张掖市住宅小区物业管理研究
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摘要：随着生活节奏的不断加快、城市人口的逐年增加，人们对城市住宅小区的物业管理和服务工作的要求也愈来愈高。加强城市住宅小区物业管理成为政府部门和社会各界普遍关注的问题。张掖市住宅小区的物业管理工作相对于其他大中型城市还比较滞后，如何提升张掖市住宅小区的物业管理水平需要政府部门、社区组织、物业公司以及小区业主共同努力。
关键词：张掖市；住宅小区；物业管理
“涓涓细流，汇聚成海；粒粒细沙，集聚成塔”，城市住宅小区的物业管理工作看似简单、琐碎，然而却与人民的幸福、社会的和谐休戚相关，不容忽视。只有每一个住宅小区的业主能够居住得舒适、安心，我们的社会大家庭才有可能和谐有序、稳定团结，因此，加强城市住宅小区的物业管理就成为当前城市综合治理以及社会建设的重要内容。随着张掖市委市政府“建设丝路明珠金张掖、实现幸福美好家园梦”这一目标的提出，张掖市住宅小区的物业管理问题越来越受。
一、张掖市住宅小区物业管理现状分析
张掖是典型的农业城市，城镇化建设处于起始阶段，城镇人口也是在2000年以后才逐步增加的。随着农村土地制度改革的不断深化、农民外出务工人数的不断增加，越来越多的张掖农民从乡村举家迁往城区并购房居住，成为张掖新市民。据【2013年张掖市国民经济和社会发展统计公报】显示，截止2013年末，张掖市的城镇常住人口已经达到46.86万人，占全张掖市总人口比重的38.71%，比2012年末提高了1.6个百分点。相对应地，张掖市城区以内的住宅小区数量也在逐年增加，尤其是2010年以来，张掖市城区内的住宅小区如雨后春笋一般“冒了”出来。张掖市城区内仅由开发商对外出售建立起的商品房住宅小区就有60多个，然而，如此之多的小区总体的物业管理水平却不容乐观。在2010年3月23日，由甘肃省第四届物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）评审小组、甘肃省房地产协会，共同牵头组织评选的甘肃省第四届物业管理省级优秀住宅小区前20名的榜单上，张掖市仅有2个小区榜上有名。分别是张掖馨宇丽都住宅小区（张掖市丽都物业管理有限公司）和张掖供电公司综合住宅小区（张掖市金源物业管理有限责任公司）。由此可见，张掖市住宅小区的物业管理水平亟待提升。
二、张掖市住宅小区物业管理存在的问题
毋庸置疑，住宅小区应该有自己的物业公司或者是物业管理办公室。然而，经过大量的走访和调查，笔者发现，尽管张掖市城区内的各个住宅小区都有名义上的“物业公司”，有的还成立了“物业管理委员会”，但在日常生活中，并不是所有的物业公司和物业办公室都真正起到了物业管理的作用。“挂羊头、卖狗肉”的物业公司在张掖市城区内还不止一处。经过分析，笔者认为，张掖市住宅小区物业管理主要存在以下问题。
第一，部分住宅小区的物业管理没有形成至上而下、科学规范的管理机制，有名存实亡的现象。住宅小区的物业管理原则上必须具有自上而下严格的机构设置。一级领导部门是张掖市政改委、房管局、以及社区。二级隶属部门是各小区物业公司、管委会、以及经理室。接下来还应该有第三级参与物业管理的人员即：业主代表、物业公司代表、居委会代表等。然而，目前张掖市部分住宅小区的物业管理机构不完善，管理制度严重缺失，从而导致物业管理工作相对滞后。
第二，住宅小区物业工作者的文化程度不高、工资报酬偏低，工作责任心不够，服务意识淡薄。张掖是一个农业城市，外出务工的人员数量呈逐年增加的趋势。有知识、有能力的青年大都宁愿选择外出打工也不会在家乡找工作。因此，张掖市住宅小区可以招聘到的物业工作人员文化程度偏低，没有接受过专业的物业工作培训，这就大大限制了他们的工作水平。再者，由于他们的报酬大约是每月1000元左右甚至更低，因此，“给多少钱、出多少力”的思想长期支配着他们的大脑，服务意识和责任心难免会大打折扣，这些都直接或间接地影响着小区物业管理水平。
