浅谈房地产开发项目实施阶段工程造价管理

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　　摘要:提高建设质量,控制工程造价,发挥投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能,从而加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。
　　关键词:房地产 项目实施阶段 造价管理
　　
　　工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段,是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大,涉及面广,影响因素多,如施工周期,政策性变化,材料设备价格,市场供求波动等等。要提高建设质量,控制工程造价,发挥投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能,从而加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。实施阶段的工程造价管理是实施建设工程全过程管理的重点。
　　工程实施阶段的工程造价管理可分为三个环节:招标管理、施工管理和结算管理。控制要点如下:
　　1 加强招标管理,推行工程量清单形式招投标
　　工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定,依据统一的工程量计算规则,结合现行预算定额子目分项要求,将拟建招标工程的全部项目和内容,按工程部位、性质或构件分部分项,并计算实物工程量,列成清单,作为招标文件的组成部分,供投标单位投标填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式,对建设单位而言,首先工程单价易与市场价进行竞争性比较,挤掉单价中的水份,堵住漏洞;其次可控制设计变更引起的工程价款的增加,变更增加的工程量,只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化,非实体性消耗费用及企业管理费、利润及此部分的税金,仍保持原有水平。总之,采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作,又利于成本控制的有效途径。
　　在评标中,审查投标单位报价应该做到总报价和单项报价的综合评审。总价符合要求并不能说明单项报价符合要求,总报价最低并不能说明单项报价最低。投标人往往采用不平衡报价法,在保持总造价不变的情况下,将工程量可能变化较小的项目的单价降低,将可能变化较大的项目单价增大,以期达到在竣工结算时追加工程款的目的。另外也要做到单价和相应工程数量的综合评审,工程数量大的单价要重点分析。还要做到单价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审,从而择优选择合适的施工单位。
　　施工合同是施工阶段造价控制的依据。工程招标时,招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期合理。对直接影响工程造价的有关条款,如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等,都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备,应列出规格、品牌、厂家和品质要求清单,还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。签订严密的施工承包合同,同时在施工中加强合同管理,才能保证合同造价的合理性、合法性,减少履行合同中甲、乙双方的纠纷,维护合同双方利益,有效地控制工程造价。在合同签订后,要做好合同文件的管理工作,合同及补充合同协议及其经常性的工地会议纪要、工作联系单等作为合同内容的一种延伸和解释,必须完整保存,同时建立技术档案,对合同执行情况进行动态分析,根据分析结果采取积极主动措施。
　　2 细化施工管理,控制预算外费用支出
　　施工阶段成本控制的关键要点主要有:
　　2.1 控制材料用量,合理确定材料价格,有效地控制工程造价。开发单位造价人员及现场管理人员应密切注意市场行情,随着工程进展情况深入现场、市场,掌握第一手的施工情况及材料信息,为竣工决算提供有力的依据。
　　2.2 在施工过程中,严把变更关,将工程预算控制在概算内。严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容等,最好实行“分级控制、限额签证”的制度。对必须发生的设计变更,尤其是涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字,而且应尽早提前审核这类型变更,减少损失,因为已完成或部分完成的工程内容还需拆除,势必造成重大变更损失。为此,建设单位应指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况。
　　2.3 严格现场签证管理,充分掌握工程造价变化。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。造价人员要广泛掌握建材行情,在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。许多工程就是由于现场签证不严肃,给工程结算带来非常大的麻烦,导致相当大的经济损失,因此严格现场签证管理,是施工阶段控制工程造价的关键。
　　2.4 做好反索赔工作。许多开发单位把重点放在了如何应对施工单位的索赔,而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当,延误了承诺的工期;交叉作业中,一方因现场清理不及时妨碍了另一方正常的工作程序,或因保护不当等情况损坏了工程成品;使用了非业主指定的新产品等待,对此开发单位均可进行反索赔。做好反索赔工作,需要有充分有力的证据,并利用监理的作用,保存好现场工程图片和现场稠人广众等原始资料。
　　3 加强结算管理,严格把好审核关
　　竣工结算是控制建安造价的最后一道关。在工程竣工结算时,开发单位的审核人员应用耐心、细致的工作方法,坚持按合同办事,对工程预算外的费用严格控制,对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用;凡合同条款明确包含的费用,属于风险费包含的费用,未按合同条款履行的违约等一律减费用,严格把好审核关。
　　综上所述,作为开发项目管理者,要有效地控制实施阶段的工程造价,必须从项目实施的各个环节入手,找出控制要点,突出重点管理,实施建设过程的严格监控,才能将开发项目总造价控制在理想的范围内,实现预定的投资效益。

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