影响土地交易价格因素的灰色分析

来源:用户上传      作者: 杜燕 宋玉丽

　　[摘 要]本研究针对前人研究的不足,采用灰色相关分析法对2002到2006年北京土地市场与相关经济发展数据进行计算与分析,得出影响土地交易价格的关键因素为房屋销售价格。
　　[关键词]土地价格 灰色分析 房屋销售价格
　　
　　中国农业大学水利与土木工程学院国家大学生创新性实验计划项目组
　　
　　查阅近几年的文献资料,涉及土地价格因素的研究不多。学者柴志春,赵松等人通过计量分析和模型分析法对土地价格与经济增长关系进行研究,得出了:东部土地价格与消费、投资、政府支出和净出口之间存在显著的相关关系;东部土地价格每上升1个百分点,GDP将提高0.225个百分点的结果和东部土地价格上升对经济增长的贡献较大,土地成为经济增长的基本要素,政府应该高度重视土地价格在宏观经济调控中的基础性作用的结论[1]。博士杨耀东等人通过解析土地价格构成,分析了土地价格与土地出让金的关系。着重讨论了土地出让金及其调控政策基于时间差异对土地价格的影响。在静态且土地出让金调控政策为一次性条件下,从理论与数据释例两方面验证了土地出让金调控政策及土地出让年限存在“关键点”,为检验土地政策有效性提供了参考标准;在土地出让金调控政策可调整且不确定条件下给出基于实物期权的离散条件下土地调控政策调整思路,为土地政策的有效实施提供了建议[2]。在土地供需与土地价格方面存在着以下研究:北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》,估测到2007年底房地产开发商囤地约10亿平方米。提出房价上涨的原因其实并不在于土地供应量的不足,而在于土地的有效供应量不足和供应结构不合理[3]。2009年博士郑娟尔采用31个省市1999―2006年的相关数据,通过计量经济学方法构建Panel Data模型,得出的结果是一年前的土地供应量对房屋供应量的影响是正的,对房价的影响是负的,两者在统计上都是显著的,但土地供应量增加对降低房价的影响力非常小。两年前的土地供应量虽然影响房屋供应量,但却不影响房价[4]。学者王祖山也分析了土地的“招拍挂”出让方式对房价上涨的影响。提出了土地出让带来的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、预期效应、财富效应和社会效应,并据此提出了基于提高住房资源的利用效率、健全住房供应体系和解决中低收入人群的居住需求为导向的促进房价理性回归的政策选择[5]。
　　由于2002年国土资源部规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”,其土地使用权交易才真正走向公开化,透明化。土地价格更能反映市场供需状况,所以我们所用数据的起点为2002年,而北京市统计年鉴在2007年做了调整,自2007年始,部分数据不在其统计内容之内,所以我们应用的数据的终点为2006年。
　　居住用地平均成交价与房屋平均销售价格具有很大的关联度,从而可以说明,开发商在土地竞价时,影响他们出价更多的因素是根据现有房价对未来房价的心理预期,而反应人们对房屋需求量的居住容积的因素次之。从而也间接说明了,地价水平虽然决定于供需状况,但是现在的地价水平高于供需状况所决定的地价水平,也就是说,现在的地价存在着一定的泡沫。由于房价的上涨,开发商收益增加,而且预期收益从而也增加,使得具有一定资金实力的地产商不惜重金竞购土地使用权,当获得一块土地的使用权后,由于土地市场管理制度的不健全和审查不严,开发商可以以付出很小的代价就可以延期开发或者不开发竞得的土地,从而造成房产市场上土地有效供应的不足的假象,加之各房产投资商的推波助澜,使得房屋有效供应更加不足,根据供需平衡理论,房屋有效供应的减少,只能满足部分人的需求,而决定这部分人获得购买房屋的权利的就是房屋价格,从而造就了房价的飞涨。而房价的上涨有反作用于土地价格。
　　但是,把地价的上涨完全归结于地产商对房价的心理预期也是不正确的。综合=0.7255即土地成交价格与居住容积的灰色关联度我们可以发现,反映房屋需求的居住容积的增长与居住用地成交价的增长也具有很大的相关度,从而也说明了土地成交价的增长也在一定程度上是市场供需状况作用的结果,由于供给小于需求的矛盾将长期存在,这种状况对地产商拿地进行了保险,即地产商在获得土地使用权后即使获得不了很大利润也不至于开发的商品房卖不出去,可能会出现市场低迷,但那肯定是暂时的,只要能够保证足够的资金进行运转,就能够坚持,就能够到达市场出现复苏的那天。
　　所以,政府不能一味的靠增加土地供给来控制地价,更应该把重点放在抑制房价的过快上涨,从而达到地价,房价均回归正常市场的水平的效果。首先,加强对捂盘行为的监控与惩罚力度,扩大房屋的有效供给;其次,加大保障性住房建设的投入与管理,缓解低收入家庭的住房难和部分房屋需求;再次,及时清理闲置用地,提高土地的实际利用率和有效土地供应,让地产商获得土地使用权后不开发成为不可能,把缓解供需矛盾的途径由“扩增量、挤存量、放流量”变为“挤存量、放流量、扩增量”,即政府应在看到真实的市场需求而不是开发商对土地的需求时,再增加土地供给。令人欣喜的是2010年,政府出台了一系列房产新政用来调控房地产市场抑制房价的过快上涨,按照本研究分析,这些政策的出台如果能在抑制房价过快上涨上取得效果,那么土地交易价格也将下降,最终促进整个房产市场正常发展,促进国民经济的正常发展。
　　参考文献:
　　[1] 柴志春,赵松,李众敏,吴凌燕.土地价格与经济增长关系的实证分析.中国土地科学,2009
　　[2]杨耀东,郭亚军,侯芳. 基于时间差异的土地出让金分析与土地政策调整.东北大学,2008
　　[3] 张庆佳,林依标. 土地有效供应对房价的影响分析.福建论坛・人文社会科学版,2008;4
　　[4] 郑娟尔. 基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究.中国土地科学,2009;4
　　[5] 王祖山. 土地价值、土地的房价效应与房价的调控政策,2009

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