房地产企业纳税筹划与风险控制之我见

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　　摘要：本文主要探讨了房地产企业纳税筹划的特点和影响，并对其存在的风险与不足进行了分析，结合自己的思考给出了纳税筹划和风险控制的优化策略，希望有助于房地产企业提高纳税筹划工作的效率和水平，在此基础上实现自身的长远、健康发展。
　　关键词：房地产企业;纳税筹划;风险控制;影响;优化策略
　　引言
　　近几年，纳税筹划的内容逐渐渗透到各行各业，因此房地产企业必须紧跟当前的政策趋势，完善自身的纳税筹划工作，积极完成国家对企业税务工作要求的同时实现合理避税，并积极采取有效措施对纳税筹划过程中的风险予以有效控制，使企业朝着健康的方向发展。
　　一、房地产企业纳税筹划的特点
　　（一）收益与风险相平衡
　　房地产企业必须在遵循相关法律法规的前提下进行纳税筹划，在获得节税效益的同时必须要考虑相应的风险，因此在纳税筹划的过程当中，财务人员需要明确节税风险与收益间存在的关系，在保证财务安全的前提下展开纳税筹划工作，从而实现收益与风险的平衡。
　　（二）成本效益
　　房地产企业在开展纳税筹划工作时，其关键的目标在于对成本进行管控，并且为企业创造出更多的经济效益，因此对企业而言，开展纳税筹划工作必须要从多个角度出发，将成本效益作为主要导向，然后制定出最优的纳税筹划方案，逐渐落实企业纳税筹划的目标。
　　（三）事先筹划
　　在房地产企业的运营与管理过程中，要从根本上避免涉税风险的产生，需要确保纳税筹划工作能够贯穿于企业发展的各个环节和阶段，并且结合相应的税收优惠政策，事先进行全方位的纳税筹划工作，制定出有效的纳税策划规划，逐渐实现企业降税减负的目标，从而为企业的长远发展奠定基础。
　　二、房地产企业纳税筹划的内涵和影响
　　（一）纳税筹划的内涵
　　纳税筹划指的是纳税主体或相关机构通过对企业的发展现状和趋势进行综合分析和评判之后，在严格遵循相关纳税法规和政策的基础上所进行的纳税操作，以实现科学合理的避税目标，通过合理合法的税收筹划，可以帮助企业缓解税收压力，降低成本，以实现更高的经营效益，因此纳税筹划具有全面性、合法性和科学性的特点。
　　房地产企业必须在大环境政策的影响下，对纳税筹划的目标予以明确，那就是在最大程度上减轻企业的税赋压力，在合法的前提下通过科学、合理的纳税筹划帮助企业实现纳税之后利润和价值的最大化，所以对企业而言必须完善自身的纳税籌划工作，纳税筹划具有超前性，它能够有效结合企业各项经济活动发生的时间节点，合理筹划各期的应交税费，优化企业的产业结构和投资方向，提高企业的综合实力和市场竞争力。
　　（二）房地产企业纳税筹划的影响
　　1.对纳税筹划人员有了更严格的要求
　　近几年，我国持续加大减税降费力度，出台各种税收优惠政策，如降低小微企业所得税、调整增值税税率，房地产增值税税率也从11%调整至9%，很多房地产企业的税务工作可谓是应不暇接，这主要表现为如下两点：一是企业财务人员对政策更新不及时，且原营业税会计对增值税抵扣链条不熟悉，发票管理不规范，增值税科目及账务处理不清楚。二是企业没有专业的税务人员，前期的税务工作几乎都由财务人员兼职完成，导致后期开展工作时缺少有经验的人员指导，相关税务筹划工作内容较乱，也不能应对税务机关人员的检查。由此可见，新税制下的税务筹划工作应将“专业”贯彻到各项税务筹划工作中，筹划者能够熟悉各种税务筹划的调整手段，还能够结合房地产企业发展方向制定多种税务筹划方法，从而为管理者的决策提供必要的支撑。
　　2.降低企业应承担的税费
