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住宅小区地下停车位权属法律问题研究

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  摘 要:随着家庭拥有汽车量日益增多,随之而来的车位权属法律问题已不容忽视,由于物权法及相关司法解释对小区地下停车位的所有权归属仅做出了模糊的原则性规定,在司法实践中有很大争议。文章从理论角度阐述小区停车位的权属争议的现状,在此基础上探讨了对《物权法》七十四条含义的理解,寻找解决小区地下停车位权属争议的办法,以期更好地服务于相关司法实践。
  关键词:小区地下停车位;权利归属;《物权法》七十四条
  一、小区停车位及其产权归属
  文章所指地下停车位是指在住宅小区的地下建造的以停放机动车辆为目的的开放式空间,可以分为建筑规划内的地下车位和利用人防工程改造成的地下车位两类。
  提到小区地下停车位,必然会涉及到建筑物区分所有权的概念,建筑物区分所有权包含了三项权利,分别是业主对建筑物专有部分的所有权、共有部分的共有权和对共有部分的管理权,其中以专有部分的所有权为核心权利。最高人民法院的相关司法解释对何为专有部分给出了三个标准: 有独立的构造,并能明晰地进行划分; 具有利用上的独立性,可以排他使用;能够为特定业主单独所有,即成为所有权的客体而进行登记,同时满足以上三个条件的部分为专有部分。
  地下停车位作为独立物,能够成为专有部分,首先在构造上其独立性并非体现在为传统的墙壁实体,而是抽象的划界空间; 其次车位的所有者排他享有使用权;我国将物权变动不需要进行公示的作为例外情形由法律明确规定,地下停车位的权属变动显然不在此范围,因此地下停车位能够进行登记,特定业主能够成为其所有权人。综上小区停车位完全符合专有部分的三个条件,属于建筑物区分所有权中的专有部分,由特定业主或者建设单位对其享有所有权,并能够通过登记取得独立的产权证书,进行所有权的单独流转。
  理论界对地下停车位的归属问题存在以下学说:业主共有说、开发商所有说、当事人约定说、面积分摊说和国家所有说。支持业主共有说的学者认为地下停车位的法律性质是房屋建筑物的从物,因遵照主物所有权转移时,从物随主物一并转移法则,即随整栋建筑物售卖完后一并转移给该栋建筑物的全体业主所共有;赞成开发商所有说的学者认为停车位可以作为独立财产单独交易,且依据谁投资谁受益原则,应由开发商享有所有权;物权法采用约定优先的观点,体现了民法中的意思自治原则;面积分摊说是立足于地下停车位的面积被纳入到共用面积中,作为共用部分而存在。 然而现行相关规定没有把地下车位算进公用面积来分摊,因此便不能以是否纳入公摊面积作为判断的依据; 基于人防车位的特殊性,在司法实践中,一般归属于国家、投资者或者只明确其使用收益,不纳入文章的讨论范围。
  二、司法实践中出现的问题
  我国物权法和相关司法解释的出台为停车位归属纠纷问题的解决提供了法律依据, 但实践中各地判决呈现差异化,裁判标准不一。 而裁判不一致情形中,占绝对多数的案例情形是,开发商和业主之间对于停车位的归属未做约定,对此种情形下车位的权利归属。
  对此类案件中确定地下车位权属依据进行讨论,有以下几种情形: (1)以是否纳入公摊面积作为归属依据,由业主来证明。(2)以建设规划作为确定归属依据,属于建设规划区域内的地下车位且没有占用公共通道、消防通道及公共场所用地,亦未分摊给业主,则归建设单位所有。 对《物权法》七十四条条文进行文意解释,可推定车位的原始权利归建设单位。(3)以登记为依据。根据物权法定原则,即物权的种类和内容必须由法律来规定,不允许当事人在法律之外创设新的物权种类或者变更物权的法定内容。 因此,当事人主张对不动产享有所有权应当举证证明自己为该不动产登记簿上的权属登记人,或者是属于法律另有规定的情形。目前的司法实践是我国还没有建立规范的小区地下车位登记制度。 (4)以地方性法规规定作为依据。
  其次,由于車位权属登记制度的缺失导致所有权属状态不明,实践中开发商常以转让使用权或长期租赁等方式变相销售,企图在不明晰权利属性的情形下,使得业主无法取得真正的所有权,为车位问题留下隐患。
  三、对《物权法》七十四条的理解适用
  生活中业主因不能承担高价位而致其优先权无法实现诸如此类的问题。对《物权法》第七十四条的规定在理解和适用上存在不少疑问,如该条第一款规定的“规划首先满足业主需要”具体是什么意思、在开发商与业主约定不明或者二者之间没有约定情况下停车位归属问题。
