房地产价格影响因素研究综述

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　　作者简介：完颜文瑞（1993-），女，满族，河南周口人，硕士研究生在读，云南财经大学财政与经济学院，研究方向：国民经济学。
　　摘要：随着中国近年来的经济高速增长，城市化的进程加快，房地产的价格也呈现出大幅增长，尤其是一线城市的房价一直居高不下。本文通过对国内外有关影响房价的因素进行系统的梳理，对我国房地产价格调控提出一定的建议。
　　关键词：房地产价格；影响因素
　　随着中国经济高速增长，城镇化水平稳步提高，中国房地产价格自2000年以来迅速上涨，尤其是北上广深等大城市商品住宅价格快速飘升。过快上涨的房价不仅反映出我国广大居民改善住房条件的迫切要求，还有一些更为重要的问题值得我们探究：影响房地产价格的主要因素有哪些？
　　有关房地产的属性，国内外的学者都认为住房兼有消费品和投资品的属性。作为消费品，房地产提供人民居住和使用；作为资本品，供人们满足生产和投机需要；作为资产，在金融市场上，房地产可以充当抵押品。房地产与消费、投资、借贷等很多变量紧密相连，在经济发展过程中，已经成为必要的组成部分，但是从长期来看，房地产一直被宏观经济所忽略。最早研究房地产作为资产研究宏观经济学的是Aoki K.，他在2004年通过建立动态随机一般均衡模型，在宏观经济模型中加入房地产，发现在房地产借贷领域，存在金融加速器效应，当有外界冲击时，会通过房地产信贷的加速器效应放大经济波动[1]。世界上的大部分国家，把房地产的功能定位在居住需求上的，只有德国、新加坡等少数国家；而剩下的大部分国家基本上，都在资本和资产两个方面发挥作用，推动投资和经济增长。
　　一、国外有关房地产价格影响因素的研究
　　作为新兴市场，不同于发达国家的市场，不确定性也较大，预期对房价影响较大。住房投资者通过三种方法对未来房价走势进行预期：一是理性预期，通过市场获得完全信息的情况之下，根据现金流分析的住宅所有权成本模型决定未来房价；二是适应性预期，也叫近视预期，投资者根据过去的房价走势来预期未来的房价波动；三是外生价格预期，投资者根据当地的住房市场状况对未来房价预期。后来很多学者采用各国的房地产数据发现适应性预期对房价波动有显著的解释能力（Piazzesi and Schneider，2009等）[2]。对于开发商预期对房价的影响，往往被很多学者所遗漏，现实中如果房价一直上涨，土地所有者很可能拒绝将其土地用于目前的开发上，以期待对未来的投机。
　　亚洲金融危机让我们看到短期资本流动对一国房地产的影响的严重后果，有关短期资本流动对房价的影响国外也没有形成统一的见解。在亚洲金融危机之前，国际资本大量流入泰国的股市和房市，并推高了二者的价格。Kim and Yang 在2011年通过建立面板VAR模型，发现短期资本流入缺失会推高房市和股市的价格，但解释力度有限[3]。有关地价与房价的关系，国外主要采用经典的李嘉图模型表明，地价上升是房价上涨的结果，而不是原因。Alyousha等通过对英格兰198l一1994年房价与地价的季度数据进行Granger因果检验，结果显示从长期来看房价变化会导致地价变化[4]。利率通常作为货币政策工具，对房价也会产生一定影响。Dolde and Tirtiroglu在2002年基于美国1975―1993年数据的研究发现，房价波动幅度与利率正相关[5]。由于房地产兼有投资品的属性，所以研究银行信贷对房地产的价格的影响尤为重要。Collyns在2002年通过建立向量自回归模型研究并分析了1979―2001年东南亚国家间房地产实际价格与实际贷款、人均实际GDP之间的关系，发现实际贷款的增加将会在其后的6个季度内明显提高房地产价格；而对于大部分亚洲国家，贷款增长对住宅价格有显著的同期影响，尤其是银行贷款的增长对房地产价格有显著的同步效应[6]。一般来说，收入、人口对房价有显著影响，当收入、人口增加时房价则随之上涨。
　　二、国内有关房地产价格影响因素的研究
　　中国房地产市场仅有十余年的发展历史，并且一直伴随着一系列密集的政策调控，这些导致并增强了中国房地产市场的不确定性。这也使中国的房地产投资者呈现出有限理性的特征。国内有关房价影响因素的分析也比较多对于预期对房价的影响研究，我国学者发现适应性预期对房价波动有显著的解释能力。由于我国资产市场长期以来都受到国家的管制，近几年逐渐开放，我国学者对短期的资本流动对我国房地产价格的影响进行了深入的研究。在国内，宋勃和高波建立误差修正模型，以及进行格兰杰因果检验表明，短期房价上涨是外资流入的格兰杰原因，但长期的外资流入却会推高房价的走势[7]。
　　在我国，有关地价与房价的关系，国内形成两种观点，一是由地价决定房 价；二是认为土地需求是一种引致需求，房价上升会引起地价上升。但大多数的研究认为房价的上升会引致地价的上涨。短期内，房价与地价互相影响，房价对地价影响更加显著；长期内，房价影响地价，而地价不影响房价。他们认为地价作为房价成本构成之一，是房价上涨的一个重要但非决定性因素；而以土地为生产要素的引致需求决定着地价受预期房价的影响更大。随着我国利率市场化进程的加快和货币政策信贷传导机制的完善，梁斌、李庆云通过对1998―2009年的中国数据，运用贝叶斯方法估计了一个包含房地产部门的DSGE模型，研究发现，利率对中国房价具有正向推动作用，但其对房价波动的贡献有限[8]。
