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多项目房地产企业开发资金管理研究

作者:未知

  摘要:随着我国经济进入到新常态阶段,以及房地产发展放缓,行业政策控制力度明显加大,各个房地产企业发展面临着较大的挑战。为快速拓展区域或者全国的目标市场,众多的房地产企业采用了多项目开发模式,但同时也给房地产企业的资金管理造成较大的压力,严重影响到资金链的安全。我们将探讨房地产企业资金管理存在的问题和不足,有针对性的给出改进建议,以期促进多项目房地产资金管理的优化和提升。
  关键词:多项目;房地产;资金管理
  一、引言
  从房地产行业本身来看,其具有资金需求量大、周转周期长、项目分散等特点,房地产企业为了拓展自身的市场占有和规模,多数都会采用多项目的运营模式,即同时在多个区域推进房地产项目,以此来挖掘和满足该区域的市场需求。但是随着我国房地产经济的黄金繁荣时期过去,以及当下国家对于房地产“收紧”的行业政策,使得房地产企业面临着较大的市场竞争压力,进而传导成为了资金压力。因此,在未来很长的一段时间内,资金管理将会成为房地产企业最为重要的管理内容,也是直接关系到房地产企业生存和发展的重要方面。
  二、多项目房地产企业资金管理存在的问题和不足
  (一)面对多项目模式下的资金分散,房地产企业的资金管理全面性和统筹性不足
  房地产企业选择多项目模式,意在通过不同区域的多个项目来快速占领市场,实现自身的销售额和利润的快速增长。但是多项目的模式也会造成各个房地产企业在多个地方有很多的资金专用账户,企业自身的资金也随之作出了相应的划分。尽管某些房地产企业资产规模庞大,资金较为充裕的,但是在这种分散的情况下,每个项目专项资金账户的资金量就会随之大幅度缩小,这就给每一个区域的项目运转造成了较大的资金链风险。面对该情况,部分房地产企业的资金管理由于机制设计以及技术能力等方面的原因,没有办法很好的协调所有项目的资金分配和使用,整体的统筹能力有所不足,致使房地产企业的资金使用效率相对较低,达不到预期的效果。
  (二)多项目模式下对于资金的需求量更大,现有资金管理模式凸显较大资金缺口
  单一房地产项目已经具有资金需求量大的特点,因此在多项目的模式下,房地產企业所需要的资金量就会更大。房地产企业的资金管理不仅仅是要着眼于提升资金的使用效率,更加重要的是要做好资金的筹集工作,通过拓展资金的筹集渠道,降低资金的筹集成本,以此来保证整个房地产企业的资金需求。但是当下的部分房地产企业,特别是中小型的房地产企业,在信贷政策收紧的背景下,资金管理中的资金筹集工作受到了极大的挑战,直接影响体现在筹集资金难度增大,筹集资金规模小,筹集资金成本高。究其原因,主要是由于这些房地产企业的资金筹集渠道单一、资金形式单一,平常也不太注重对于资金渠道的维护和管理工作,同时也会受到筹集方式偏传统的影响。值得一提的是,对于中小型的房地产企业来说,如果其采用不恰当或者不实际的多项目模式,比如说过于追求扩张,就会在一定程度上放大自身资金管理的天然劣势,可能造成自身资金缺口的进一步放大。
  (三)资金管理监督和考核机制不健全
  在多项目模式下,各个项目由于所处的阶段和区域不同,项目也就具有不同的特点,也就需要其资金管理机制具有不同的侧重点。在此背景上,房地产企业的资金管理机制健全与否显得更加的重要。但是当下的众多房地产企业或者没有建立起完善的资金管理机制体系,或者是虽然已经建立起相应的机制体系,但是在实际的落地执行过程中却没有很好的实际效果,执行的力度不强。同时,由于缺乏有效的监督和评价机制,这可能会导致在实际的资金管理过程中出现一些舞弊或者积极性不足的现象,直接影响最终的资金管理效果,造成不必要的资金安全风险,加大了整体房地产企业面临的风险。
  三、多项目房地产企业资金管理优化提升的措施建议
  (一)多项目模式下,增强房地产企业资金管理的全面性和统筹性
