尤溪县住宅小区物业管理的调查研究

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　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）05-0085-01
　　前言：物业管理是城区管理的重要组成部分。尤溪县住宅小区物业管理行业在迅速发展的同时，存在的问题也严重影响到物业服务质量的提升和社会的稳定发展。本文通过深入县城区八个社区居委会、物业服务企业、新、旧社区，采取听取汇报、专题座谈、现场视察等方式调查尤溪县物业管理情况，分析研究住宅小区物业管理的问题并提出建议。
　　一、尤溪县住宅小区物业管理的调查现状
　　1.物业管理覆盖面大幅增加
　　尤溪县城区现有居民20147户，住宅小区物业服务覆盖率达64%，新建住宅小区物业服务覆盖率达100%；物业服务项目由单一到多元，服务面积达150万平方米，涵盖住宅、办公、医院、学校、农贸市场等领域；启动业主委员会成立试点工作，成立业主委员会3个；全县住宅专项维修资金归集总量2264万元，缴存户6532户。
　　2.物业管理监管措施多管齐下
　　政府高度重视物业管理工作，2013年起增补60万元专项资金；住建局加强了全县物业管理工作的监管，深入居委会、物业服务企业展开指导、监督；城关镇把物业管理同城市创建工作有机结合，采用“平时抽查和定期巡查”方式，加强物业服务日常监管；各居委会把物业管理纳入社区管理范畴，采取“日巡、周查、月评”等措施，落实以保洁保绿、秩序维护、应急维修为主要内容的二级环卫管理。
　　3.物业管理助推社会发展
　　尤溪县共有物业服务企业10家（在尤溪县注册7家，入驻3家），其中一级资质企业1家、二级2家。作为劳动密集型产业的物业服务成为吸纳劳动力就业的又一途径，全县物业服务从业人员360余人，取得物业管理岗位证书和专业技术职称60人。
　　二、尤溪县住宅小区物业管理中存在的问题
　　1.执法合力弱，监管体制有待理顺
　　为规范物业管理，相关部门先后出台《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，对物业管理进行规范。由于物业监管工作涉及诸多部门，且尤溪县尚未有指导性文件，物业管理过多依赖政府和住建部门，责任主体不明确，监管职能发挥不够，执法力度和效果严重削弱，整体合力无法形成，难以有效推进物业管理工作。
　　2.物业管理责任界定错位
　　物业管理是一项综合系统的管理工作，由于职能定位与责任界定不清晰，物业服务企业代人受过现象时有发生。业主把应由政府承担的社会治安职能、应由水、电等企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任等，误认为是物业管理的事。
　　3.老旧小区物业管理隐患多
　　一是基础设施较差，安全防范设施匮乏。老旧小区地下管网、消防设施、支干和宅前道路等已进入更新改造期，由于历史原因维修和清扫责任界定不清，且大部分小区敞开“不设防”，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件常发生。二是自律和法律意识淡漠，“居改非”和违法搭建现象屡禁不止。业主擅自将居住房屋和临街储物间改变为办公、商业、仓储等非居住用途，影响环境卫生和治安秩序。而违法搭建影响视野、采光、通风和通行，易引起邻里矛盾和安全隐患。三是物业服务收费标准不合理。2009年依有关文件，城区内统一在水费中按每户每月9元收取“垃圾处理费”。随着物价指数和用工成本的上涨，水、电、煤气等收费已多次调整，而老旧小区垃圾处理费多年未作调整，影响到物业企业的服务质量。
　　三、改善住宅小区物业管理的建议
　　1.明确职责，建立物业管理分工协作机制
　　应建立以主管部门牵头，乡镇和职能部门为成员单位的协调机构，完善物业管理工作联席会议制度，形成职责明确、协调联动、迅速有力的“政府指导、企业主导、业主自治、社区配合、部门参与”联合工作机制。二要建章立制。根据尤溪县实际情况，借鉴外地成功经验，研究出台涵盖物业管理总体目标要求、组织构架、工作措施等内容的综合性指导意见，调整企业和业主、业主委员会、社区、管理部门之间的关系，使物业管理工作向着规范化、制度化、科学化和人性化方向发展。三要重心下移。根据“条块结合、属地管理”的原则，完善县、乡镇、社区三级物业管理体系；乡镇应设立物业管理站，健全管理职能；居委会有专职人员负责物业管理工作，贯彻落实法律政策；建议面积在2万平米以上的住宅小区设立物业协管员公益岗位。四要设立物业管理专项资金。建立物业管理经费保障长效机制，建议每年安排专项资金用于老旧小区项目整治、物业日常监管、奖励成绩突出的物业管理单位及个人。
　　2.依法依规，加强新建住宅小区物业管理
　　一是积极推行前期物业管理。对新建住宅小区，遵循公平、公开、公正的原则，通过公开招投标或协议形式选聘物业服务企业，引入市场化、专业化的管理模式；未实施前期物业管理的，主管部门要依法查处。二是严格配置社区和物业管理用房。社区和物业管理用房与住宅建设项目同步规划设计、配套建设和交付使用，并登记备案，开发单位要按时移交，不得擅自处置、挪作他用，移交后分别由政府和物业服务企业负责使用、维护。三是严格竣工验收。严把房屋、配套设施、水电气等质量关的同时落实《物业承接查验办法》，由规划部门严格按照规划进行检查验收并提前公示，邀请社区居委会、业主委员会参与竣工验收，将各类管道工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收范围，依法移交有关资料，经交接双方在验收报告上签字后生效。对查验中发现的问题，及时整改，一时无法返修的须确定维修期限。四是积极协调，逐步理顺水、电等单位与物业服务企业的关系。按照《物业管理条例》规定明确企业的责任，积极实施水、电分户计量改革，实现水电服务、收费和维修保养到户；也可按照有偿服务原则收取相关费用。五是尽快出台物业服务质量等级标准。参照规定，根据居民的消费需求，制订服务等级标准和收费标准，推行“等级服务、等级收费、质价相符”物业等级服务收费机制，实现市场多样化和消费层次化。
　　3.突出重点，改进老旧小区物业管理
　　一是重新规划老旧小区物业管理区域。本着“便民、利民、为民”原则，按照城区规划，考虑物业共用设施、建筑规模、社区建设等因素，重新规划物业管理区域，形成一定规模的常住人口和分界线相对独立的物业管理小区。二是加快老旧住宅小区综合改造。有关部门针对老旧住宅小区基础设施陈旧、排污管网老化、绿地退化严重、停车位不足、环卫设施落后或缺失等问题展开调查，按照先易后难、先大后小顺序，因地制宜地制定改造、治理规划。三是探索老旧小区封闭式管理模式。制定扶持政策，鼓励有条件的开放式小区实施封闭式管理，通过财政拨一点、挂钩单位帮一点、业主掏一点“三点”办法，筹措资金，从抓治安防范及治理脏乱差整治入手，逐步改善老旧小区的居住环境。四是规范住宅小区内房屋及储藏室使用。小区内房屋和储藏室原则上不得改变使用性质，对已改变使用性质的损害业主合法权益的非法经营项目，要及时查处和治理，排除消防、治安、卫生、环保等隐患。五是推进老旧小区物业收费改革。在充分调研的基础上，尝试实行政府指导价和市场调节价双轨运行制度，召开听证会广泛听取社会各界意见。
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