　　在我国，房地产价格还收到宏观基本面的影响。很多学者对住房价格与经济基本面进行关系分析，发现城镇居民家庭人均可支配收入、总人口等变量对住房价格影响著。黄红梅等在2014年通过对中日房地产价格影响因素的比较研究发现对于中日两国的房地产价格来说，家庭收入都具有显著的影响。长期来看，我国住宅房价的长期收入弹性低于日本，导致这一现象的一个重要原因是两国房地产供给的价格弹性不同[9]。赵学刚在2014年研究了居民收入、GDP对房价的影响，发现若按受GDP影响的大小进行排序，其顺序是商品房、普通住宅、住宅、高档住宅和经济适用房，若按受收入影响的高低进行排序，则反之。因为房屋兼具消费品和投资品的双重性质，不同类别的商品房这两种性质的比例有所差异[10]。谭政勋2013年通过对中国和美国的房价和CPI之间的关系研究发现，房价和CPI之间的相互作用远大于美国，CPI是推动中国房价上涨的主要因素之一，房价上涨后也会引起新一轮的物价上涨[11]。 　　就房产税对中国房价的影响展开研究。如杜雪君等通过协整分析、Granger因果检验等方法，发现房产税和房价存在长期协整关系，房产税可能引起房价出现上升趋势[12]。而其他学者认为房产税在一定程度上会降低房价。例如朱国忠和颜色建立DSGE模型，发现对于新买的房进行征税仅仅引起房价的微小下降，而房租会显著增加；对于存量房进行征税，将会引起房价以及地价还有房租的大幅度降低[13]。
　　三、针对我国房地产价格的调控政策建议
　　通过对以上国内外文献的梳理，针对我国房地产市场起步较晚的特殊性，现提出以下建议：
　　（1）规范房地产市场，对房价形成合理而健康的预期。通过对国内外文献的梳理以及我国房地产市场的不确定性，消费者和投资者很容易对房价形成不稳定的预期，而且预期对房价的影响又非常重要，在市场繁荣时会使房价更先于市场而繁荣，而在市场萧条时会使房价更先于市场而萧条。
　　（2）优化土地供应制度。一方面，要逐步实现市场化的土地供应制度，严厉打击各种土地投机行为；另一方面，调整土地供应结构，增加保障房建设和各类基础设施建设土地供应面积，
　　满足人民的住房刚性需求，进一步稳定房价，使房地产市场走上健康和可持续发展的轨道。
　　（3）加大信贷监管力度。信贷政策的作用对我国房地产市场影响较大，严格的信贷政策可以起到抑制投机投资性购房的效果。
　　（4）完善房产税收制度。对房地产流转及保有环节实行不同的税收政策，有效分别房地产的投资型及消费型需求，鼓励消费型需求，适当抑制投资型需求。另一方面，将房产保有环节征税作为调节经济的杠杆，并积极实施房地产税改革，这将有利于增大直接税的比重且降低中低收入者的税收负担，提高地方政府的税收收入，改变地方政府高度依赖土地财政的状况，同时通过财产及收入的再分配达到缩小两极分化的目标。（作者单位：云南财经大学财政与经济学院）
　　参考文献：
　　[1]Aoki K.，Proudman，J.，and Vlieghe.Houses Prices，Consumption and Monetary Policy：a Financial Accelerator Approach[J].Journal of Financial Intermediation，2004.
　　[2]Piazzesi M.，and M.Schneider.Momentum Traders in the Housing Market：Survey Evidence and a Search Model[J].American Economic Review：Papers and Proceeding，2009.
　　[3]Kim S.and D.Y.Yang，The impact of Capital Inflows on Asset Prices in Emerging Asian Economics：Is Too much Money Chasing Too Little Good？[J].Open Economics Review，2011.
　　[4]Ahmed，A.，Tsoukis，C.，Ricardian，Causal Ordering and Relation between House and Prices：Evidence from England[J].1998.
　　[5]Dolde，Walter，Dogan Tirtiroglu，Housing Price Volatility Changes and Their Effects[J].Real Estate Economics，2002.
　　[6]宋勃和高波，国际资本对房地产价格的影响――基于我国的实证检验（1998-2006年）[J].财政与经济问题研究，2007（3）.
　　[7]梁斌，李庆云，中国房地产价格波动与货币政策分析[J].经济科学，2011.
　　[8]黄红梅、石柱鲜、李玉梅，中日房地产价格影响因素的比较研究[J].现代日本经济，2014.
　　[9]赵学刚，收入、GDP对各类别的商品房价格影响研究[J].统计与决策，2014.
　　[10]谭政勋，房价、CPI与货币政策传导机制的中美比较研究[J].亚太经济，2013.
　　[11]杜雪君，吴次芳，黄忠华，我国房地产税与房价关系的实证研究[J].技术经济，2008.
　　[12]朱国钟，颜色.住房市场调控新政能够实现“居者有其屋”吗？一个动态一般均衡的理论分析[J].经济学（季刊），2013.
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