上海租赁住房市场的现状、对策和启示

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　　摘要：根据《上海市住房发展“十三
　　五”规划》，“十三五”期间新增租赁住房约70万套，并且会通过相应政策引导和扶持住房租赁企业发展。租赁住房数量的增加，能够更好缓解部分群体合理住房需求，同时对于房地产市场健康有序发展具有重要意义。本文从财务管理视角，分析租赁住房项目前期融资难、进入门槛高、民营企业的参与形式、后期运营效率、成本核算等问题，并给出相应的对策，以期为形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场提供参考。
　　关键词：租赁住房;财务管理;国企;民营企业;对策
　　一、引言
　　党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，体现了当前经济新常态下我国对错综复杂城镇住房矛盾根源有了新的认识，同时也体现了当下住房领域长期存在发展不平衡的状态。这种不平衡体现在租赁需求和租赁供给不均衡，租赁住房和商品房开发比例悬殊。发达国家租赁市场占有率在30%-50%，相比之下，据住房和城乡建设部相关统计和调查，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。
　　2018年1月20日，上海地产集团发布了首个国企租赁住房品牌-城方，完成了首套租赁住房的样板房，被称为上海租赁市场上的第一支“国家队”。近年来，我国城镇住房的价格持续上升，房地产市场乱象丛生，背后也蕴含了不可估量的金融风险。租赁住房可以满足部分群体住房需求，解决实际的民生问题，并且租赁市场健康有序发展对于促进房地产市场健康有序发展，具有重要实际意义。如何解决租赁住房项目融资难，前期高额投入资金与后期长期持有低收益的矛盾，提高运营环节管理效率，对于租赁住房市场发展至关重要。本文基于财务管理视角，研究上海租赁住房市场的现状及面临的难题，并提出相应的对策。
　　二、上海租赁住房项目现状
　　（一）市场对租赁住房的需求越来越高
　　目前上海市常住人口数量为2，424万，
　　近一年来二手房的均价在49，501元至51，461元之间。相比之下，优秀适龄青年平均十年的累计年薪和普通住宅的总额相比仍是捉襟见肘。按照《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间预计新增供应各类住房12，750万平方米，其中租赁住房4，250万平方米，约70万套。
　　（二）租赁住房项目责任主体多为国企
　　根据上海土地市场出让公告，自2017年上海首批租赁住房挂牌以来，土地采用特殊的供地方式（一般以R4为主），而竞得主体基本为国企，其中包括市属国企、区属国企以及个别央企。从国有企业普遍承担的政治责任、经济责任和社会责任三者有机统一的角度，也可以看出基本定向供地的经济逻辑。
　　（三）融资方式相对比较单一
　　对房地产市场而言，近年来始终是信贷资金严控领域。尽管租赁住房项目是有明确政策导向的市场化产品，但政策倾斜的优惠只在拿地以后，通过开发建设贷款这一品种体现。由此对本来资产负债率已相对较高的房地产企业来说，长期持有租赁住房项目，需要进一步拓宽融资方式和渠道，走出宏观经济“去杠杆”背景下的发展新路。
　　（四）业内评价呈现两极分化
　　从竞得主体相对单一的事实分析，政府主导、居民需求、市场运作、国企扛责，是项目的基本属性，这也映射了国企践行社会责任的历史担当。但在业内不乏有一种对未来政策的预期“猜想”，即目前的“只租不售”，是否可能在十年、二十年或者更长的一段时间后，变为可售或部分可售。由此，对单价普遍低于商品住房的租赁住房项目而言，就有了很大的“想象空间”。租赁住房项目是否会成为“香饽饽”，要由现实来检验。
　　三、租赁住房项目管理难点
　　（一）从财务管理视角分析
　　企业财务管理的重点应包括投资、融资、经营中现金流量及利润分配的管理，从盈利率、投融资等维度来分析租赁住房项目：
　　1.年化收益率较低的长期项目。尽管土地价格偏低，但长期持有、低于市场化租金、几乎无税收优惠和财政资金支持、回收周期较长将是一个不争的事实。从目前几个样本盘预测来看，按照房屋租金水平不高于市场同类房源租金的要求，加之资本化利息和土地融资机会成本匡算，项目超额盈利几无可能。
