不动产权籍调查测绘的问题与解决

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　　摘 要：近些年来，我国在全国各地陆续成立了不动产登记机构，不动产登记系统也在不断健全完善，为了切实保障我国不动产登记系统的整体性和一致性，不断促进不动产权籍调查测绘技术水平的提升是非常有必要的，本文首先分析了当前不动产权籍调查测绘工作的要点，之后重点剖析了不动产权籍调查测绘存在的主要问题，并提出了有效的应对措施，旨在为相关工作人员提供一定的价值参考，促进不动产权籍调查测绘水平的不断提高。
　　关键词：不动产权籍;调查测绘;问题;对策
　　中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2019）23-0232-02
　　0 引言
　　如今，各地区已经陆陆续续建立了不动产登记机构，同时实际工作开展日趋完善，为了有效提高不动产权籍调查测绘技术水平，保证相应调查工作的顺利开展，自然资源部门颁布了一些切实可行的应对措施，希望能够制定出一套健全完善、科学高效、系统的不动产权籍调查登记体系，从而缩减我国与发达国家之间的差距。
　　1 现阶段不动产权籍调查测绘工作的要点
　　1.1 技术要点
　　宗地测量是不动产权籍测量的切入点，此项工作推进过程中，相关工作人员应首先进行地籍调查，将数据采集和管理工作落实到位。信息采集包括大比例尺城镇地形图、农村宅基地形图等，工作环节不同，所采用的技术也应发生相应的改变，同时不断健全优化工作流程。
　　1.2 流程要点
　　不动产权籍调查测绘具体流程如下：首先，准备工作要充分，同时按照相应要求制定健全的调查方案，事先下发指界通知书，严格把控，仔细查找控制点。同时，结合具体资料类型和内容，从而取得部门完整档案资料;第二，重点关注权籍调查工作，特别是不动产单元、宗地等不动产权属问题，一定要结合实际调查情况及时绘制草图;三是对房产建筑面积进行测绘，及时输入自然幢和建筑物的属性，准确计算，必须保证房屋面积信息的可靠性和精准性;四是质量检验完成后，进行入库处理，并仔细核实测绘成果的可靠性，核实表格、文字、图片等相关内容，核实后及时在地籍管理系统登记正式入库前，认真检查逻辑和拓扑结构，具体操作流程一定要按照相应要求制定，同时保存纸质和电子数据。
　　1.3 不动产权籍调查测绘的具体应用
　　首先，绘制宗地图，及时输入宗地相关信息。其次，工作人員需要及时将自然幢相关属性输入录入系统。第三，输入信息后，检查地籍房产质量，同时科学分析修改工作，检查管理区域内的其他相关信息，同时对宗地悬挂、闭合等拓扑信息进行严格检查，以保证其的精准性。通过对自然幢边线录入房屋属性信息，从而有效管理不动产单元号、面积等因素，最后呈现出不动产调查表、宗地图、房产分户图、不动产测量报告等调查资料。
　　2 不动产权籍调查测绘存在的问题
　　2.1 缺乏规范性
　　在进行不动产登记时，国土、房产等各部门必须全力配合，确保登记工作高效开展。在这一过程中，未完成结构调整或的结构调整不到位的地方极易出现机构之间无法衔接的现象，直接影响到不动产测绘工作。因此，从目前的情况看，由于各部门的职责分工和差异，数据数字化、存储过程中没有标准化，相关数据不能实时共享，不能有效利用同一计算规则，导致不动产登记工作举步维艰。
　　2.2 缺少统一标准
　　具体操作过程中，存在测绘标准不一致，测绘工作分散等一系列问题，导致各地工作开展过程中，因标准不统一，给产权交易和地籍调查带来诸多困难。管理体制存在很多不足和问题。虽然法律法规规定了房地产测绘和地籍管理的相关业务，但在房屋、地籍调查过程中，不能全面调查一些地区的各类业务。由于部分地区不动产权籍类型相对复杂，由于分散登记计量的标准不同，所获得的数据格式、精度和坐标存在较大差异，导致不动产统一登记数据不能短期内实现共享。
　　2.3 参照标准多，无形加大了实施难度
　　不动产单元信息、宗地信息、自然幢信息等都属于不动产权籍的调查测绘内容。然而，由于国家相关行政部门针对此项工作出台了很多政策和标准，国土资源、房产等部门制定的标准也不尽相同。在进行房屋调查时，工作人员对各种标准条款感到困惑，不能准确确定最终选用的标准，给测绘工作开展带来很大难度。此外，实际工作开展过程中，各地所使用的测量方法和数据精度都存在差异，导致工作人员在实际调查中获得了很多不同的数据，信息登记时，不能有效保证信息的准确性。针对这一情况，有关部门还实施了一体化测绘的办法，希望通过权威机构彻底清查工作。但在具体实施过程中，由于工作压力与工作量的关系，测绘工作必须要分成几个部分，由多个测绘机构共同完成，而这些测绘机构通常根据不同的需求使用不同的测量方法及数据库规范，导致数据库存储的空间数据和属性数据在数据精度和数据格式方面存在一定差异，假如工作人员能够把这些数据有机地整合起来，势必是一项庞大的工程，会消耗大量的时间，而最终的结论可能并不准确。
　　2.4 测绘水平参差不齐
