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中国楼市:“红五月”平淡收场

来源:用户上传      作者: 刘上

  传统的楼市旺季“红五月”今年平淡收官。据中国指数研究院数据显示,本月监测的44个城市中,超过六成城市成交量环比下降,但降幅相对不明显,其中降幅最大的是成都,为37.96%。成交量上涨的城市中,韶关、丹东上涨幅度最大,分别为97.07%和93.21%。10个重点城市中,仅深圳、武汉、上海三城市环比出现上涨,其中深圳涨幅较为明显,为21.45%,其余城市成交量均有不同程度的下跌。
  成交价格方面,本月44个监测城市成交价格多数略有上升,其中上海环比涨幅最大,为13.09%,连云港环比跌幅最大,为10.16%。10个重点城市中,只有南京、天津价格环比略有下降,降幅分别为6.85%和0.08%。
  在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下,传统“红五月”成色不足。然而,与住宅市场成交受限不同,土地市场在5月继续升温,北京、上海、长沙等地频现“地王”或高溢价成交,促使住宅价格上涨预期继续释放。
  另外,虽然本月在政策层面并无新政出台,但有关房产税的争论和猜测继续存在,部分城市的新开楼盘尽管面临“限价”限制,不过多数项目价格稳中有涨。业内人士判断,未来房价继续上涨的预期依然较强。
  北京房价停涨
  一边住是建委对于预售价格的严控,一边是开发商不愿轻易松口的报价。进入5月以来北京楼市的尴尬局面持续发酵。中原地产市场研究部统计数据显示,5月全月新建住宅成交均价为20915元每平米,与前两月相比基本持平。
  二手房市场同样呈现了基本停滞的状态。5月,北京二手房住宅合计签约套数为7336套,相比4月5212套有明显上涨,但依然是本轮市场反弹以来的低点。5月北京二手房均价为27910元每平米,与4月基本持平。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,由于免税房或低税房源非常抢手,将使得这类房源的价格易涨难跌,虽然部分高税房源主动降价,但是由于成交占比很低,很难影响目前的房价走势。综上所述,未来二手房价格出现明显回落的可能性不大。
  不过,北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,北京二手房成交量决定了价格走势,在成交量不足万套的情况下,整体市场供需均衡,房价就处于停滞状态,而如果连续3个月以上成交量低于万套,房价肯定会出现下调。
  上海供求逆转
  汉宇地产市场研究部监测数据显示,截至5月30日,上海全市商品住宅成交面积为88.35万平方米,环比微跌1.6%,同比增幅则达20.98%,成交均价23296元/平方米,环比微跌2.9%。与上月相比,5月整体交易量未有大幅波动,但与去年同期相比仍处于高位运行,表明目前市场仍然保持较高的活跃度。
  值得一提的是,上海楼市供应偏紧的状况,在5月改观。“商品住宅新增供应量134.22万平方米,成交量92.30万平方米。”金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示,5月申城楼市在国五条调控下成为近8个月以来首个供过于求的月份。
  业内人士分析认为,相比3月154.82万平方米的“巨量”成交,4月和5月底成交量均低于95.70万平方米的年化月均水平,这表明,需求大幅“透支”后的楼市确已恢复平静。与此同时,开发商仍在发力推盘,这才导致5月上海楼市的新增供应量,大幅超出成交量。预计当下楼市的这种供大于求(新增供应量大于成交量)的现象,将在6月继续蔓延。但与去年和前年不同,目前开发商的资金情况还远未到需要以价换量的地步,因此即便市场转入了供过于求的状态,短时间内也难以令其价格产生松动。
  广州量升价跌
  5月份广州楼市呈现“量涨价跌”态势,楼价连续两月环比下跌。据网易房产数据中心统计,5月份广州十区二县级市共成交7441套单位,环比4月成交量5607套大涨32.7%,但同比下跌了约3%。楼价方面,5月份全市十区二县级市均价为13030元/平方米,环比下跌了3.7%,同比则上涨9.1%。这是自3月份广州楼价创下新高以来,连续两个月环比下跌。
  从广州中心十区数据来看,5月十区网签均价为15518元/平方米,环比下跌2.6%,距离3月份最高点时均价17205元/平方米,回落幅度高达1687元/平方米。而在各区之中,只有天河一区出现了量价齐跌的情况,全月成交仅为170套,均价更一月暴跌3031元/平方米,大幅回落至32123元/平方米,降幅达到8.6%。
  3月、4月连续领涨全国,却在5月地王频出时出现房价下跌,广州楼市走势令人不解。对此,业内人士分析称,这主要是结构性原因,因为广州房管局限签,高价房不能入市,不让签约,无法进入签约统计系统,所以价格才会下降。“广州的楼盘价格情况是,明稳、暗涨。开发商对外没有涨房价,但实际上通过‘精装修’等手段进行涨价。尤其是地王频出,地王周围的楼盘只会涨,不会跌。”
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