新婚夫妇５年内提前还贷妙法
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作者: 李学梅
07年初，32岁的Steven和28岁的Eileen终于结束了长达五年的爱情长跑，组建了家庭。可是，即便是工作体面、收入不错的他们，在面对央行一年加息六次所带来的房贷压力，同样非常担忧。
Steven在一家外企担任中层管理人员，月收入税后约为15000元，太太Eileen在另一家外企做秘书，月收入税后为8000元。Steven年终奖为6万元，Eileen有年终双薪福利。此外，两人都有公司为之购买的基本社保。
Steven夫妇于2007年1月购买了一套复式楼143万，首付30%后向银行商业贷款100万，原贷款期限为20年。当时的优惠利率5.81%。按等额本息还款法计算，月供约为7000元，20年利息总支出高达约63万元。从开始还款至今年1月份，Steven支付房屋供款8.4万其中购房贷款利息约为6.5万元，如果按照今年1月1日执行的新优惠利率6.6555%，Steven夫妇每月要增加供款600多元。
他们现在手头上还有活期存款8万元，货币基金8万，债券类基金10万，股票型基金5万元，他们每月的日常消费大概在5000元左右，每年的旅游费用、孝敬父母费用及人情费用共30000元。婚前Steven有一辆价值20万的私家车，除了公司补贴一部分油费，每年油费还需1.8万元。他们计划在五年内还清所有贷款，并生一个宝宝。
财务状况分析
Steven夫妇年度收入总计为344000元。夫妇家庭年度总支出为212000元，其中消费支出为128000元，债务支出为84000元。家庭支出占家庭收入的比例为62%。可以看出家庭结余与支出的比例相当，对于年轻、成长期的家庭而言，基本合理。
从资料分析，Steven夫妇家庭总资产194万，其中房产143万，资产负债比例52%>50%，负债过高，超过家庭承受能力。
此外，Steven夫妇家庭还存在一个极其突出的问题。那就是，家庭一方面有100万元的负债，需要按照超过5%的贷款年利率支付利息，另一方面却仍有10多万元的资金是以活期存款及货币基金的形式投资，投资收益不及房贷利率，这样一来，对家庭理财非常不利。
提前还贷分步走
提前还贷因人而异
是否需要提前还贷，不仅要看现在的资金实力，还要看将来的投资环境。一般来说，适合提前还贷的人需要符合以下条件：首先，选择了等额本息还款法并且处于还贷前5年之内；其次，手上有闲余资金，但苦于没有其他投资途径，或者投资收益率小于贷款利率。
Steven夫妇采用是等额本息还款法还贷，现在正处于还贷第一年，加上现有资金投资收益率非常低，股市也不如之前火爆，很适合提前还贷。目前银行主要有三种提前还贷方式：
第一种：将所剩贷款一次还清。需要现在一次还大概98万，能节省利息57万。
第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。先提前还款20万，仍保持之前的月供水平，则正常贷款期限则缩短至2020年，但是如果五年内有足够闲钱，可以在2012年一次性提前还款58万。就可以节省利息支出近40万元。利息总额约为23万元。
第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款20万元，月供减少为5500元，提前还款后节省利息支出近11万元。利息总额约为52万元。
因此，按照Steven夫妇的目前财务状况和未来的财务计划，第二种还贷方式很适合。建议Steven夫妇建议保留货币基金3万元做家庭应急资金，考虑到未来五年要一个孩子，可将应急资金调到6万元。把剩余的2万货币基金和10万债券基金卖掉，加上活期存款，赶在年初加息前先还贷20万元。
闲钱也能跑赢“加息”
Steven夫妇每年扣除房贷及生活消费后，结余高达18.2万元，如果这笔资金能利用得当，不仅能达到钱生钱的目的，还能作为机会成本跑赢加息并获得较高收益。那么，这块资产该如何配置呢？
首先，每年花三万买稳增型开放式基金。开放式基金具有“专家理财、风险小、收益高”的特点，如果认购或申购运作稳健、管理规范的开放式基金，可以相应取得较高收益。基金宝元、南方避险增值基金以及富国天利等基金的份额累计净值都比较稳定，均基本保持在101.44%－116 . 3 5%之间，投资收益非常可观，Steven夫妇可以考虑适量购买。
其次，三万元购买国债（五年期国债利率在6.01%）。国债是所有投资渠道中最稳妥的理财方式，考虑国债不缴利息税、提前支取可按相应利率档次计息等优势，国债应作为家庭理财的首选品种。
再次，二万元购买实物黄金等保本增值的产品。现在人民币对外升值，对内贬值，黄金作为实物资产其保值空间较大，所以，随着通货膨胀的开始并加强，黄金现货会逐步增值，扣除贮藏和保管成本，黄金现货升值的空间能保证其换算成货币量的增长，达到增加财富的功能。
最后，还可以考虑购买投资银行发行的理财产品，建议选择“打新股”类一年期品种，如中信银行出的打新股系列人民币理财产品。从目前市场情况看，保守估计年收益率在8%―10%左右，可以满足Steven夫妇关于理财“保证本金安全, 收益高于利率和通胀率,小于市场整体风险”的要求。
此外，利用每月节余资金办理两份各月投资1000元基金定投，可选择一支优秀的股票型基金、一支积极配置型基金。基金定投具有强制储蓄、平摊成本、分散风险、复利增值的优点。在股市受到调整上下波动、基金净值增长受阻时，基金定投由于投资面小、相对承受的风险也小所以更显优势，借助时间积累的效果，累积出一笔很大的财富。Steven夫妇只有公司给上的社会保险，将来养老方面会有很大的缺口，基金定投可以弥补社保养老的不足，提高生活保障，还可以作为子女教育基金，用于子女高中和大学的教育经费。
保障还需有力
Steven夫妇在个人保障方面只有公司给上的社会基本医疗保险，按照二人目前的事业发展与收入水平，财务状况是较为良好的，但如若考虑到风险因素则不然了。所以建议Steven夫妇充分考虑风险规避，完善保障计划。可以选择兼顾身故与重大疾病保险责任的商业保险，一方面补充之前社保的不足，同时减轻重大疾病万一发生时的财务损失。Steven可以选择终身型的重大疾病保险，太太Eileen可以选择涵盖女性重大疾病保险责任的健康险，额度分别在30~50万元水平，同时还可以考虑购买50万--100万的意外伤害保险。每年保险费用控制在3万元左右。
由于父母年纪较大，购买普通医疗保险的成本很高，建议购买住院及手术津贴医疗保险，每年缴费金额较低，一旦老人住院生病可以获得一定的补贴。
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