房地产建设项目中工程造价的控制和管理

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　　摘要：近年来，随着国家对社会经济体制的不断改革以及市场化改革的快速推进，房地产业已逐渐成为我国拉动经济增长的支柱性产业。对于每个房地产建设项目而言，提高经济效益是首要任务，而对建设项目中的工程造价进行有效的控制和管理，是提高经济效益的一种重要手段。本文通过研究分析指出了现阶段我国房地产建设项目中工程造价控制和管理所存在的一些问题，并对如何解决这一系列问题提出了一些建议和对策。
　　关键词：房地产，工程造价，控制与管理，问题与对策
　　随着我国社会的不断发展和人们需求的日益增长，各行各业都得以迅猛发展，其中作为我国基础建设之一的房地产业亦是得到飞速发展，特别是近年来已逐渐发展成为拉动我国经济增长的支柱性产业。其实我国房地产也是从上个世纪八十年代开始形成的，虽然相对于西方国家近百年的房地产业发展史来说比较短暂，但在经历了从无到有、从小到大、由弱到强、由不规范到理性发展这几个发展阶段后，我国房地产业发展已逐渐趋于成熟和完善。房地产业是一项集多种经济活动为一体的综合性产业，它的主要业务在于投资建设，作为投资方，其最为关心的问题是投资项目的经济效益，在建设项目中，做好工程项目的管理工作是确保建设工程自量和提高经济效益的根本保证，而工程造价控制管理作为工程项目管理工作的重要组成部分，其对投资项目经济效益的提高起着至关重要的作用。在建设过程中，须严格按照要求做好各阶段的工程造价控制管理工作，同时加强对工程质量的监督管理，从而在工程质量得到保证的同时获得良好的投资效益。
　　1、房地产建设项目中工程造价控制和管理存在的问题
　　近年来，随着我国房地产业相关制度的不断完善，房地产业已逐渐步入良性稳定的发展阶段，但其中仍然有部分房地产开发商为牟取暴利，大肆盲目开发，缺乏正确的持续发展观和战略性发展规划，以至于建设项目中工程造价的控制和管理暴露出越来越多的问题，其主要表现在以下几个方面：
　　1、1建设项目设计阶段的问题
　　所谓建设项目设计阶段是指从组织设计竞赛或者委托方案设计开始，到施工图设计结束为止的设计过程，其过程一般分为初步设计和施工图设计两个阶段。设计阶段作为建设项目中工程造价控制和管理的一个实质性阶段，是整个工程造价控制和管理的一个重要环节。在设计阶段一般存在以下几个问题：一是强调限额设计不当，使得建设项目投入费用的使用不经济；二是标准设计意识缺乏，没有发挥标准和规范的应有价值，从而无法达到降低工程造价的目的；三是设计与施工脱节，缺乏对实际施工环境的考虑，易引起多方面的问题。
　　1、2建设项目施工阶段的问题
　　建设项目施工阶段的造价控制和管理，虽然相对于其他建设阶段来说对整个工程的造价影响显得不是那么重大，但由于建设工期较长，所涉及的部门与人员较多，导致施工阶段造价控制和管理的难度加大，从而易出现一些问题：一是建设项目建设程序缺乏科学合理性，由于大部分建设单位急于取得效益，不按正规程序实施，随意更改，易造成工程造价额外增加；二是深度设计不够充分，未经深入调查及未结合建设规范进行设计，致使设计与实际情况有诸多不符之处；三是缺乏严格的监督管理，没有专业的监理机构进行严格把关，致使工程造价大幅提升。
　　1、3对造价管理缺乏正确认识
　　所谓造价管理一般包含两层含义：一是建设工程投资费用管理，二是工程价格管理。要想做好建设项目中的工程造价管理，首先得对这两层含义有着真正的认识和理解，其次须清楚造价管理工作实施的真实意义和目的。但就目前多数建设项目的实际情况来看，显然没能对造价管理的含义和意义有着正确的认识，以至于对造价管理缺乏应有的重视，各项管理制度无法及时得到实施，建设项目各项造价控制和管理制度形同虚设，严重影响到工程施工的顺利进行，并且易导致造价管理工作的效率和质量大幅度降低。
　　2、房地产建设项目中工程造价控制和管理的对策