  通过历史解释的方法推知立法者制定《物权法》第七十四条的价值判断和目的可知,“规划首先满足业主需要”是为了限制开发商将小区停车位转让给业主以外的第三人,因为车位本身是为了辅助小区业主需要的配套设施,而非开发商谋取利益的手段。尤其限制以谋取商业利益为目的高价卖给业主以外的第三人的情形。因此如果开发商与业主以外的第三人在没有首先满足业主需要之前,签订了车位转让合同,那么合同是无效的。笔者通过查阅最高人民法院在出台司法解释之前的征求意见稿的规定时,发现如下规定:建设单位违反“规划首先满足业主需要”将建筑区划内的小区停车位以出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的第三人,本小区业主请求确认该处分行为无效的,法院应予支持,且由该建设单位对此承担举证责任。该规定明确了建设单位违反《物权法》第七十四条第一款将车位卖给业主以外的第三人的法律后果,业主对此有权主张合同无效的诉讼请求权,并将举证责任分配给建设单位。但遗憾的是最终通过的司法解释并未体现上述规定。
  文章认为,在未来修订《物权法》及制定新的司法解释时,可以对上述条文进行有益借鉴,明确规定出违反的法律后果,以此来避免司法实践中对此问题的争议。其次还应当进行明确的是“满足业主需要”的时间点,该时间点是开发商将所有房屋售完,同时,在签订购房合同时业主对停车位的需求,以此两个条件来确定。这样做的该时间点容易确认且对开发商来说易于举证。
  在通常情况下,根据私法自治原则,小区车位的归属是由当事人之间自由约定的,只有在当事人约定不明确或者没有约定,并且依据漏洞填补规则,即通过《合同法》第六十一条仍然无法确定归属,可以参考公摊面积标准来确定。 之所以采取此标准是因为,民法的公平原则,业主共有仅可能适用于整体产权归属的判断,而不适宜个别车位归属判断。   四、小区停车位相关制度的完善
  (一)健全小区地下车位登记制度
  我国现行法律制度未对小区停车位登记问题作出规定,在实际生活中存在隐患,登记是保证车位所有权公信力的保证,有助于车位所有权的转移及交易的安全,因此有必要对车位进行单独确权和登记。 在车位分类基础上可分为:专有部分车位的登记、共有部分车位的登记、共有部分专用使用权的登记。 目前在我国并未对区分建筑物的共有部分施行登记制度,然而这为实践中开发商利用自己的强势地位损害业主合法利益提供了便利。 同时,处于弱势地位的业主也因为没有登记制度产生的公信力来对抗前者的违法行为。因此对共有部分车位进行登记也非常必要,可以通过在房屋产权登记簿上注明的方式来示权。 同理对专有使用权通过登记公示以对抗善意第三人,为避免登记程序的繁琐和登记困难情形,可记载于小区业主内部约定文件上。
  (二)地下车位的合理配置与分类
  小区地下停车位可分为法定车位和法定之外增设的车位(即可以成为专有部分的车位,可由特定业主与开发商通过约定的方式取得该停车位的所有权),法定停车位是法律规定的属于小区业主共同所有的,不属于可以约定的范酬,更不能出售给业主以外的第三人。明确此分类有利于权利的细化和相关制度的完善。对此可借鉴台湾地区的有益规定,法定停车位应按法律规定遵循一定的比例,具体比例的配置还需具体问题具体分析。确定比例时可考虑以下因素:建筑小区所在城市汽车拥有量的平均比例、建筑小区本身所处位置和功能定位以及当地的经济发展状况。对于增设车位,笔者认为根据立法意旨,小区业主享有同等条件下的优先租赁权。另外台湾地区还设有奖励建设的停车位,意在为执行公务的公共交通车辆(如救护车和消防車)提供停车位,此种类型车位有开发商建造,为公共车辆提供停车位,但所有权归属于开发商。鉴于实践中多数小区停车难且不规范,已有很多相关报道公共车辆因停放难而延误救助时机,因此有必要借鉴台湾地区建立奖励型停车位。
  五、结语
  停车位权属问题非常具有实践意义,随着时代的发展科技的进步,又会以不同的形态出现,都需要认真对待,让车位辅助美好的生活,这便是文章讨论停车位权属问题的意义所在。
  参考文献
  [1] 王利明.论物权法的车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2006(05).
  [2] 刘阅春.论建筑物区分所有权中的配置比例标准——兼谈违反“应当首先满足业主需要”规范的法律后果[J].清华法学,2013(05).
  [3] 李波.小区停车位权属的法律问题研究[J].吉首大学学报:社会科学版,2018(06).
  作者简介:常好(1994-),女,汉族,河南南阳人,研究生,贵州民族大学,研究方向:经济法。
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