此，很有必要加强对现场签证的管理。建设方现场管理人员必须从切实工作抓起，高标准严要求，规范市场签证的操作，不断提高工程造价控制意识和工作质量，使签证价款得到有效控制。
5、竣工结算阶段的工程造价管理
竣工结算阶段是造价控制工作的最后阶段，同时，竣工结算也是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，必须高度重视，严格把关。首先，严格核对合同条款、计价文件及其他相关造价文件，保证计价依据的合法性和有效性。其次，通过检查隐蔽验收资料，对照竣工图，检查是否按图施工；通过检查设计变更及签证的有效性，防止一些莫须有的签证及重复签证的发生。通过认真核查竣工资料的真实性才能保证工程量的可靠性。最后，按照竣工图纸严格核算工程量，执行中标单价及相应的费率，杜绝高估冒算，把好工程造价控制的最后环节，合理确定和有效控制工程造价。
结束语
总而言之，成本控制是房地产项目管理中非常重要的内容，其也是非常复杂的一项任务，需要在房地产项目全过程中进行控制，实现成本控制的动态管理。因此，房地产企业需要采取科学合理的管理方法，以实现合理控制成本的目标，以进一步提高房地产企业的经济利益。
参考文献
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