房地产市场变化对地方经济的影响分析
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作者:丁新明
[摘 要]随着社会经济持续稳定发展，我国经济结构也在不断调整和完善。当前我国经济发展步入新常态，在全新的发展形势下，经济结构也要不断完善和优化。房地产行业是经济建设的基础，为经济发展做出了极大的贡献，在新常态背景下，需要根据实际情况不断变革，促进社会经济发展。基于此，本文简要分析了房地产市场的主要情况，着重探讨了房地产市场变化对地方经济的影响，并提出了相应对策，希望能为同行提供有益参考。
[关键词]房地产市场;市场变化;地方经济
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.22.084
[中图分类号]F299.23;F127 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2020）22-0-02
0 引 言
目前，在全新的时代背景下，我国房地产行业实现了跨越式发展，然而，在经济新常态下，房地产市场发生了很大变化，在变化过程中存在一定的问题和挑战，对地方经济产生了十分重要的影响。基于此，本文重点探讨和分析了房地产市场的变化对地方经济的主要影响，并提出了相应的策略，希望能促进房地产市场良性发展。
1 房地产市场概述
房地产市场主要指进行房产、土地出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产是居民个人消费资料的住宅，包括作为生产资料的办公楼、厂房等。住宅市场从根本上看是生活资料市场的重要组成部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的重要组成部分。房产属于自然商品，有效构建并发展从事房产交易的市场，是保证经济平稳有序运行的客观要求。房地产市场是把房产作为交易对象的流通市场，同时也是房屋商品交换关系的总和。狭义的房产主要指已经脱离了房屋生产过程、属于地上物业的房屋财产;广义的房产指房屋建筑物与宅基地作为统一体而有效形成的财产，包括相应的土地使用权。与房地产市场相关的一切形式都是把市场化作为主体，而房地产市场涉及的客体主要指潜在房地产买方以及卖方等。在实际的房地产经济化管理过程中，需要明确实际应用的运行管理模式。
2 房地产市场变化对地方经济的主要影响
2.1 负面影响
在严格管理房地产市场的大背景下，地方政府必须购置土地才能为房地产开发奠定基础，只有购置现有土地后，才能有效开发房地产，这在一定程度上降低了地方财政经济收入。在购置土地的交易活动中，主要包括土地使用权和产权等相关问题;在土地市场交易环节中，涉及的核心税种包括城镇土地使用税、契税以及土地增值税等;在具体的操作过程中，要缴纳相应的税种，以房地产相关税率保持不变为前提，只有这样，才能保证交易稳定运行。目前，房地产市场呈现下行趋势，国家房地产限购政策的推行，很大程度上抑制了房地产企业购置土地的需求，政府为了促进房地产行业健康稳定发展，也会颁布与之相应的土地购置政策，进一步抑制了土地价格。在这样的情况下，因为土地交易额呈现十分显著的降低趋势，在保持税率不变的情况下，房地产企业缴纳的土地税额也会明显降低，使地方政府税收显著下降。例如，2019年，海南省房地产市场调控政策相对来说比较平稳，在很大程度上抑制了房地产购买过热的情况，使房地产行业进入调整期，尽管在一定程度上降低了地方财政收入，但是房地产行业整体呈现平稳发展趋势。
2.2 积极影响
2.2.1 促进区域经济均衡协调
在不同地区的房地产市场经济管理过程中，通常要把市场化管理指标作为基础，进一步根据消费管理的具体情况明确相应的管理目标。在具体的管理过程中，通常要以健康稳定的管理为基础，采用理性的管理方式，有效引导房地产市场良性发展，同时把当地的住宅管理现状作为基础，更好地调控居民消费水平，提高经济管理优势。例如，在宏观调控背景下，房地产价格发生了很大的变化，特别是随着新政策的出台和实施，房地产管理模式不断优化，确保区域经济能够实现创新发展，满足当地的经济发展要求，创新管理方式，促进地方经济均衡发展。
