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用好房贷服务机构

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  数学中有一个著名定理,说的是三角关系是最稳固的结构,应用在房贷市场,则成为了一个市场规律:规范发展的房贷市场,离不开专业的服务机构。“房贷服务机构是市场发展到一定阶段的必然产物,有着极为广阔的发展空间。”凯盛经略担保有限公司总经理康胜先生坚定地认为,“贷款人和银行都需要我们这个贴心管家。”
中国论文网 /3/view-741401.htm
  
  房贷服务机构应时而兴
  
  在市场化初期,房贷服务机构的发展机遇很差。那时的房贷产品单一,在银行和贷款人之间,银行居于绝对支配地位。康胜指出,没有房贷市场化的出现,没有房贷市场主体力量的相对平等,不存在市场博弈的基本力量,作为市场中介的房贷服务机构就没有市场基础,无从发展。随着我国房地产业的快速发展,房贷服务机构必将走上属于自己的舞台。
  
  银行房贷差异化和多元化
  
  在发展初期,各家银行房贷产品的差异化很小,消费者既没有必要也没有选择的余地。随着竞争的深入,现在各家银行虽然在大的方面如信贷政策是一样的,但是在产品和服务方面呈现出明显的差异化。
  举例来说,还款方式上,除了等额本息和等额本金之外,双周供、气球贷等如雨后春笋般涌现。各家银行对贷款人的筛选标准也不一样,比如对申请人资信状况的要求,二套政策优惠的享受,利率7折政策的享受等。在贷款期限上,有的银行要求在贷款结束时,贷款人的年龄不能超过60岁,而有的要求是65岁,5年的差别看起来不大,却涵盖了一定数量的人群。有的银行规定贷款结束时的房龄不能超过30年,而有的银行则是40年。
  
  贷款人的选择余地变大
  
  随着房贷产品和服务差异化的出现,最直接的结果就是贷款人的选择余地大了,拥有了一定的自主权。2006年以前,无论一手房还是二手房,贷款人对于在哪家银行办理房贷以及如何办,是没有多少选择余地的,基本上都被开发商指定了。而现在贷款人可选择的银行和产品,不是原来的一家两家了,如果通过专业服务机构来做房贷,灵活性更大。
  
  信贷意识的觉醒需要专业服务机构
  
  由于长期以来基本上处于无可选择的境地,造成贷款人的信贷意识非常淡薄。直至今日,仍然有不少人在买房时仅仅关心选房这一个行为,甚至一点儿都不关心房贷。既不关注对银行的选择,又不关注贷款方案。
  2004-2006年,随着7次加息,政府出台了一系列的信贷和财政政策,许多人由于没有把贷款问题考虑好,在签完合同交完定金后,发现问题来了,而且还很严重。因为国家的银根收紧了,没有像原先那样大的灵活度,银行对贷款人的筛选严格了。包括二套房政策和利率政策,都发生了变化。要么是申请不下来,要么是申请下来的额度不够,要么是利率水平没有达到自己预期。
  2008下半年以来,由于金融危机的影响,国家的信贷政策从紧缩转变为适度宽松,贷款相对容易了,但是出现了另一种状况:各家银行虽然放松了银根,但是对贷款人的审查条件尤其是二套政策并没有放开,甚至各家银行在国家政策的允许范围内,做了相应的调整,致使房贷问题变得更加复杂化。这个时候贷款人不去关注自己的贷款,就很容易出现违约。
  这在一定程度上唤醒了贷款人的信贷意识。他们认识到,房贷很重要,不应该成为影响他们生活福利的重要因素。而且他们还发现,在社会分工日益细化的今天,由专门服务机构来做效果可能更好。
  
  定位于贷款人管家角色
  
  康胜指出,中国人喜欢买房,但对大部分人来说,一辈子也就买2-3次。对于这种少量消费次数的特定行为,不需要了解得非常清楚,而是要找专业服务机构。就像自己要穿喜欢的衣服,不需要学会裁缝,找个好的裁缝就可以了。房贷服务机构对整个房贷市场很熟悉,对各家银行的服务与产品了然在胸,它们在贷款人和银行之间,担当了贴心管家的角色。
  
  全方位贴心服务
  以凯盛经略为例,它是一个专业的贷款中介服务机构,为有购房置业需求的个人提供与房产相关的全方位的融资服务和个性化的解决方案。凯盛经略有百余名贷款顾问,精通金融理财、政策法规及房地产,可以根据贷款人的年龄、收入、学历、家庭环境等特征,帮助他们选择不同的贷款方式,量身定做贷款方案。
  
  零收费服务成潮流
  积极引进竞争的结果,是银行更加注重市场,更加注重去抢夺市场资源,这使房贷服务机构实现零收费服务成为了可能。
  在2007年以前,许多人做贷款不愿意找房贷服务机构,主要有两个原因。一是专业人士不够专业。二是需要缴纳一笔不菲的服务费用。现在这些问题已经基本解决。在这方面走得较快的上海,在享受房贷服务机构提供的服务时,是不需要花钱的。房贷服务机构的主要收入来源是银行的营销费用,而不是面向贷款人的贷款服务费。当前在北京,一些机构还要收服务费,而在凯盛经略,不但不收服务费,还举办有优惠活动。为贷款人发放精美礼品。
  
  期待市场大发展
  
  从成熟市场经济国家的经验来看,房贷服务机构主要有两条路可走。一是贷款经纪人。在欧美,贷款经纪人业务非常发达,通过其发放出去的贷款占到整个贷款发放额度的70%以上。从这个意义上来说,中国的市场非常巨大。对贷款吃得透,能够提供高度专业化的贷款解决方案,服务好,又不向贷款人收费,市场前景自然非常广阔。
  另一条路就是发展成为专业的贷款机构,主体是小额贷款公司。由于它们掌握了大量的贷款客户,积累了丰富的经验,系统越来越完善,这是目前可以看得到的路。
  康胜指出,国内的房地产金融还处在一个非常初级的阶段,还有很长的路要走。房地产市场化10多年来,取得的成就有目共睹,但为什么老百姓的意见如此之大?因为有一个根本性问题没有解决,那就是房地产金融唯一的资金来源是来自银行。
  打造一个多层次的房地产融资体系,是下一步的必由之路。只有房地产金融体系健全了,风险由不同的投资主体来承担,银行只是承担了其中的一部分,国家、社会、消费者和开发商分别承担不同的风险,房地产市场才能达到一个内在的稳定和平衡,房贷服务机构也必将迎来更大的发展空间。

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