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期权博弈论与土地开发决策模型

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  摘要: 目前,在房地产土地开发投资决策中应用期权博弈理论早已成为热点之一,房地产项目投资决策的最新发展方向是利用博弈论的理论的思想来构建土地开发模型,从而对房地产土地开发进行科学、合理的决策[1]。本文重点探讨应用期权博弈论方法确定房地产土地开发最佳时机的问题,通过实证案例,探讨对双寡头在平等市场结构下的博弈竞争进行比较分析,为房地产土地开发商项目投资提供最优化策略建议。
中国论文网 /7/view-11514543.htm
  Abstract: At present, the application of option game theory has become one of hot spots in real estate land development investment decision. The new development direction of real estate project investment decision is to build the land development model, which is based on the theory of game theory. This paper focuses on the application of the option game theory to determine the best time of real estate development. Through the empirical case, the paper discusses the game competition of the double oligopoly in the equal market structure, and provides the optimization strategy for the real estate developers.
  关键词: 期权博弈;房地产土地开发;最优化策略
  Key words: option game;real estate development;optimization strategy
  中图分类号:F224.32 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2015)33-0007-03
  1 模型的构建
  目前,连续和离散时间下的房地产投资博弈模型是国内房地产土地开发决策竞争环境下的两个主干模型[2],二者主要区别就是,离散型的适用范围是有效的时间点,而连续型侧重任意时间点,对于土地开发商而言,离散博弈模型比连续博弈模型更简单、明了地处理不对称信息状态的问题,更能直观反映决策者最优策略组合[3]。
  2 房地产土地开发决策离散期权博弈模型假设条件
  市场上仅有共享市场份额的两家开发商A、B,两家房地产土地开发商都能合理预测对方的最优策略。同时房地产土地开发市场处于不饱和状态[4]。领先投资商处于市场占优地位,跟跑投资商处于市场劣势。且都为追求价值最大化。如果两家土地开发商在T=0期市场向好的概率为p,总土地开发投资额均是I,市场行情向好、向坏的开发收益如图1。
  3 A、B两家开发商在平等竞争市场中的离散型期权博弈矩阵模型
  ①开发商A、B由于市场的不确定性,决定在T=0期暂时都处于观望,当T=1期市场向好时投资(投资金额I/2),否则放弃投资,则其各自的收益为:
  若设V=100,I=70,uV=200,dV=60,p=0.5,f=2/3,r=0.1,则可得到A、B两家土地开发商的博弈收益矩阵,如表1所示。
  表1表明:土地开发商B选择投资时,对开发商A来说,投资都是最佳的选择(24>14);B选择等待时,A的最佳选择仍是投资(39>29),可以得出土地开发商A的最优战略是投资。同理,A选择投资时或者等待时,土地开发商B的最优战略也是投资。可以得出结论:想占据大部分市场份额的前提必须抢先投资。开发商A、B选择等待的收益(29,29)高于纳什均衡点(24.3,24.3)。可以从中得出结论:土地开发商A、B的投资期权在市场竞争中小于等待期权[5]。
  4 A、B两家开发商在领导追随市场中的离散型期权博弈矩阵模型
  假设两家土地开发商A、B的市场地位不等,A在前期投资比平等竞争市场条件下产生的效应影响更大[6]。
  从表2中可以得出:无论土地开发商A选择投资或者等待,B土地开发商的等待收益都大于投资收益,通过对比分析可知在领导追随市场中,A抢先投资的收益总是最优决策,该博弈矩阵的纳什均衡点为(49,8),得出结论:先行进入市场的收益高于后进入市场的收益[7]。
  5 A、B两家开发商在合作互利市场中的离散型期权博弈矩阵模型
  在T=0期A、B两家地开发商市场地位相同[8],在合作互利市场中,由于相互合作A、B可以为了共同的利益,彼此资源实现共享,使市场份额提高l倍(l>1),其他条件与平等竞争市场模型相同。
  若设V=100,I=70,uV=200,dV=60,p=0.5,l=6/5,r=0.1,则可得到A、B两家土地开发商的博弈收益矩阵,如表3所示。从表3中可以清楚的看到,因为第一阶段投资共享,T=0期都投资的收益小于都等待的收益,所以两家都不会轻易投资,两家合作使市场价值增加,说明竞争和抢先行为对土地开发商延迟期权产生了影响。
  6 结论与展望
  ①期权博弈理论不仅是一种投资评价项目价值的方法,更是一种投资决策思维方式的转变,转变了投资者对项目风险评价的方法和观念,为准确进行决策提供了新的思路,同时启迪房地产开发商探索各种合理利用土地开发的机会。
  ②本文对竞争条件下房地产土地投资决策问题进行了研究,构建了土地开发的期权博弈投资决策模型。分析了在平等竞争市场、领导追随市场和互利合作市场下的离散型期权博弈矩阵模型,得出结论,帮助房地产土地开发商更加准确、理性、科学地做出项目投资决策。
  ③不足之处在于期权博弈理论方法存在严格的假设条件,因此与具体投资项目相结合时需要进行认真考察和研究,同时定价理论方法对于决策者来说难以运用,对投资者的决策能力提出较高要求。
  参考文献:
  [1]Black M,M. Scholes. The pricing of options and corporate liabilities[J]. Journal of Political Economy,1973,81(3): 637-654.
  [2]项盛辉,何芳.实物期权方法在房地产开发中的应用――用B-S模型计算等待期权的价值[J].建筑管理现代化,2002(2):43-46.
  [3]潘长风.实物期权视角下的房地产投资决策[M].上海:上海财经大学出版社, 2011:51.
  [4]安瑛晖,张维.期权博弈理论的方法模型分析与发展[J].管理科学学报,2001,4(1):38-43.
  [5]HuismanKJM.Technology Investment: A GameTheoretic Real Option Approach [M]. Boston:K lower Academic Publishers, 2001.
  [6]曾卫华,杨和礼,李鹃.实物期权方法在房地产投资决策中的应用[J].建筑技术开发,2003,30(10):103-20.
  [7]张金明.实物期权在房地产投资中的应用[J].建设科技,2003,12:48-49.
  [8]HullJ.Option,Futures,and Other Derivatives[M].Prentice Hall,1999.

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