　　房地产企业合理的纳税筹划可以降低自身税费，企业提前对开发项目进行税负测算，通过测算相应的控制各成本环节成本，对供应商筛选获得抵扣进项税，转移增值税税负;成立销售代理公司、管理咨询公司、材料工程公司等，充分享受小微企业税收优惠;提前规划产品类型、面积、合理定价，充分享受普通住宅土地增值税税收优惠，降低土地增值税税负，从上述几个方面入手，加强对房地产三大税种的管理，为纳税筹划打下坚实基础，有助于房地产企业实现降低税费的目的。
　　3.提高企业自身价值
　　企业税务筹划人员提前合理规划各项经济活动的时间节点，以此达到节税效果，降低房地产企业经营支出，那么企业可以用更多的资金投入到其他项目中，这种循环现象，能够提高房地产企业资金周转率，使企业朝着良性的方向发展。
　　三、房地产企业纳税筹划的现存问题
　　（一）与税务局缺乏及时有效的信息沟通和交流
　　在房地产企业的发展过程中，纳税筹划作为非常重要的组成部分会对企业的税赋产生较大的影响，因此选择灵活有效的纳税筹划方式可以帮助房地产企业实现降低税赋成本的目的，为其可持续发展提供助力。但是如果缺乏对纳税筹划的有效控制，就有可能为房地产企业带来超出意料的税务风险，这就需要企业及时加强和税务局的沟通与交流。但是现阶段的情况却是不少的房地产企业在自身的纳税筹划过程中没有及时有效地与税务局进行沟通，因此导致企业和税务局在对纳税筹划的理解、认知和评价方面的想法并不统一，在这样的情况下如果房地产企业盲目开展纳税筹划，就有可能增加税收筹划风险，威胁企业的生存与发展。
　　（二）缺乏对国家税收政策的有效分析和研究
　　随着我国社会和经济的快速发展，国家的税收政策也体现着与时俱进的特点，因此需要房地产企业的纳税筹划与之进行相适应的调整，比如国家在对税制进行更新之后，就对增值税税率进行了多次下调，这有助于房地产企业更好地享受税收优惠政策的红利。换而言之，房地产企业的税收政策也是在与时俱进地发展和创新的，因此也会对企业的纳税筹划方案产生较大影响，对房地产企业来说，如果没有对相关税收政策的变化进行全面的分析和研究，那么所做的税收筹划工作也就失去了依存的根基，从而白白耗费了大量的人力和物力。目前我国一些房地产企业缺乏对国家税收政策的全面分析和深入了解，主要是受到以下两个方面因素的影响：一是企业内部缺乏关注国家税收政策的氛围，导致相关工作者对此并不重视;二是一些财务工作者的专业技能和综合素质较低，难以满足纳税筹划工作的实际需要，并且在日常工作中疲于应付，缺乏必要的积极性和主动性，从主观意愿上也不愿对国家税收政策予以持续性的关注和了解。所以在上述因素的影响下，导致房地产企业难以实现预期的纳税筹划目标。 　　（三）企业领导和管理者缺乏对纳税筹划应有的重视
　　目前我国一些房地产企业的领导和管理者缺乏对纳税筹划应有的重视，在他们看来，花费过多的时间、精力、人力和物力在纳税筹划方面是不值得的，他们往往更加关注于企业销售业绩的提升以及日常支出费用的控制。另外，即使部分房地产企业认识到了纳税筹划的重要性，并且投入了必要的时间、精力和人力，但是实际的纳税筹划效果并不明显，所以渐渐地就失去了对纳税筹划的热情。更有一些房地产企业领导者对纳税筹划存在错误的认识，他们将纳税筹划和偷税逃税画等号，因此没有勇气去开展相关工作，导致房地产企业内部缺乏良好的纳税筹划氛围，自然不利于推进相关方面的各项工作。
　　（四）纳税筹划人才队伍建设不到位
　　作为房地产企业纳税筹划的直接参与者，纳税筹划人员的专业技能和综合素质会对纳税筹划的具体成效产生直接的影响，但是现阶段我国一些房地产企业自身的运营管理规模和相关纳税人员的待遇福利有着较大的区别，因此一部分房地产企业难以吸引和留住专业化的纳税筹划人才。就目前一些房地产企业内部的纳税筹划者而言，其专业技能和综合素质也亟待提升，难以很好地完成纳税筹划过程中的各项工作，导致筹划方案缺乏可靠的保證，自然不利于实现纳税筹划的预期目标。