  面对着在多项目模式下房地产企业资金较为分散的基本现象,房地产企业应该加强自身的统筹管理能力,力求提升自身资金管理的全面性和准确性。鉴于此,房地产企业首先应该对于当下所有项目有一个很好的梳理和了解,主要涵盖每一个项目所处的区域、阶段等,为未来资金需求趋势的预判奠定基础,并且在此基础上总结每一个项目的重要资金特点,有针对性的制定出相应的资金管理策略;其次是要优化各个区域项目资金管理之间的协调性和统一性,这就需要在房地产企业总部建立起资金管理协同的长效机制,增强相关资金管理措施推进的统筹性和协调性;最后是房地产企业要审慎的进行房地产项目的拓展,这不仅仅会影响到资金管理的统筹性和全面性,同时也会影响下文要详细分析的资金缺口安全。例如2019年年初的房地产市场,碧桂园和恒大等巨型房地产企业都动作频频,前者是要精简机构和成员,后者是通过打折促销来加速资金回笼,这些措施都是由于前几年二者在三四线城市的大举扩张,在大幅提升自身销售总额的同时也带来了库存急剧增加的风险,在近2年不断收紧、市场不断降温的大背景下,资金管理的目标是安全,也就直接导致了上述的两类新动作。
  (二)多项目模式下,优化房地产企业资金管理的筹集和使用
  在资金管理的整个过程中,资金的筹集具有十分基础性和关键的地位,对于房地产企业这样的资金需求大户更加是重中之重。在多项目模式下,房地产企业应该积极从以下几个方面着力做好资金筹集工作。首先,房地产企业要积极寻求创新性的筹资方式和渠道,避免筹集资金渠道和方式的单一化,造成自身的议价能力较低;其次是房地产企业要积极进行回款,提升回款效率和回款质量,缓解由于纯粹依靠外部资金筹集带来的资金压力;最后是房地产企业要全面的对自身的所有项目进行梳理和分析,不仅仅是上文所述的特点的分析,同时更加重要的是资金需求量的预测,通过对于各个项目的资金量的预测,无论是对于项目公司还是房地产总部公司来说,都能够更加从容的进行相应的资金准备,在优化资金的时间配置基础上来缓解资金压力,降低资金的时间成本,提升资金的综合使用效益。
  (三)建立健全房地产企业的资金管理监督和评价机制
  对于房地产企业的资金管理来说,相应的执行监督机制和评价激励机制的建立和健全也是十分关键的内容之一。众多的房地产企业已经建立了相对完善的监督和评价机制,但是在实际的执行和运用效果方面却不如人意。鉴于此,房地产企业要加强自身的机制体系化和落地执行力度,以此来提升相应的执行效果。对于机制体系化,主要是解决措施分散的问题,不成体系的措施不仅执行成本增高,其监督和评价难度也大大提升。一般来说,可以通过监督和评价工作制度化,或者是利用信息化建设来逐步达到体系化的最终效果;对于落地执行力度,主要是要通过责任制度、独立条线管理、上下协调一致等等方式来进行,例如建立“回头看”机制,通过结合定期考核评价、动态的监督管理、常态化的回看审核,以此来实现监督评价工作落地执行的有效保障。房地产企业的资金管理是命脉工作,但同时也是违规和腐败高发的环节之一,因此需要通过监督和评价机制来规避舞弊风险,缓解腐败动机,最终达到提升房地产企业在多项目模式下的资金管理能力和效果。
  四、结语
  房地产对于我国宏观经济的重要性是不言而喻的,在当下的大环境下,房地产企业多数采用多项目模式,其资金管理的优化和提升已经迫在眉睫。房地产企业应该积极的从增强资金管理的全面性和统筹性、强化资金筹集、健全资金管理执行监督和评价机制等等方面着手,结合自身的具体特点和项目情况,有计划有步骤的落实执行,切实的提升和优化自身的资金管理能力,在经济新常态和房市新政的双重压力下,保持自身的综合竞争力,促进自身的可持续健康发展。
  参考文献:
  [1]杨志兵.多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究[J].中外企业家,2016 (18).
  [2]高海涛.多项目开发模式下房地产企业资金管理研究[J].中国市场,2015 (22).
  [3]王琪.多项目开发模式下房地产资金管理模式探析[J].企业改革与管理,2016 (14).
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