保障房:开发商的鸡肋?
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作者: 刘彦华
五年3600万套，一年1000万套，这是个庞大的数字，也是场艰难的战役。如果不能化解政府与市场的分歧，就很难取得胜利。
“最近主要在忙昌平的一个保障房项目。虽然春节后一直在和区里接触，但是还没有什么实质性进展。”某国有房地产企业高管李韬（化名）这样告诉记者，“短期内看来，也很难有什么实质性进展。”
2011年是保障房的“井喷”之年，全国计划新建1000万套保障房。各级政府和大大小小的开发商都为此忙得“热火朝天”，李韬为何却显得忧心忡忡，这需要我们从李韬负责的这个保障房项目说起。
李韬负责的这个保障房项目的土地属于其集团自有的一块工业用地，面积大约有20万平方米。集团在2009年就在筹划开发事宜，最初的想法是想走直接入市这条路，后来综合评估后，认为条件不太允许，就停止了直接入市。
后来，李韬一直在和市区有关部门协商合作建房的问题，性质是经适房，一度有了很大起色。“但是，去年相继爆出了农业部笑纳东坝800套住房和中石油20亿团购望京，我们这个项目也就搁下了。”李韬称，“当时，政府领导说我们可以建，但建完了由社会统筹。那离我们的需求太远了，我们主要想的是解决集团职工的住房问题，解决企业发展困难。”
政府破题
不过，最近区政府开始对这个项目变得积极起来。
全国“两会”还没结束，昌平区政府相关负责人就已开始催着李韬所在的企业谈项目合作。
“我们可以优先考虑这个项目，尽量按最高指标，在最短的时间里完成项目的行政审批，帮你降低土地成本和拆迁成本。不过，要建的是公租房。”这是昌平区政府给李韬开出的合作条件。
“与去年相比，区政府的态度还是有了很大转变。” 据李韬介绍，之前与区政府打交道的时候，如果问容积率能不能更优惠一些，区政府的回答往往是，“我们会统筹考虑，这个地区这么多项目，不能只考虑你一个项目。”而现在他们的回答是，“我们可以按住宅用地的最高限给。”
地方政府态度的转变缘于国务院给各地方出的一道难题：2011年，全国计划新建1000万套保障房，其中，400万套为棚户区改造住房，220万套为公租房，廉租房为160多万套，经适房和限价房200多万套。与2010年的580万套保障房相比，增长了72%，需要约1.3～1.4万亿元投资。
目前，各级地方政府都已立了军令状，北京市昌平区也不例外：今年全区将新开工建设保障性住房4842套、40万平方米，续建保障性住房7749套、55万平方米，竣工交用保障房1930套、17.4万平方米。
钱从哪里来？地从哪里来？这是肩负保障房兴建大任的各级政府无法回避的两大难题。
“之前都是配建，将保障房捆绑于商品房项目当中出让土地，由开发商统一规划、开发，最终由政府进行统一回购配租。前几年，保障房任务不太重，通过这种方式基本上能够完成任务。”北京城乡建设集团房地产开发事业部副总经理刘恩伟对记者说，“但今年的任务很重，仅靠政府的力量是肯定不够的，现在各级政府都在积极呼吁各种社会力量参与其中。”
目前看来，拉企业“入伙”已初现成效。宣言只赚一元也要做保障房的地产龙头万科计划2011年保障房开工目标超过200万平方米。非上市公司绿地集团也透露，今年保障房建设将占绿地开发总量的1/3，累计投资将达500亿元。此外，招商、金地、保利、远洋、绿城、首创等一线房企均将保障房开发纳为今年战略规划的重点，并积极在全国各地寻求保障房开发项目。
与资金相比，土地供应是个更难解决的问题。“国务院下的是硬指标，通过存量用地转化，也就是比如对城中村施行一级开发之后挂牌，政府很难在短时间内实现这么大的土地供应。”刘恩伟表示，“所以现在各级政府正在尽力促成增量的建筑用地供给，也就是将企业自有的工业用地或划拨用地转为住宅用地。这样不仅拆迁容易，能够较快实现供地，而且整个地块的土地成本也相对较低，利于保障房项目的回购配租。”
这也是昌平区政府对李韬负责的项目改变态度的原因所在。
不过，刘恩伟同时也指出，“除了硬性的从商品房项目中切出一部分配建保障房外，北京市政府也需要推动启动几个大型保障房项目，起码每个区应该有一个，不然也难以完成全年任务。”
企业所求
政府有政府的苦衷，企业也有企业的难处。
虽然多家房企透露了对保障房项目的热情，但是利润也是这些房企必须考虑的现实问题。目前业内公认的保障房净利润，经适房、两限房大约在8%～10%，公租房在5%左右，而廉租房净利润最低，只有2%～3%。
远洋地产副总裁徐立公开承认，远洋还在保障房建设领域摸索盈利模式。而万科三年前投资4600多万元兴建的万汇楼廉租房项目则成为了保障房不赚钱的现实样本。首开股份更是直接将参与保障房建设的主要领域限定在了经适房和双限房。
与商品房相比，虽然保障房利润较低，但一方面不愁销路，另一方面有一系列税收、土地等扶持政策以及广阔的市场空间，这对于处在市场动荡中的众多房企而言，也是个不错的选择。按照住建部副部长齐骥对2011年建设保障房所需的1.3万亿元资金投入进行计算，预计需要吸引8000亿元的社会资金进入该领域，按照3%～5%的利润率计算，建设保障性住房也有240～400亿元的利润。
但是，“保障房赚钱不容易，稍微有些管理疏忽，影响工程进度，就会造成亏损。”在刘恩伟看来，产业链式运作是化解保障房项目盈利难的有效途径。“如果企业具备勘察、设计、施工、开发一套完整资质，在项目的每个环节都能挣钱，如果每个环节只有2%～3%的利润的话，综合加起来可能就有10%的利润。另外，企业只需要从全盘的角度，统筹融资计划，加强内部资金管理，也可以有效减轻项目的资金压力风险和项目。”
“建设什么类型的,我们不太关注，大不了多干点，少赚点。但是我们主要关注，第一职工住房问题怎么解决，第二价格怎么定，第三未来这些房子怎么消化。”李韬与昌平区政府就上述保障房项目合作还有很多分歧需要磨合，其中项目完成后回购配租问题更是参与保障房建设的众多房企普遍遇到的难题。
刘恩伟同样感慨道：“现在有个矛盾，政府想尽力促进保障房供给，但又没有一个具体的实施方案和优惠政策。”据了解，目前民间资金参与经适房和两限房建设的整个流程相对比较清晰，主要是一些交钥匙工程，但廉租房和公租房的具体实施过程尚未有个规范的章程，尤其是建成后的定价与回购等问题，基本上都是由开发商与地方政府一对一协商解决。
公租房和廉租房由于利润最低，具体政策尚属模糊期，一直都是民间资金参与保障房建设的难中之难。对此，近期一些官员和学者不断提议试点公租房建设新模式，即政府出地，市场建设并拥有所有权和经营权。但是刘恩伟对此疑虑重重，“以租金收回成本，周期太长，企业也费不起那神。至少我们现在对这种方式没有太大兴趣。”
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