是否二套房 认清关键点
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作者: 康会欣
二套房贷是政府调控房价这匹烈马不致严重失控的缰绳，可看作观测房市冷暧的温度表。自2007年9月面世以来，几乎没有人能把它讲得清。或许监管机构和银行分别出于保持政策稳定性和操作灵活性的需要，颇有“这事儿不能说得太细”的意味，但对购房人来说，有必要理清楚。
二套房的认定有3个关键点：以夫妻关系为基础进行家庭认定；有无信贷记录是主要判定依据；与商贷行为相关，只发生在申请商贷的时候。
以夫妻关系为基础认定家庭
以个人还是以家庭为单位认定曾是2007年争论不休的话题，12・11新政的下发，央行明确对二套房贷给予了以家庭为单位的说法。这让不少人又产生了新的困惑：儿子和父亲是不是一家人?两未婚兄弟怎么算?诸如三世同堂状况怎么办?未成年人又怎么算?
已成年即可为家
小张打算今年买套新房结婚，他的父母和哥哥分别在5年和5年前贷款买过房，小张想知道自己是否属二套房。
解析：不属二套。家庭单位的认定依据，既不是户口本上的一户，也不是血缘关系上的一家人，而是以商贷申请人的夫妻关系为基础组建的家庭。换言之，单身成年人以本人认定家庭单位，已婚成年人以夫妻两人共同认定为一个家庭单位，其未成年孩子不能独立构建家庭单位，可计人家庭单位的一员。小张既已成年未婚，则以本人作为独立家庭单位，不受家里其他人的影响。
婚姻让信贷记录共有
黄先生在婚前名下有一套贷款买下的房产，他和女友12月领完结婚证后，打算共同购买一套房。妻子此前名下无任何贷款购房记录，因此婚后购置这套房产黄先生打算用妻子名义申请房贷。
解析：属于二套。由于黄先生结婚之前有商贷记录，虽然女方名下无房，但是现在两个人共同组建了家庭，商贷记录已为家庭共有。即便再以女方名义买房，仍要属于二套房范畴。
银行对婚姻事实的认定不是看结婚证而是看户口本，如果新婚夫妻领了结婚证但还没来得及更改户口，那么这夫妻二人在银行面前就不算是一个家庭，仍然可以各自买一套房并享受首套房待遇。但这显然有违规操作的嫌疑，不建议购房人使用。
未成年人无二套房贷
朱先生的女儿今年16岁，出于长远的考虑，为了避免可能出现遗产税以及女儿以后婚后的财产分割问题，在买房时他想把女儿的名字写到房产证上，只是不知道对女儿以后购房有无影响。无独有偶，黄小姐今年准备买房，她发现父母在房产证共有人一栏里填有自己的名字，想知道自己在买房时是否属于二套。
解析：均不属二套。《民法》规定，有完全民事行为能力的人才能向银行申请贷款，这决定了未成年人不存在二套房贷问题。未成年人所在家庭单位的认定，是以其监护人为主体的，通常包含在其父母的家庭单位内，买房以父母的名义进行。我国法律并未限制未成年人拥有住房产权，不少买房人也愿意把买卖契约及产权证写上子女的名字，但在向银行申请贷款时，要与子女作为共同买房人方可，且此贷款只记在父母名下。
信贷记录是判定依据
首套、二套的概念不是针对房产，是指贷款的次数。没有贷款记录，有再多房也算首套。如之前的房是宅基地、集资房，或是一次性付清与赠与，没有通过银行按揭买过房，都属于首套。反之，如果已有信贷记录，即使已偿付完毕，也极易被认定为二套房(特殊时期的改善型住房除外)。
异地购房算二套
“我在西安老家已经有一套房，在上海购房是否算作第二套房?”从西安到上海工作的小袁有此疑问。
解析：属于二套。目前银行的征信系统已经实现全国联网，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从央行的征信系统上调阅信贷记录，连外资行也概莫能外。对像小袁这样的人来说，二套房政策确实造成了池鱼之灾。
先卖后买仍算二套
张小姐两年前曾贷款买过一套小户型房产，今年计划买一套更大一些的。她想采取卖掉手头的小户型再买大户型的方式，不知道是否属于二套。
解析：一般会被认定为二套。央行和银监会有关负责人曾有明确说明：除被认定为购买改善型住房外，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。而改善型住房政策是否会继续执行，至今动向不明。
只发生在申请商贷时
不少人想申请公积金贷款，问是否存在二套房问题。需要明确的是，二套房的认定只发生在申请商贷的时候，无论以前的信贷记录如何，如果购房人现在申请的是公积金贷款，就不存在二套房问题。组合贷因为用到了商贷，则要按商贷处理。换言之，无论是第一次买房用商贷第二次用公积金，还是多次均用公积金贷款，都不属于二套房范畴。
第一次商贷第二次公积金算一套
童先生曾用商贷购买了一套50平方米的住房，婚后计划用公积金购买一套80平方米左右的房子，此种情况他不知道是否算二套。
解析：不属二套，因为第二次买房不存在商贷行为。需要进一步说明的是，有理财师据此作出建议，如果首次置业且买房面积较小，仅作为过渡使用，最好先全用普通商业房贷，把公积金贷款留作下次改善型购房时使用。这个建议至少存在两个误区：一是公积金贷款有额度上限，用以改善型住房并不合适；二是首次置业如果买房面积小，公积金贷款就有了用武之地，而且公积金贷款只要还清上一次就允许借下一次，存在循环使用的可能，没有必要把宝贵的机会留下来。
第一次公积金第二次商贷算二套
周先生购买第一套房时使用7公积金贷款。因为儿子结婚，打算以自己的名义为儿子商贷购置一套新房，想知道是否属于二套房。
解析：一般会被认定为二套房。公积金贷款的记录也进入了央行的征信系统。如果第一次购房用了公积金贷款，第二次购房申请商业房贷，将被执行二套房政策。即使第二套房使用组合贷款，即公积金加商贷模式，也会被视为二套房。
是否二套差别大
二套房贷政策的影响很大，主要体现在两个方面：一是首付比例规定不得低于40％；二是利率相对于第一套房不仅没有优惠，而且要在基准利率基础上上浮10％以上。以合同成交价150万元申请商贷为例，若是第一套房，首付通常为20％即30F元；若是被认定为第二套房，首付最低则需60万元(40％)。二套房贷通常适用6.534％的上浮利率，与第一套房优质客户可享受的4.158％的优惠利率相比，相差2.376％。同样按揭贷款90万元(期限20年)，月供相差1199.15元。见附表。
二套房贷政策演变
2007年9月27日
央行和银监会联合发文，第二套(含)以上住房贷款，首付不得低于四成，贷款利率1.1倍。
2008年12月11～12日
11日，国务院发交要求，二套房贷应执行四成首付，1.1倍利率，但改善型住房可按首套房两成首付，7折利率的标准执行。12日，央行明确了二套房贷以家庭为单位。
2010年1月10日
国务院办公厅发文要求，二套房贷以家庭为单位，首付不得低于四成，利率严格按照风险定价，改善型住房未有提及。
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