房地产市场中的道德风险问题研究

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　　摘要：在房地产市场中，信息不对称导致房地产开发商出现道德风险问题，这不仅使广大购房者的利益受到损害，而且降低了整个房地产市场的效率。本文分析了出现道德风险问题的原因，并从房地产开发商、购房者和政府三方面，分别提出了相应的对策，以促进整个房地产市场的健康发展。
　　关键词：信息不对称；道德风险；房地产市场
　　
　　信息不对称可能导致市场无法实现资源的优化配置，产生市场失灵、甚至市场的消失。应该说在任何一个市场中信息不对称总是客观存在着的，我国的社会主义市场经济处于初步发展的阶段，市场中的信息不对称问题尤为突出。
　　房地产市场由于其交易对象的不动性、复杂性导致了房地产市场中存在着严重的信息不对称问题，由此引发的房地产开发商的道德风险问题日趋严重。
　　本文通过分析房地产市场中出现道德风险问题的原因，从房地产开发商、购房者和政府三个方面分别提出了相应的对策。
　　
　　1　道德风险的概念
　　
　　信息不对称，就是经济关系中的一方知情(私有信息)，另一方不知情，而知情的一方有着利用信息优势去不正当获利的动机。信息的不对称性可以从两个角度进行研究：一是信息不对称发生的时间，二是信息不对称信息的内容。从不对称发生的时间看，不对称性可能发生在当事人签约之前，也可能发生在当事人签约之后，分别称为事前不对称和事后不对称。研究事前不对称的信息对策模型称为逆向选择模型，而研究事后不对称的信息对策模型为道德风险模型。
　　道德风险，即违背合同，不守诺言。因为商品信息既然成为“私有信息”，可以不被发现，也就有了不必信守诺言的可能。道德风险是代理人签订合约后采用隐藏行为，由于代理人和委托人信息不对称，给委托人带来损失。在现实生活中，履约是一个过程，交易的双方往往具有不对称信息。通常将拥有私人信息的参与人称为“代理人”，不拥有私人信息的参与人称为“委托人”。在交易双方签约后，如果委托人的利益还要取决于代理人的行动，委托人的利益实现就可能面临着“道德风险”。
　　道德风险并不等同于道德败坏。道德风险是80年代西方经济学家提出的一个经济哲学范畴的概念，即“从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。”或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。
　　在经济活动中，道德风险问题相当普遍。获2001年度诺贝尔经济学奖的斯蒂格里茨在研究保险市场时，发现了一个经典的例子：美国一所大学学生自行车被盗比率约为10％，有几个有经营头脑的学生发起了一个对自行车的保险，保费为保险标的15％。按常理，这几个有经营头脑的学生应获得5％左右的利润。但该保险运作一段时间后，这几个学生发现自行车被盗比率迅速提高到15％以上。何以如此?这是因为自行车投保后学生们对自行车安全防范措施明显减少。在这个例子中，投保的学生由于不完全承担自行车被盗的风险后果，因而采取了对自行车安全防范的不作为行为。而这种不作为的行为，就是道德风险。可以说，只要市场经济存在，道德风险就不可避免。
　　
　　2　房地产市场的道德风险表现
　　
　　房地产市场中的信息不对称一方面表现在房地产开发商对购房者需求信息掌握不充分；另一方面更突出地表现为购房者对房地产开发商的信息、对房地产开发商开发的楼盘的信息了解不充分。处于代理人地位的开发商和销售代理商完全掌握了商品房信息和市场信息，对房地产质量的了解远远超过了需求者(买房人)，买卖双方存在着严重的信息不对称。后者极容易带来房地产开发商的道德风险问题。
　　例如，房地产开发商可以利用包括报纸、电视和电台在内的各种公众媒体，发布广告和一些诱导性信息，如户型走向、居住潮流，从而达到炒作和误导的目的；同时，由于我国房地产市场上期房交易仍然占据较大比例，消费者在进行此类交易时看到的仅仅是渲染图、三维模型和样板房，不能看到真实的商品房本身，因此代理方可以利用电脑和其他手段制作出不存在的景观和设施，粉饰房地产项目建成后的环境。这些虚假信息明显会影响到消费者的立场，给消费者以错觉并诱使他们以偏高的价格购买名不副实的商品房。有些开发商在期房销售后，到了交房日期不能按期交房；有些房产达不到售房合同上所规定的质量和面积要求等等。据有关资料显示，在房地产交易行为完成之后，有七成以上的购房者会发现这样或那样的问题，问题牵涉到从房屋质量、小区环境到物业管理的方方面面，房地产投诉和纠纷也因此成为近年来我国消费者投诉的持续热点。这些道德风险问题从本质上来讲，正是房地产市场信息的严重不对称所导致的必然结果。
　　
　　3　房地产市场道德风险产生的原因
　　
　　3.1　信息的稀缺性
　　信息严重不对称的市场是一个效率比较低的市场。在房地产的卖方市场情况下，开发商掌握的信息比较多，而且也不愿公开这些信息，使得消费者信息缺乏，造成信息的不对称。信息是一种稀缺资源，由于信息生产的专业性、规模性和信息产品的外部性原因，导致了信息的供给常常不足。信息的不对称，是市场本身不能够生产出足够的信息并有效地配置它们。
　　
　　3.2　房地产商品在地理位置、设计、装修的差异，使得房地产商品“个性化”
