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论物业管理合同

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  摘要:作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据,物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型。然而,由于物业管理在我国尚属新生事物,现行法未及对其进行系统的规制,物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴。从物业管理合同的内容出发,区分了其与民法中相似制度的异同,认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性,民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制。
  关键词:物业管理;物业管理合同;委托合同
  
  1 物业管理合同的概念
  
  2003年5月,《物业管理条例》已于由国务院通过,并自2003年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定,物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序,业主支付费用的合同。
  广义的物业管理合同包括前期物业管理合同;狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓,而使用“物业服务合同”的概念。例如,《物业管理条例》第35条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。2物业管理合同的基本内容
  物业管理合同属于合同之一种。基于契约自由原则,当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内,得订立任何内容的债权契约,是为债权契约自由原则。但值得注意的是,民法虽对契约不采类型强制原则,但对于若干日常生活常见的合同,各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定,按学者解释,这不外基于两项机能,其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。
  从现行合同法的相关规定来看,我们可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定,在现行立法上,物业管理合同自应属于无名合同之一种。目前实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的,各地的做法存在较大差异和不规范性,学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论,合同内容,尤其是其中的主要条款,是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现,亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况,对物业管理合同的主要内容,作一个大致概括,为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫:
  一般而言,物业管理合同的主要条款由以下方面构成:
  (1)当事人和物业的基本情况,主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。
  (2)双方的权利和义务,主要是物业所有人或使用人支付物业管理费,物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款,具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异,一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。
  (3)物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外,各地的地方性规章也大都进行了底限性规定,但各地规定的情况参差不齐,可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准,归纳起来有以下四点:(1)火警防范,如加强消防设备、防火设施的管理;(2)清洁维护,定期清除垃圾,清理水沟,外墙洗刷等;(3)公共设施维修,水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查;(4)花木整理,修剪花草树木,随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。
  (4)物业管理服务费的标准和收取方法,物业管理合同皆为有偿合同,因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。
  (5)物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款,主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。
  (6)维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来,其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。
  (7)合同的有效期限,合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异,物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同,如果一方提出要在合同期限内解除合同,就必须依据合同的具体条款进行协商,协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。
  (8)违约责任、解决纠纷的途径。物业管理关系虽然仅在物业所有人使用人和物业管理公司之间发生效力,但由于物业管理关系存在特殊性,物业所在地居委会、城建部门和相关市政部门也对其享有一定行政管理和监督的职能,因而物业管理关系的纠纷解决及关系结束也与其他合同存有差异。
  (9)当事人根据具体情况约定的其他主要条款。
  由此可见,相较与其他合同,物业管理合同在诸多方面有着自己的特殊之处,但在理论和实务中,学者和法官对此并没有引起相应的注意,关于物业管理合同的定性现在比较流行的观点有两种,即或认为物业管理合同为委托合同的一种,或认为物业关系为民法中代理制度的特殊类型,物业管理合同亦为设立代理关系的合同,以下笔者将对这两种观点分别予以检讨,并在此基础上提出自己的看法。
  
  3 物业管理合同性质分析
  
  法律不是凭空创设契约的类型,而是就已存在的生活事实,斟酌当事人的利益状态及各种冲突的可能性,加以规范。通常,民法系以给付义务为出发点,而设各种契约类型的。然而社会生活纷繁芜杂,千头万绪,交易活动亦频繁多变,法律终有照顾不周之处,此时当事人不得不在法定契约类型之外,另创新类型的契约,以满足不同的需要。按学者王泽鉴的分析,非典型合同主要由三种途径发展而来:有就特殊情况而特殊约定者;有因长期间之惯行,俨然具有习惯法效力者。有因应现代化交易需要,以定型化契约条款而创设的。
  笔者认为关于无名合同的主要问题,并不仅在与于其与有名合同的区分,如何在法律相关规定未尽详备时,提供可兹应用的规范才是问题的关键。
  具体到物业管理合同所设定的主要给付义务,从物业管理者角度言,一般有以下两个方面:
  (1)物的管理,系指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理,原则上以建筑物的共有部分为限。
  (2)人的管理,系指对区分所有人群群居生活关系所为之社区管理,其对象不外以居住于建筑物上的人为限,凡出入区分建筑物的人的行为,均应纳入,内容一般为对建筑物不当毁损的管理、对建筑物不当使用的管理及对生活妨害秩序的管理。
  基于不同的具体情况,物业管理又可以分为部分管理和全部管理,单就其各自来看,在物业管理合同的签定上似乎只是整体与部分的关系,应不存在特殊之处,然而,颇值疑问的一点是,为复合性的部分管理或整体管理签定的物业管理合同是否是为非典型合同中的混合契约?
  从物业管理关系的主要给付义务来看,物业管理团体提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理,又有对共有物业设施的维修、保养,既有有关机械设施的购买、更换,又有对居住环境的安全维护,其涉及到若干有名合同和无名合同的内容,主要有雇佣合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等等。
  就此而言,物业管理合同的性质应该既不是现行法中所规定的任一类型的有名合同,也不是一般所谓的无名合同,而是一种类型结合合同,属混合契约之一种,即一方当事人所负的所个给付义务属于不同契约类型,彼此间居于同值的地位,而他方当事人仅负单一的对待给付(有偿契约中)。
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