商品房的造价与销售

来源:用户上传      作者: 喻君　刘红梅

　　摘 要：随着经济的发展，对于商品房建设工程来说，施工的周期长、占用资金大、施工难度大、技术要求高，要想加强其质量建设，必须采取有效科学的造价管理办法，从而得到经济、安全、可靠的造价目标。文章简要分析了商品房的造价与销售，以供参考。
　　关键词：商品房；造价控制；销售模式
　　一、商品房的造价控制
　　1.设计阶段的工程造价控制
　　（1）初步设计概算：把住项目规模内容关，严格依照可行性研究阶段批复的项目规模、内容进行审查，严禁自行扩大项目规模；把住项目水平、标准关，按照技术可靠、适度的原则对项目建设水平、标准进行严格控制，防治水平过高或过剩，杜绝无效投入；把住设备引进关，国产设备能够满足要求的，尽可能采用国产设备，在保证设计施工要求的前提下有效的降低工程造价；把住项目投资关，重点是工程量能否反映工程内容，设备材料价格是否按市场价格水平合理确定，定额套用、费用汲取是否准确；
　　（2）施工图设计预算：施工图设计阶段是将设计图纸转换成实际施工任务的关键环节；在工程招标前期，建设单位必须委托设计单位或者专门的造价咨询机构编制施工图预算，为编制招标文件和招标工程量清单做好充足的准备。
　　2.工程施工阶段的工程造价控制
　　（1）工程变更和现场签证的控制：工程变更和现场签证在工程建设项目中是不可避免的。为了可以避免施工图在设计中产生漏洞，一定要在审核时严格把关，把甲、乙双方的图纸会审在设计院的技术咨询中就提前消除，把其消灭在施工前。在设计变更时，变更的时间越提前相应的损失就越小，反之则越大。
　　（2）严格控制材料、设备价格：作好市场价格的管理工作，掌握价格的变动趋势，特别是大宗材料设备订货，应货比三家，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格相差很远，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也有差别。要树立成本意识，形成控制成本机制
　　3.结算阶段的工程造价控制.
　　（1）做好索赔和反索赔工作：针对施工方的索赔，建设方要依据合同、尊重事实、有礼有节地予以积极回应，而非消极回避。
　　（2）严控竣工结算审查关：竣工结算的审核是控制投资的最后一个环节，不仅直接关系到建设方与施工方之间的利益关系，也关系到项目工程造价的实际结果。在这一阶段，要求有关审查人员必须认真、仔细，决不能出现放松心理。
　　二、商品房的销售
　　1.商品房预售
　　商品房预售又名房屋预售，它是指房地产开发商将正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前销售给购房者的行为；同时它也是一种有着期限限制的交易行为。即购房者在购房时与房地产企业签订的合同中，附加有一种交房期限，这个期限的截止日是作为买卖双方权利义务发生法律效力或者失去法律效力的根据；
　　2.商品房销售的购买流程
　　3.商品房销售的计价方式
　　（1）按套（单元）计价方式：如购房者购买现房，较为简单；如购买的是期房，则应当注意以下几点：
　　①房地产企业应当在合同中附上标有详细尺寸的房屋平面图；②买卖双方要约定一个误差的尺寸范围，以及超出范围时的处理方式；③套型与设计图不一致或相关尺寸超过约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或与开发商重新约定总价款。如购房者退房的，则应由开发商承担违约责任。
　　（2）按套内建筑面积或建筑面积的计价方式：购房者在约定交房时，在实测面积与原计价面积当中出现的差异、误差等处理方法应按如下原则来进行处理：①（差异值≤±0.6%）时：购销双方不作任何补偿；②（±0.6<差异值≤±0.3%）时：购销双方应按照购销合同中所约定的房屋单价进行多退少补；③（差异值>±3%）时：购房者可选择退回所购商品房或者多退少补；④当购房者选择退房时，开发商应在30日内退回已收的全部购房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算。
　　三、结语
　　为了提高商品房建设工程的投资效益，保障各参与队伍的利益，有效合理的控制工程造价是各建筑工程有关参与方的工作重点。在对商品房建设工程造价的有效管理与控制中，要做到不断提高项目工程的经济效益，实现项目工程的投资意图，科学有效的控制建设工程造价是进行建设工程造价管理的必要手段与措施，也是造价管理的发展趋势。
　　参考文献：
　　[1]闫冬梅.试论建设工程造价的有效控制方法[J].交通财会，2009（05）.
　　[2]饶佳威.建设工程项目实施阶段工程造价的有效控制与管理分析探讨[J].广东建材，2009（05）.
　　[3]张骞.建筑工程造价有效控制的途径浅析[J].改革与开放，2010（20）.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-6193613.htm