　　2.项目投资进入门槛较高。在目前明确注明的“只租不售”条件下，一般房地产企业无法承担如此低收益的长期持有项目，由此原本拿地成本远低于商品住房的这一优势也抵消殆尽。此外，全市4，250万平方米项目，理论上要锁定几千亿资金，仅土地成本这一项，对于一般民营企业来说，只能望洋兴叹。
　　3.项目REITs融资存在一定难度。REITs，即房地产投资信托基金，在国内房地产市场的发展成熟度远高于资本市场的背景下，国内REITs还处于起步阶段。租赁住房项目的REITs发行仍属空缺，主要原因是缺少法律依据和专业监管以及税收配套等。
　　（二）从企业主体视角分析
　　以公有制为主体，多种所有制经济共同发展是当下中国经济制度的基本特征，从国有企业和民营企业两个维度来分析考虑：
　　1.国有企业的管理“惰性”。传统理念中，谈到国有企业即会联想到效率低下、小富即安、缺乏“狼性”等特点。随着近年来国企改革的深入推进，国家大力提倡国有企业混合所有制改革的意图也非常明确，国企在提质增效、经济支柱等方面的作用凸显。国务院在国企授权中规定，“按照功能定位、治理能力、管理水平等企业发展实际情况，进行‘一企一策’”，这也就明确了在权责明晰的原则下，一些国企的功能实现优先于效率考核，原本应该细究的资本性利润和经营性利润的差别很容易被忽略。
　　2.民营企业参与租赁住房项目的模式。由于土地竞得主体的局限性，民营企业只能通过“曲线救国”方式参与竞争合作，主要角色包括运维商、包租商和合作经营者。民营企业在可预期的合作中也会出现一些弊端，这需要在项目运营中注意规避和防控。一是短期性，只考虑“进去赚一把就跑”的观点并不能长久;二是唯利益论，除了追求必要的合理利润以外，还需要有一定的社会责任感;三是商业不诚信，民营企业经营效率相对较高不等于一定会有利润，在长期没有预期利润或突发的巨额利润面前，也有可能会出现“不理性”。
　　四、对策与启示
　　1.探索项目运营商的混合制模式。国企在土地竞得上的确定性和运营环节中的管理相对低效性，建议租赁住房项目在建后运营的模式采用混合制，即吸引民企成分参与以提高管理效能。可以考虑合资运营公司包租形式，以固定租金确保开发商的资本利润，通过运营公司的经营利润来满足专业团队的参与动力。同时以一定比例（比如50：50）的合资形式，以保证国企开发商适度参与管理、自我团队培养以及风险适度防控等。
　　2.合法创新融资渠道。克服融资难题始终是租赁住房项目的关键。目前已知的政策优惠是上海各大银行参照棚改政策标准，给予项目支持，即提供长周期、低利率的房地产开发贷款。鉴于项目周期长、回报低的特点，更多的融资渠道仍然被期待推出。应进一步研究盘活开发商企业资产存量的融资工具，如酝酿试点租赁项目的REITs，科学运用好CMBS、CMBN等资产证券化产品;合理利用经营期内稳定的租金收入，控制好适度的融资规模及成本等。
　　3.充分发挥项目投资视角下的管理会计职能。主要包括经济预测和决策辅助职能，租赁项目企业可以利用互联网、大数据等信息服务平台，积极对接潜在客户需求。在住宅房型结构方面，以高比例出租率为目标，科学分析不同房型的建造和持有成本，有效提出“大中小”房型配比的建议。在产品结构方面，以投资产出比为抓手，兼顾服务居民功能和周边社区要求，合理确定配套商业、酒店式公寓、纯住宅等不同产品类型的比例。
　　4.科学运用经营活动中成本会计的核算功能。租賃住房项目首要强调“房住不炒”的“功能”。在实际执行中，有责任感的开发商企业也会兼顾“形态”，比如考虑第五立面、楼宇外立面、建筑装配式、地下空间开发等。一旦项目被定义为“功能”性，那么在产品定位时尤为需要有精准科学的成本核算，从而推演出相关内容的取舍决策所需的数据支撑。同时，除产品成本外，还应涵盖制度性交易成本、投资资本金结构及费用、各类税费等，特别是“营改增”、房产税的改革影响。
　　参考文献：
　　[1]时军.财务管理创新与发展研究 ——基于供给侧结构性改革的视角[J].新会计，2018 （10）：15-18.
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