房地产投资风险和决策分析
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摘 要 随着我国经济的不断发展，房地产以特殊的形式对我国产生了重大影响，自20世纪80年代中国拍卖土地使用权以来，中国房地产业进入了一个新阶段。近年来，中国的房地产业已成为国民经济的支柱产业，但在房地产项目投资过程中，大多数房地产项目投资参考房地产相关的投资经验，房地产项目投资的风险防控并没有形成一套科学、系统、务实的系统，投资项目风险防控的分析缺乏科学务实性，且大多数投资项目在投资者投资完成以后就没有专人管理，这样的投资项目缺乏专业性、安全性。此类情况的出现有效激励和推动了房地产企业投资风险防控的加强及投资项目系统管理。本文主要分析目前房地产项目的主要投资风险，并为相关从业人员提供参考。
关键词 房地产 投资 风险 决策
一、引言
房地产业是国民经济的支柱之一，其经营和发展直接关系到国民经济、人民的生计以及社会和经济的整体发展。房地产行业投资资金需求量较大、建设周期长，政策变动影响房价波动大以及易受不确定因素影响。改革开放后，我国由计划经济体制向市场经济体制转变，也为房地产业积极发展提供了良好的契机。我国房地产市场发展迅速，但与发达国家和地区相比仍存在较大的差距，市场化程度不高，相关法律制度仍有待完善，受到政策环境的影响很大。基于发展现状，须识别房地产投资风险，及时规避及控制，提高房地产投资决策的准确性。
二、房地产投资的主要特点
基于房地产项目的特殊属性，房地产投资评估方法也相应具备专业性，项目开发前应做好详细的投资方案及计划，充分考虑房地产开发的动态过程中预计出现的各类风险及相应程度，量化至评估数据中，在项目投资前期测算中体现其风险性，最终影响项目利润，从而依据评估结果作出项目投资决策。另外，在投资评估方案中应提示具体项目的投资风险，依据不同风险出具相应对策，如该项风险不可避免，结合项目投资者风险厌恶程度及项目整体情况分析，判断项目是否具备可投资价值及深入研判的需求。
房地产项目的投资风险分析的定义源于发达国家，历经发展已开始将房地产投资的重点转移到投资成本管理和前期投资决策过程中的风险识别上。少数发达国家在房地产风险管理研究方面取得了重大进展，形成了相对完整的房地产风险管理研究领域。我国对房地产项目投资风险意识较为欠缺，当前房地产项目投资中对经济风险的重视程度逐年增加。我国房地产业协会会长冯俊近期指出，房地产发展要有风险意识、大局意识、精品意识和声誉意识。目前，房地产市场发展过程中，风险防范意识确需加强;房地产与社会方方面面的联系非常紧密，不能只从一个行业或者一个企业的角度来看待房地产问题，房地产发展需要“高质量发展”和“工匠精神”，提高房地产开发的精度。
三、房地产投资风险决策存在的问题
综合房地产项目投资系统及非系统风险，区位选择在项目投资及开发过程中呈现较高敏感性，区位选择一定程度上决定了项目未来的发展。区位选择主要可分为两大类：其一，从宏观层面上理解，为项目所在地區域选择，综合该区域经济基本面分析及政策导向，其中政策调整对项目投资开发影响显著，如“限价、限购、限售”调控政策出台，将直接影响待开盘项目的售价定价，如在前期投资过程中未提前识别该风险，最终定价低于项目成本价格，将造成项目投资亏损。其二，从微观层面分析，以城市建成区为核心，消费市场辐射范围内为最佳，该选择的前提为具备优良的交通路网及通达性，如以广州天河区为核心建成区，选择增城区中心镇为投资区域，国道路网及地铁网线覆盖，交通通达程度较高，广州市区的消费市场可覆盖至此区域，因此此区域具备投资潜力，可进行具体项目研判。
四、完善房地产投资决策的有效措施
通过构建风险管理体系完善房地产投资决策。首先，在房地产项目投资阶段，加强项目风险识别环节工作，结合类似项目投资的经验以及客观情况，梳理项目存在的风险因素。其次，在制定投资方案时，将该风险因素量化赋值，通过动态测算进行科学性计算，测算出包含风险因素的结果，提升投资决策的准确性。再次，进行投资实施阶段的监控及预测，由于周期长，增加了房地产项目投资的系统风险影响的可能性，前期在研判房地产项目时，应从宏观结合微观投资环境，对项目所在市场作出科学的判断，依据历史投资决策数据，定位阶段需要及时进行市场调研，并进行详尽的可行性分析，同时在项目上马时进行项目开发整体计划制定，明确各个事项完成节点，责任到人，明确考核机制。最后，针对项目客观产生的风险，前期制定投资组合计划，待投资风险实际产生时，实时调整并实施，以分散整体投资风险。
五、结语
构建房地产项目风险管理体系是提升房地产项目投资决策准确性的关键，以房地产项目风险识别、度量及管理策略为前提，制定投资方案，监控并预测将出现的风险，及时调整投资组合策略来分散投资风险，依据不同的房地产企业发展战略，找到符合自身发展的风险管理体系是未来房地产项目投资发展的重要方向。
（作者单位为华南理工大学、恒大地产集团有限公司）
参考文献
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