　　四、房地产企业纳税筹划过程中问题和风险的优化策略
　　（一）成立初期选择合理的组织形式
　　房地产企业的组织形式能够影响纳税问题，原独立核算原则已不再适用新企业所得税核算标准。房地产企业的组织形式分为子公司和分公司两种，子公司是具有独立法人资格，能够承担民事法律责任与义务的实体，不同于子公司，分公司是不具有独立法人资格，民事责任由公司承担，相关税务承担问题也会随之发生改变。因此，房地产企业在初期成立时应当全面考虑相关债务再确定其组织形式，为后续税务筹划工作提供良好的基础。
　　（二）销售过程时间节点进行合理确认
　　房地产企业承担的税点和应缴税费与企业的收入息息相关，因此可以此作为税务筹划的切入点。以分期确认收入可以让法定收入确认时间与实际收入时间一致或晚于实际收入时间，如可以在租金、特许权使用费的收取上先于合同约定的期限，交房时间定于年初，这样房地产企业就能有较为充足的现金纳税，并享受该笔资金差额的时间价值。因此统筹当年应缴税费时，应根据企业发展方向和资金周转需求，利用委托销售、分期收款等方法，调控企业每期收入，以此减少房地产企业的应缴税费。
　　（三）加强对土地增值税筹划
　　房地产税收筹划中土地增值税筹划空间相对较大，企业通过事前筹划，提前测算好增值率，开发报建时合理的规划项目的分期及物业类型，规范各项成本的归集与控制及合同的订立执行，降低企业土地增值税的整体税负，对合规票据等法定扣除要件的管理。税务机关和当地住建部门，会按年份对不同类型的建筑结构测算出建安成本造价定额，所以房地产企业要对此时时地关注，不能盲目追求多列建安成本。另外，还需要对分摊方法予以明确，无产权地下车库如果作为公共配套设施处理，在销售合同、规划许可证附件列明，且符合公共配套设施相关条件并办理了移交手续的，就可以在土地增值税清算审核时予以扣除，以此来加强对土地增值税的管理。
　　（四）协调企业内部和外部关系
　　房地产企业的生存和发展，离不开企业内部和外部的作用，那么税务筹划工作就是利用内外部所产生的信息合理筹划企业各项税务关系。对内，房地产企业的各个部门应保持良好的信息沟通，这样才能及时获取真实有效的收入和成本信息，第一时间做出税务筹划的方法，减少企业税负。对外，要与税务局理应保持稳定的关系。不定时与税务局交流学习有助于把握最新政策变化状态，立即调整改善税务筹划方案。在计划税务筹划安排时或疑惑时还可以立即向缴税机关沟通询问并进行沟通，听取缴税机关的观点，以减少不必要的麻烦。
　　（五）避免税务筹划风险
　　房地产企业税务筹划工作旨在实现企业利益最大化，且工作大部分是在前期的统筹工作中，若企业一味追求企业利润而忽视了筹划工作的后续跟踪工作，很容易造成企业发生税务风险。因此，房地产企业应将税务筹划风险工作贯彻到整个税务筹划策略中，及时跟踪该策略产生的效果，若发生偏离预期效果时，就需要及时调整策略，降低税务筹划风险，进而确保房地产企业的发展方向，最重要的是要保证税务筹划的各项工作在合法、合理的基础上顺利开展。
　　结语
　　房地产企业进行税务筹划的目标是减少公司的缴税成本费用，在新企业所得税施行的过程中，企业应提高对税务筹划工作的重视度，及时调整企业税务方向，提高税务人员的综合素质，在符合国家法律及税收法规的基础上，协调企业内外部之间的信息沟通，引导企业朝着正确、健康的方向发展，只有这样才能使房地产企业实现利益最大化，在行业中提高自身的竞争力。
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