　　由于地理位置、区域环境、建造成本、规格、质量及物业管理等因素的综合作用，使得物理性质本身没有太大区别的房地产商品出现“个性化”差异，决定了市场上不存在两宗完全相同的房产，这增加了房地产市场消费者主体收集信息的成本，难以得到充分的信息。
　　
　　3.3　房地产生产过程涉及多个专业领域使得消费者难以很快确定商品质量
　　房地产商品包容着建筑质量、配套设施、环境等众多因素；涉及的专业知识包括城市规划、建筑学、法律等多方面；涉及的部门有规划、勘察、设计、施工、金融等几十个单位。消费者难于一一把握产品的构成要素，难于识别其合理的市场价值，因而易处于信息劣势。
　　
　　3.4　期房的时间滞后性导致质量的不确定性
　　期房的消费者在购买房地产商品时对于产品的质量信息掌握严重不足，仅凭已有的成果和卖方的单方面广告宣传决定是否购买，极易引发房地产商为了牟取高额利润在后期建房时不顾产品质量压缩成本，损害消费者的利益。
　　
　　3.5　政府的监管力度不足
　　房地产市场纠纷不断的重要原因是，目前还没有完善的法律体系保护消费者的权益。房地产相关政府部门的监督管理力度不足，导致违法房地产开发商有机可乘，损害了购房者的利益，造成整个房地产市场无法健康发展。
　　
　　4　对策
　　
　　信息不对称引发道德风险，在房地产市场中，购房者处于信息的劣势，因此，提高信息的对称程度，让购房者更多地了解有关房屋的信息，可以有效解决房地产市场的道德风险问题。同时，解决道德风险问题的关键是让代理人有保护委托人利益的动机，也就是要让房地产开发商有保护购房者利益 的动机。当房地产开发商不完全承担风险后果时会采取自身效用最大化的自私行为，例如不顾产品质量压缩成本，损害购房者利益。但是如果可以让房地产开发商损害购房者利益的同时也损害了自己的利益，例如保证房屋质量获得的利润大于降低房屋质量获得的利润，那么道德风险问题也就可以得到解决。因此，笔者认为有必要从房地产开发商、购房者和政府三个方面进行对策研究。
　　
　　4.1　房地产开发商应该致力于树立房地产品牌
　　房地产开发商应该具有长远的发展眼光，从企业的长远利益出发，树立“诚信为本”的职业道德，在商品房生产过程的每一个环节，都应该力求保证质量。尤其是期房的开发商，应该放弃一时的高额利润，追逐长期利润。因为一旦损害了购房者的利益，该房地产开发商就会给购房者留下很差的印象，从长远来看势必会影响商家的信誉，从而影响未来的盈利。长期过硬的质量自然而然就会帮助房地产开发商树立品牌，并在优劣混杂的房地产市场中脱颖而出。
　　
　　4.2　购房者方面
　　一般讲来，在房地产市场中，买卖双方之间信息对称程度越高，买方越有利。而在前面的分析中，我们已经清楚地看到，产生信息不对称的根本原因就是购房者相对于开发商和销售代理商来说掌握的有用信息太少了。因此，为了提高信息对称的程度，最大程度保护自己的利益，购房者应该通过一切可能的途径去收集关于房地产市场及具体商品房的信息。当然，在市场中搜寻信息也是需要付出一定代价的，也就是说还有个成本的问题。因此，依靠有效的中介可以帮助购房者获取有关房地产的信息。
　　
　　4.3　政府应加大力度治理房地产市场
　　由于房地产生产过程涉及多个专业领域使得消费者难以很快确定商品质量，所以房地产市场需要有一大批信誉好的公正的专业经纪人来做中介工作，获得房地产商的“私有信息”，并把它变成购房者的共享信息，实现信息对称。社会的进步在于社会分工的细化，房地产市场的进步与成熟，亦在于行业内部社会分工的细化。政府应该积极倡导发展房地产中介机构，帮助购房者获取房地产商的“私人信息”。
　　广告经营者、广告发布者要特别加强对房地产广告证明的查验和对内容的核实，首先保证房地产项目的真实、合法，其次要使房地产项目的介绍、说明、商业性渲染、评价等广告内容符合法律的规定，为房地产行业的发展创造良好的外部条件。房地产广告应该要向消费者传递有关房地产的真实信息。房地产广告中的种种问题，不仅侵害消费者合法权益，也侵害社会公共秩序，对此必须加强管理，依法规范，对不真实的广告施行严禁播出，违者重罚的原则，使违法房地产商失去欺骗购房者的动机。
　　房地产商品质量和物业管理规制、规范的合同文本、房地产中介和房地产经纪人的职业资格认定制度等，都是政府为缓解房地产市场道德风险问题可以采取的措施。同时，要加大力度打击房地产开发商的不法行为，为房地产市场的有效运行建立一个良好的法律环境。
　　
　　5　总结
　　
　　在房地产市场中，信息不对称导致了房地产开发商(信息优势方)在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于购房者(信息劣势方)的行动，即出现了道德风险问题。这不仅使广大购房者的利益受到损害，而且降低了整个房地产市场的效率。本文据此从房地产开发商、购房者和政府三方面，分别提出了相应的对策。笔者建议在房地产市场以后的发展过程中，应致力于提高房地产市场的信息对称程度，同时逐步消除房地产商做出不利于购房者行为的动机。房地产开发商应该着眼于长远利益，争创名牌，诚信为本；购房者可以依靠中介机构获得房屋信息；政府应该积极倡导发展房地产中介机构，并加大力度规范房地产市场，打击房地产开发商的不法行为。最终促进整个房地产市场健康、持续地发展壮大。
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