　　工程造价控制管理是建设项目管理工作的重要组成部分，是提高投资项目经济效益的一种重要手段。在房地产建设项目中，一般将其分为规划决策阶段、设计阶段以及实施阶段三个阶段，为了做好建设项目中工程造价的控制管理工作，须对这三个阶段分别采取有效措施来实施完成。其具体对策如下：
　　2、1规划决策阶段工程造价的控制和管理
　　建设项目规划决策阶段是选择和决定投资行动方案的过程，对投资行动方案做出正确的选择和决定是整个建设项目顺利实施的前提条件，并且规划决策阶段工程造价的控制管理对建设项目经济效益的提高有着决定性作用。对于规划决策阶段的工程造价控制管理应从以下几方面做起：一是确定建设项目合理规模，一个建设项目的规模不能因为开发商的个人主观意愿而决定，应从多方面考虑该建设项目的规模效益，另外还应考虑市场、技术以及环境三方面因素对项目规模的制约性，使得经济效益得到提高；二是确定建设标准水平，建设项目中所涉及到的各项分部工程都有着不同的建设标准，故应根据实际情况选择最符合的标准水平，以确保工程造价的合理性.另外还应考虑到生产工艺方案的确定、设备的选用等方面，从而确保建设项目规划决策阶段工程造价控制管理的合理性和有效性。
　　2、2设计阶段工程造价的控制和管理
　　建设项目设计阶段是整个工程建设的重要组成部分，是处理技术与经济关系的关键性环节，也是整个建设项目中实行工程造价控制管理至关重要的一个阶段，做好设计阶段工程造价的控制管理工作，对有效控制和管理整个建设项目的工程造价有着重要作用。对于设计阶段工程造价的控制和管理，须做到以下几个方面：一是推行设计招标制度，对于建设项目设计方案的选择和确定，应面向社会进行设计招标和方案竞选，选出最优、最合适的设计方案；二是优化设计方案，设计阶段对于控制整个建设项目工程费用有着决定性影响，应注重设计方案的优化，降低造价，提高经济效益；三是积极推行限额设计，限额设计是建设项目中实行造价控制的一个重要环节，设计时既要考虑到方案的合理性，也要满足投资或造价所规定的限额；四是推行设计监理制度，通过委托监理公司对设计阶段实行双重监督和管理，从而加强对设计阶段工程造价的控制和管理。
　　2、3施工阶段工程造价的控制和管理
　　房地产建设项目施工阶段一般工期较长，所涉及到的部门和人员较多，这就加大了该阶段工程造价控制和管理的难度。下面以建华房地产最近所完成的中和园小区项目为例：中和园小区作为南京市委、市政府、建邺区委、区政府为民办好事、做实事的一项民心工程，其建设旨在改善南京地区拆迁居民的住房条件，完善住房保障体系，以确保城市建设能保持持续稳定的发展，中和小区住房性质属于中低价商品房，该小区建设规划总建筑面积为53001平方米，拟定建设用户总数为508户以及设置300个停车位，并使得建筑总面积与建筑用地面积的比为1.8，另外绿化率达到38%。施工阶段是整个项目工程管理最复杂的阶段，不仅会涉及到多个分包单位，而且所涉及到的人员也较多，这必将对施工阶段工程造价的控制和管理工作增加一些困难。因而为确保工程造价控制管理工作的顺利进行，在施工阶段须做到：一是选择合理的施工方案，在施工方案的选择中，应根据房地产建设项目实际考察情况选择最优方案，并着重考虑方案的合理性和经济性，以确保效益最大化的实现；二是严格审核工程施工造价，对各项工程全面进行造价预算，并强化施工阶段的管理和监督，这将对工程施工进度、保证施工质量、降低工程造价、提高投资效益等都有非常重要的意义；三是严格把控材料设备的采购，在材料设备招标采购之前要严格设定所需材料的质量参数和所需设备的型号规格，并且对进行投标的单位要进行一定的评估，确保材料设备采购符合施工质量要求。在材料设备从采购到使用的过程中，要严格按照“采购有计划、选用有调查、入库有验收、领用有手续”的要求去执行，并对材料设备的质量进行严格把关。总而言之，要想做好房地产建设项目中工程造价的控制和管理工作，须对各个阶段采取切实有效的措施来实现，从而达到建设项目生产效率和经济效益得到提高的目的。
　　参考文献
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