第三，部分住宅小区的住户对业主的权利和义务没有明确的概念。如今的时代，时间就是生命、时间就是金钱，即使在张掖这个小城市，人们也常常感到忙碌不堪、分身乏术。尽管住宅小区的很多业主都在抱怨自己小区的物业管理如何糟糕，但真正能花费时间和精力去分析原因或者是找相关部门去解决问题的业主少之甚少。人们似乎只习惯于过过“嘴瘾”而已，却不去思考如何才能够改善这种不尽人意的状况，这就从某种程度上助长了物业公司工作不实、不细、甚至偷懒的侥幸心理。
三、提升张掖市住宅小区物业管理水平的建议
（一）相关政府部门和社区组织需要完善机构设置、简章立制，加大对住宅小区物业管理和督导的力度。目前，全国各级政府都将住宅小区的物业管理纳入了社会经济发展考核体系，并建立各相关部门齐抓共管的机制。早在2009年张掖市就出台了《张掖市物业管理实施办法》。2013年1月9日至10日，张掖市区房产管理局、物价局相关负责人及街道、社区居委会部分工作人员等组成达标考核组，对全市住宅物业管理示范小区进行综合考评，并严格对照考评标准逐项打分。经过综合评议，宁和园、丰泽园、金安苑和馨宇丽都这4个住宅小区被授予“张掖市住宅物业管理示范小区”。这一次评选活动，对于张掖市住宅小区的物业管理工作无疑是一次有效的检阅和督导。我们呼吁，今后政府各相关部门应该多组织类似的活动，不断完善小区物业管理机构的设置和物业管理条例的修订，严格按照科学、规范的管理标准对住宅小区的物业管理进行定期和不定期的抽查与督导，提升住宅小区物业管理的层次和水平。
（二）各住宅小区的物业公司需要不断增强服务意识、提高服务质量。物业公司与业主之间是服务与被服务的关系，业主从购买住房开始就每年都要缴纳物业费，物业公司有义务为业主提供优质的服务，让业主住的舒适、安心。除了在业主找上门时物业公司应该积极、热情地为业主解决困难之外，各小区的物业公司还应该主动去想办法、出点子、努力提高自己小区的物业管理和服务水平，避免让业主抱怨才对。这就要求物业公司要不断加强对物业工作人员的管理和培训，强化他们的责任意识和服务理念，必要的时候为工作人员进行一些物质上的奖励和补偿，调动员工的工作积极性，提高服务水平。
（三）小区业主要树立在充分享受业主权利的同时自觉履行业主义务的观念。不断提高生活质量是绝大多数人的追求，张掖虽然是一个小城市，但近几年新建的住宅小区的硬件设施也越来越接近大都市的标准，很多业主选择的住宅小区表面上看上去还是很“高档”的。然而，这些居住在所谓的“高档住宅小区”的业主其自身的素质却令人唏嘘。这些业主只知道享受业主的权利却没有自觉履行业主义务的概念，在小区内按照自己的意愿到处乱停车辆、乱扔垃圾，甚至有长期拖欠物业费、与物业管理人员发生冲突的现象发生，这种行为往往给整个住宅小区的物业管理工作带来不便。我们期待类似的这些业主能够学会换位思考、体谅物业人员的难处，积极、自觉地配合物业管理人员的工作，在充分享受业主权利的同时，不要忘记自己应当承担的义务。
总之，城市住宅小区的物业管理是一项系统工程，牵扯到方方面面，无论是政府相关部门、社区机构还是物业公司、小区业主，缺少了任何一方的支持，都会是“孤掌难鸣”。 因此，我们呼吁大家能够行动起来，各尽其责、共同努力，争取把张掖市住宅小区的物业管理水平提升到一个新的层次。
参考文献：
[1]邓宏乾，住宅小区物业管理，华中师范大学出版社，2006，（10）
[2]任长江，住宅小区物业规范化管理制度范本，人民邮电出版社，2007，（08）
[3]吕玢、乔欣，住宅小区物业规范化管理工作手册，中国纺织出版社，2008，（12）
注：本文为2014年中共张掖市委党校立项课题，课题编号：201407
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