商业地产如何“优生优育”

作者:未知

  摘要:开发思路需要从“商家适应我”转变成为“我适应商家”的“量身定制”商业地产,也就是从过去所谓的“通用商业开发模式”转换到“定制商业开发模式”上来。商业地产开发程序一定是“先商业、后地产”。就是首先做的是商业定位,根据商业定位做物业产品研究。再在“商业定位”“产品研发”“各个设计阶段”“施工阶段”“招商运行”上按照商业地产开发固有要求一步一步做好,也就是要把“商业地产”真正当做“商业地产”来开发,商业地产健康儿出生率就会提高。
  关键词:转变开发思路;翻转开发流程;更换体制机制
  中图分类号:F293 文献标识码:B
  文章编号:1001-9138-(2019)09-0014-16 收稿日期:2019-07-20
  过去十年,我国投入数十万亿人民币开发了十几亿平方米的商业地产项目,超过半数商业面积不符合商业使用要求而招不来商开不了业,变成了“闲置”或“烂尾”楼工程。
  数据显示,过去十年全国建成开业的大型零售类商业地产总建筑面积为5.7亿平方米,而竣工了却因不符合商业使用要求而招不来商开不了业的有3亿多平方米,还有5亿多平方米建筑面积的商业地产已经开工但还没有竣工。如果把这些数字加在一起,可以看出,近十年以来开工建设的商业地产能够做到竣工、招商并开业的不足一半。
  也就是说过去10年开工建设的13.7亿平方米商业地产面积中建成开业率仅为43%,而57%的商业地产要么建成了招不到商开不了业,要么因遇到各种问题峻不了工“烂尾”了。
  我国商业地产开发步伐停不下来是因为全国各地城市化进程还没有完成,全国尚有数亿人口在未来十年内要移居到城市里,所以城市房地产开发不会停下来。此外,我国许多地方是土地财政,要使一个新开发区域增加土地拍卖价格,商业配套是必不可少的,所以地方政府必须在规划新区的时候拿出一定比例的土地用来开发商业地产。
  尽管许多人呼吁“商业地产供应过量”了,但是商业用地批出去的步伐不会停下来。所以,未来十年商业地产开发的步伐不会停下来。但是,我们必须要看到,对商业地产开发需要实行“优生优育”。具体如何“优生优育”呢?一定要做到以下3点。
  1开发思路要转变
  开发思路需要从“商家适应我”转变成为“我适应商家”的“量身定制”商业地产,也就是从过去所谓的“通用商业开发模式”转换到“定制商业开发模式”上来。
  国内大型商业地产项目开发商,超过九成是由房地产商转换而来的,不可避免地带着住宅房地产开发的思维定势。他们往往是先做规划设计,看立面挺漂亮,自认为各方面都挺好,开始建,建一半甚至建成了再招商。有些主力店来人谈租赁,由于物业设计得不太符合商业运行需要,在谈判中开发商处于弱势,到头来只能被迫接受很低的租赁价格。
  这还算好的,差的情况是房子盖好了,主力店无法人驻,没有主力店的招商,是注定要失败的。
  首先,想要引进的商家都落不了户。这种先做建筑设计后招商的所谓“通用商业”到头来变成了“统统不能用的商业”。没有按照商家运行要求来定制商业物业,商家进来就变成“削足适履”了,商家运行不好赚不了钱,用什么来交租金?
  所以,这种用“通用商业开发模式”开发的商场基本上逃不出“定位难”“招商难”“开业难”“收租难”的“四难”命运,许多商业项目竣工就烂尾或开业后不久商户集体出逃变成烂尾。
  其次,在商业地产供应短缺时代,商家为了拓展经营网点,物业条件差一点的,他们也能委曲求全,勉强接受。而在商业地产过量供应的今天,供商家选择的场地多了,而且一下子变成买方市场了,商家对选择经营场地的挑剔在所难免。所以用给商户“量身定制”的方法吸引商家入驻成为商业地产开发商不二的选择,由此而诞生的“定制商业开发模式”成了商业地产开发商必须遵循的“开发模式”。
  再次,开发商一定要转变住宅地产思维,要研究并遵循商业地产开发的客观规律,彻底摒去“快周转”“赚快钱”思维,把商业地产开发的“产业”“物业”“营业”三业一起做好,特别是要过好商业地产开发路上各个关口,才能使项目开发走向成功。
  2开发流程要翻转
  商业地产开发程序一定是“先商业、后地产”。首先做的是商业定位,根据商业定位做物业产品研究,商业活了,商业房地产才增值,因为商业房地产是商业经营活动的载体和平台。
  实际上,商业地产开发成功,就是要研究好做什么“商业”后把“地产”设计得符合定位“商业”的使用条件。这样才能使商家落户并具备商业运行条件,按照商业入驻与运行要求来定制商业房地产物业,既“定制式商业地产开发模式”。
  如果按照“通用商业开发模式”先把房子盖好了再去招商,在现在商业地产供大于求的情况下就很难招商了。我们需要把开发流程翻转过来,在商业地产开发的“商业定位阶段”“规划设计阶段”“建筑方案阶段”“扩初设计阶段”“施工图设计阶段”“招商营运阶段”这六个阶段都需要正确去做,避免掉入这些阶段的陷阱。
  3体制机制要更换
  笔者调研了上海CBD一个总建筑面积达50万平方米的大型综合体工程,商业面积达13万平方米。其后会同其他商业地产专家提出了15个关于现设计影响商业运行的重大问题与缺陷,希望甲方整改。会后甲方要求笔者提交了优化设计的服务建议书,后来被告知因“没有预算”,设计优化不做了,房子就这样盖了起来。审图会上提出的那些影响商业运行的重大问题与缺陷被他们浇筑进了钢筋混凝土里面去了。后來,当他们发现招商招不进来,又召开的专家会重提那15个影响商业运行的问题与缺陷,希望甲方整改,不过此时已不是优化图纸而是要做结构改造,最后,还是因“没有预算”,结构改造优化就不做了。
  所以,从考核机制来看,需要把使用价值与未来的招商满足率、开业时间节点、租金收取目标等需要放在前面指标一起考核,要把原来的设计与工程费用拨出一部分用于修改设计与工程以满足商业运行条件需要。
  要切实降低商业地产残次儿出生率,在扎扎实实做好“父母官少管”“开发思路改变”“开发程序翻转”及“体制机制更换”以外,甲方领导还需要从思想认识上重视商业地产开发:要在“商业定位”“产品研发”“各个设计阶段”“施工阶段”“招商运行”上按照商业地产开发固有要求一步一步做好,也就是要把“商业地产”真正当做“商业地产”来开发,商业地产健康儿出生率就会提高。
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