　　通常，不动产登记机构都是指派具有测绘资质的专业机构来完成不动产权籍的调查测绘工作。但由于这项工作发展较晚，很多测绘机构即使拥有相应的测绘资质，但由于技术水平有限，实践经验较少，质量管理体系不完善，最终造成测绘成果质量差异较大，没有一个统一的精度尺度。而不动产权籍调查测绘主要包括两项工作内容，即宗地测绘和房产测绘。而往往一部分测绘机构只进行其中一项测绘活动，业务开展过程中，不能同时开展两项工作，从而限制了测绘成果的统一性，不能顺利推进整体测绘工作，从而影响地籍、房屋登记工作质量。
　　2.5 调查测绘费用负担
　　对不动产权所有人而言，调查测绘成本很高，给业主的经济负担造成很大影响。比如，对于一些偏远的乡镇地区，目前还没有相对完整的房产测绘成果图，但对于产权所有人而言，在登记不动产时，需要进行实地调查和测绘，这样得到的数据才能更加精准，在此过程中，需要倚靠经验丰富、具有相关资质的测绘机构，同时，产权所有人需要承担一定的测绘费用，否则不能进行不动产登记，无形中又额外增加了业主经济负担，使其肩负了一定的经济风险。 　　3 不动产测绘技术和方法应用
　　3.1 数字化内业扫描技术
　　纸质地形图是历史测量工作留存的主要形式，在借助計算机数据处理软件来有效处理纸质地形图，扫描生产栅格地图，栅格地图矢量化生成数字地形图等不同的处理方法。根据应用要求对数据进行比较、叠加或调整，为不动产落宗、检核等工作提供最重的理论支持。
　　3.2 野外测量技术
　　（1）以全站仪为主要测量设备，采用内存记录法保存测量数据，同时在实际测量工作中采集所有相关数据，换言之，工作人员需要到现场进行实地测量，通过全站仪来获得相应的测量结果，并将这些数据保存到电子记录设备中，及时编辑整体和统计相应测量数据;（2）遥感技术也是现代测绘领域的一项常用技术，又被业内相关人士称为RS技术，并且在测绘领域的应用优势越来越明显。因此，不动产权籍的测绘工作也引入了RS技术，按照实际应用要求，将遥感技术细分成不同种类。在具体调查工作开展过程中，为了最大限度地发挥遥感技术的应用效果，切实保证测量结果可靠性和精准性。工作人员需要结合自己的测量目标和具体的外部条件来选择适合的技术类型。值得注意的是，在地籍测量中，引入遥感技术，这样可以将多种测绘技术进行综合利用，既可以最大限度地发挥测绘工作效果，又能保证测绘工作的有序开展。
　　4 提高不动产调查测绘工作效益的措施
　　4.1 调查机构的合理选择
　　为了提高工作效率，有必要选择不动产调查测绘机构。通过市场化模式，合理选择调查机构，确保调查机构的资质符合要求。目前，各城市的选择性正在增大，可以从多个调查机构选择合适的机构进行全面的调查和测绘，并出示相应的测量报告和调查结果。
　　4.2 加大不动产调查结果的质量管理
　　不动产登记的优先权是权利登记调查，这一点非常重要。其结果的准确性与否直接关系到不动产登记的准确性。不动产测绘单位需要严格执行技术和质量管理，使测绘工作公开、公正、公平，全面接受社会监督，不动产测绘单位和专业技术人员工作期间，必须做好自律，注意自己的言行，严格执行各项相关规定，不断提升不动产测绘成果质量。
　　4.3 调查不动产结构与分析不动产要素测绘
　　相关工作人员要详细调查产权类型、产权物结构以及使用年限等相关信息，然后结合这些信息绘制房产示意图，从而直观反映产权的实际变化情况，不仅要测量不动产本身，而且还要测量其附属的内容。具体工作开展过程中，相关人员首先要调查不动产的属性信息，然后界定不动产权的使用范围，再开展相应的实际测量工作，并及时分析和验证测量中的误差，找出误差产生的原因，并进行相应的复核测量。测量过程中，一切操作都应严格按照国家相关规范执行，严格遵循测绘工作流程，只有这样，才能切实保障测量结果的准确性。
　　4.4 不动产权籍的一体化管理
　　通过电子登记簿，有效管理相关房屋、土地等定着物，合理掌控权属关系及相关事项，作为信息化的基础，不动产登记过程中需要相关领导引起重视，规范登记并且对登记簿当中的信息进行审核，确保审核结果和登记相同，防止业务人员出现失误或者数据遗漏的情况，及时对相关程序进行更正，确保有专人对登记簿进行保管，定期维护，并且进行备份，有效维护相关敏感信息，对其权属管理进行加密，让信息保护等级进一步提高。
　　4.5 注意数据的存储和保存
　　所有结果确认之后，如无重大偏差，应进一步核实相应数据资料，同时请相关人员签字确认。之后再由信息管理人员确认无误后，进行入库，及时编制单元号，便于后续查找和顺利验证。一旦发现质量问题，必须将相关结果及时反馈。数据入库工作结束之后，技术人员连同加盖了资料审核专用章的纸质调查成果及时提交登记。在不需要权调前置的情况下，相关人员可以直接输入信息，科学办理登记工作，从而大大提升审批和移交效率，最终保证测绘工作的科学合理性和准确性。
　　5 结语
　　综上所述，在不动产权籍调查测绘工作推进过程中，我国测绘机构累积了丰富的工作经验，为后续相应工作开展提供了有力支持。在此背景下，不动产权的各级管理工作人员肩负着不动产权正规化的管理重任，以更好地适应经济建设的需要。
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