新收入准则的实施对房地产企业的影响

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　　摘 要 随着市场经济的快速发展，对房地产企业实施了新的收入准则，新收入准则的制定，能够在一定程度上弥补旧准则存在的缺陷，促进企业规范化操作，使房地产企业获得良性发展。
　　关键词 新收入准则 房地产企业 良性发展
　　就当前情况来讲，新收入准则受到了较为广泛的关注，其势必对相关行业的发展产生重要影响。[1]
　　一、新收入准则的实施对房地产企业的影响
　　（一）对收入确认产生的影响
　　在新收入准则的体系下，房地产企业如果按时间段确认收入，必须满足3个条件。但就目前的实际情况来看，在房地产销售过程中一般无法满足3个条件中的任意项。有学者认为，可以满足“有权就累计至今已完成的履约部分收款款项”，但是在实际操作中还值得商榷，除非期房的付款进度与房屋建造速度保持一致，而且收到的款项不退不换。但目前许多的合同条款中并没有此项规定，房地产销售也无法满足时间段确认收入。要想完成房地产企业的收入确认，必须在合同条款、法律政策等支持之下。
　　碧桂园最先采用按时间段确认的收入处理方式，在实际处理过程中非常谨慎，也有很多限制条件。通过对法律意见咨询，与当地的审计机构和监管部门进行积极有效的沟通，在报告中的附件部分明确提出“本集团是否有权就累计至今已完工的部分收取款项，并采用在一段時间内的方法确认收入，取决于不同合同条款里的具体约定，以及该合同条款在当地法律环境下是否适用，本集团在必要时必须审查合同条款，当地法律法规以及监管机构意见，并取得了法律建议”。
　　由此可见，即便是碧桂园采用的按时间段确认收入制，也必须严格根据法律政策的规定。值得一提的是，碧桂园所采用的按时间段确认收入均为国外开发的房地产项目，是符合国外的法律环境以及合同规定所获得的结论。
　　（二）对收入报表产生的影响
　　在2005年的资料中显示，当前商品房预售面积占总面积的60%左右，而在房地产企业迅速发展的今天，预售商品房的比例更高。在原有旧准则下，房地产企业在预售时收到的房款，只能视为账款负债反映，如果在交房之前的负债金额较高，同时又处于资金密集型产业，企业的资产负债率也会相对较高。而在新准则影响下，原本被视为负债的预售房款，可以将其提前视为收入，企业的资产负债率有所下降，这种状况的出现更有利于企业融资。对于一些预售比例较高、施工进度较快、购买时付款速度快的项目，企业将按实际施工进度对收入进行结转，这有利于企业实际盈利水平的提升。
　　（三）对信息披露产生的影响
　　在新收入准则中，使用了更多的判断和估计方式，在准则中估计、预期、很可能等需要执行者严格按照准则规定，运用职业能力与行业经验，确定具体事项。同时收入确认、变更以及判断，合约履行进度与方法，资本投入等都会对企业信息披露产生一定影响。因此，房地产企业应该完善相关披露内容，减少确认收入方式和会计估计对企业造成的影响，不局限在形式上，更全面和及时地履行企业职责，保证流程清晰性，强化合作，保证信息的准确性和及时性。
　　（四）对财务工作人员有了更高要求
　　新收入准则的制定，使收入确认的时间和金额发生了改变，也使财务报表披露信息发生了改变，这种情况的出现，对财务工作人员提出了更高要求。因此，房地产企业需要加强对财务工作人员的培训，使其在熟悉新收入准则规定的同时，及时更新自身财务知识。
　　二、房地产企业面对新收入准则采取的措施
　　新时代背景下，基于对新收入准则的考量，房地产企业在执行相关条款时，需要秉承严谨、科学的态度，实施相应措施：
　　（一）和客户之间科学开展合同识别
　　在具体实施过程中，如果客户想要修改或者修订合同内容，企业需要确保收入在合同范围之内，使收入金额保持在稳定状态。同时，如果参与方同意变更合同范围，但是商议的价格未能达成一致，企业需要以可变对价的变化重新评估合同价格。
　　（二）规范商品房销售合同
　　商品房销售合同的规范化，能够使企业在履行约定过程中，保证商品有不可替代用途。合同中需要规定企业不能代替客户改变原有制定商品房，如果企业将其用作其他用途，客户有权追究相应责任，并且有强制执行权。同时企业有权利以预售累积商品投入成本为依据，向客户收取部分款项。
　　（三）注重对新收入准则内容的学习
　　在房地产企业发展过程中，相关工作人员需要认真研读新收入准则，并将企业具体业务与标准结合在一起，对比新旧准则之间的不同，及时调整账务处理方法，促进财务流程不断完善。
　　（四）促进各个部门之间的融合
　　在新收入准则影响下，房地产企业在发展过程中，应该积极实现财务管理、成本管理、人力资源、项目管理、进度管理等多个部门之间的融合，强化企业内部管理，有效建立工作流程，进而实现由旧收入准则向新收入准则的平稳过渡。
　　（五）树立契约意识
　　在新收入准则背景下，企业在签署合同的过程中，需要运用相应模式，取得销售收入。而具体模式的实施需要将合同作为依据，并且将其贯穿在整个过程中。但是合同涉及的金额较大、细则较多、条件比较复杂、风险性也较强，因此房地产企业在签订合同的过程中，需要注重一些细则规定，了解合同中企业需要履行的义务与拥有的权利。
　　三、结语
　　新收入准则的实施，有利于促进社会主义市场经济健康发展，而房地产企业需要在此过程中，找准自身定位，不断创新经营方式，完善财务管理，加强对新会计政策的了解，避免新收入准则对房地产企业产生不良影响。
　　（作者单位为恒大地产集团济南置业有限公司）
　　参考文献
　　[1] 沈桂兰.新收入准则对房地产企业利润的影响[J].财会学习，2019（22）：114+116.
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