2.2.2 提高地方居民的消费水平
在居民消费投资领域，房地产消费是特别重要的指标，是不同地区经济发展的基础条件。适当降低房地产价格，能够确保房地产行业实现持续稳定发展，为居民提供完善的住宿条件，同时培养他们理性的投资观念，在房地产价格调控的基础上，显著改善居民的生活环境。相反，如果房地产价格大幅增长，将对地方居民造成极大的经济压力，出现房产投资过热的现象，严重降低居民的消费水平，影响人们的生活环境和生活质量，阻碍地方经济发展。例如，2015-2017年，我国房地产行业呈爆发式增长，导致房价急剧上升，居民经济收入往往投入房地产行业中，出現“炒房”现象，制约地方其他行业发展，严重影响居民生活质量和整体消费水平。针对这样的情况，政府通过调整房地产市场价格，提出限购政策，限制房产价格和地产价格，同时落实租房落户、棚租户等政策，使房地产行业出现重大转变，有利于稳定房地产市场、提升居民的消费能力和消费水平，使房地产进一步回归到理性状态。此外，居民可以将相应的工资收入向其他行业投资，使地方的其他经济业态良性发展，从而促进地方经济发展。
3 促进房地产市场健康发展的策略
3.1 全面发挥政府的宏观调控作用
首先，对房地产进行市场化管理，严格规定区域住房管理内容，从根本上降低炒房事件的发生概率，确保房地产管理工作有条不紊地开展。其次，加大宏观调控力度，创新管理手段，有效发展房屋租赁行业，确保每一个居民都有房可住。例如，很多地方都结合自身的实际情况采取售房与租房并举的措施，成立专业化的房屋租赁企业，进一步引导和鼓励住户租房落户、房屋托管等，通过一系列相关手段，激发房屋租赁市场的活力。最后，不断完善相应的法律法规，规范房地产市场行为，扩大市场发展空间，激发市场活力，促进地方经济实现健康均衡发展。 3.2 扩展房地产的融资渠道
首先，充分把握政府的宏观调控政策，在一定程度上有效提升资金利用率和使用率，最大限度地解决房地产市场业绩下滑问题。其次，在内部管理方面，科学合理配置资金，充分优化行业结构，并不断拓宽融资渠道。在合法合规的情况下，有效调配资金，与其他行业在房产方面加强合作，进而有效拓宽融资渠道。在分配和利用闲置资金的过程中，也要结合实际情况进行科学合理的规划，同时在实践过程中贯彻落实谨慎性和监督管理原则，从根本上有效避免交易资金浪费、投机性和盲目性融资等问题，进而有效提升闲置资金的整体利用率，充分满足融资管理的客观要求。
3.3 从实际出发，明确管理原则
在具体的实践过程中，要进一步做好房地产市场的经济管控工作，确保其有序创新，这是发展房地产行业的重点，能够最大限度地提升资金的整体利用效率和质量。在具体的操作环节，要贯彻落实安全谨慎的基本原则，着重做好投资管理工作;在整个房地产市场管控过程中，也要结合实际情况，针对性地规避各类投机性的投资等方面的问题，同时充分扩展融资渠道;在应用资金的过程中，要结合具体的应用需求做出科学合理的规划，以显著提升资金利用价值，推动房地产行业发展。
3.4 加大调控力度
首先，地方政府要结合地方经济的发展情况，制定相应的制度和政策方针，确保各项内容符合既定的标准，同时，还要严格会审各项内容，充分考虑税收管理的内容，确定税收形式和消费类型等。其次，做好契税管理工作，从根本上规避重复性征税问题。例如，创新征税方式，明确房地产的计税依据，拓展房地产的征税范围。最后，进一步加大对房地产市场的调控力度，通过多项举措同步推进的方式，使房地产行业实现良性发展。
4 结 语
在当前房地产市场不断变化的大背景下，我国要着重做好房地产市场的管理工作，充分认识到当前房地产变化对地方经济的主要影响，针对负面影响进行深入分析，探究问题的根源，然后采取切实可行的应对策略，确保房地产市场实现有序发展。在具体的操作过程中，政府部门要进一步拓宽房地产行业的融资渠道，确立更科学合理的管理原则，同时加强宏观调控，加大管理力度，使房地产行业规范发展，进一步适应房地产市场的变化趋势，确保房地产行业实现可持续发展。
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