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应对安徽省去库存非均衡问题的路径分析

作者:未知

   摘 要:本文重点研究应对安徽省去库存非均衡的各种路径,包括大力发展租赁市场、加大非住宅类房地产去库存力度、稳定市场预期、落实城市主体责任、强调因城施策等政策措施。
   关键词:去库存;非均衡;路径分析
   中图分类号:F274  文献标识码:A  文章编号:1673-2596(2019)06-0078-03
   一、引言
   安徽省近几年去库存卓有成效,整体库存数量不断下降。但是仍存在去库存不均衡的问题,相对而言普通住宅房地产库存比较低,而公寓和非住宅类房地产普遍存在库存较大的问题。省会城市与非省会城市之间,非省会城市之间也存在去库存非均衡问题。结合安徽省的实际情况,提出以下应对安徽省去库存非均衡的建议,以期促进安徽省房地产协调发展。
   二、安徽省去库存非均衡对策路径
   (一)大力发展租赁市场,建立租购并举的住房制度
   导致普通住宅类房地产供不应求,房价上涨的一个重要原因是普通住宅的替代品不多。租房可以看作买房的一个替代选择,如果人们能通过租房来替代买房满足自己的需求,可以缓解房地产市场普通住宅购买需求过剩的情况。但是人们在租房时往往顾虑较多,为了解决市场上购房为主的局面,要大力发展租赁市场,为租房者提供良好的服务,加大政策力度,解决租房人的后顾之忧。
   (1)减轻出租房人各种顾虑,提高租房人租房意愿
   租房人往往处于弱势,担心房东可能涨价、变更合同、难以收回押金等,这使得租户缺乏安定的居住环境。由于可能需要搬家,租房人往往不敢添置太多家具和生活用品,居住质量也随之下降。尤其是对于人口较多的家庭,往往租房生活更不便利。政府要保障租房人的合法权益,建立有效的规范机制,确保租房合同效力,使得房东不能随意违约或违约成本极高,以便租房人能够在城市里安居。鼓励签订较长时间的租房合同,对此类合同政府可以给予一些补贴或税收优惠,使得人们能逐渐接受租房为家的生活。
   教育资源的获取也是影响租房的重要原因,安徽省要继续推进教育方面租购同权,合肥市已经规定在合肥租住同一套住房满三年,并连续交税满三年的,资源许可的情况下,可以就近入学。安徽省各城市都要积极帮助解决租房人子女入学问题。除了教育资源,医疗补助、出行服务等方面也要不断推进租购同权,这可以很大程度提高人们的租房意愿。
   (2)建立专业租赁公司,加强对租赁公司监管
   安徽省房屋租赁市场也有不少房屋租赁公司,但是质量参差不齐,收费标准、服务质量、后期保障等很多方面缺乏有效监管。安徽省应当鼓励建立更加专业化的租赁公司,为出租人提供更为可靠的服务,这也是大力发展租赁市场的重要内容。但是也要关注对专业租赁公司的监管,以防出现资本进入后,企业过度追求回报而损害出租人的问题。如链家旗下自如公司的装修污染问题,企业在追求利润最大化的过程中,有可能侵害到消费者的利益,给整个租房市场带来不良影响。
   (3)增加房源供应,满足租房需求
   租房意愿上涨必然带来租房需求的增加,保障租房供应对大力发展租赁市场极为重要。否则,租房意愿上涨带来需求增加,供给却没有相应的增长的话,房租上涨的问题将迎面而来。可以多方面增加可租房屋供给,鼓励有多套房的居民提供房源,或者交给专业租赁公司管理,鼓励拥有自有资产的企业提供出租业务。集体土地也可建设房屋或小产权房用于扩大出租供给。政府也可收购或建设房屋用于廉租房或公租房出租,从而保障低收入或新入城市的人们的住房需求。
   (二)加大公寓类和商业、办公类房地产去库存力度,优化资源配置
   安徽省各市非住宅类房地产去库存周期远大于住宅类房地产的去库存周期。如淮南2018年非住宅类房地产去库存高达32个月,大量的非住宅类房产闲置。虽然住宅类房产库存压力小,但是由于性质不同、税费不同、投资收益不同等原因,导致消费者并不偏好公寓,公寓类住宅的库存压力也是非常大的。一方面有人买不到房(普通住宅)、买不起房(普通住宅),另一方面存在公寓和商铺、办公大楼闲置现象,资源分配不合理,存在资源浪费情况。单纯依靠市场供求很难解决这个问题,各地政府要加大公寓类和商业办公类房地产去库存力度,优化资源配置。
   (1)政府购买。政府可以收购部分去化周期极长的公寓用于保障性住房投资,大力发展廉租住房和公共租赁住房,优先提供给新市民和低收入群。一方面解决资源浪费问题,另一方面解决部分人群的住房问题。
   (2)创新使用用途。鼓励将商铺或办公大楼等房地产转换为科技企业孵化器、众创空间等,既可以减少库存,又能为创新创业服务。但是这也需要政府给予一些补贴,促进此类房产使用,并有利于创新服务。政府也可以改造一些房产用于文化、教育、养老、体育等具有公益性质行业企业使用,更好地利用资源服务社会。
   (3)增加购买需求。公寓类、商业类、办公类房地产库存大的一个很重要原因是需求少,政府可以想办法增加购买需求。比如安庆市进行棚改货币化推进时,规定房票可以用于购买商办、商铺、公寓等不动产,有利于这些资产的需求增加。政府也可以尝试改变一些这些房产的税费或年限规定,吸引消费者购买。
   (4)发展租赁业务,成立相关专业租赁公司。如此多闲置的公寓、商铺和办公等资产纯粹依靠销售是不够的,大力发展租赁业务非常重要。成立专业租赁公司,为租户提供优质服务,是解决该问题的一个重要途径。
   (5)严格审批。房产去库存的困难问题,不是单一因素引起的,受消费者偏好、收益性等原因的影响,也受到经济转型,实体经济迎接网络经济挑战的原因造成,不是一朝一夕就可解決的。在这些房产库存量大、去化周期长的现状下的情况下,政府要严格审批此类用地情况,以防形成更多库存压力。
   (三)稳地价、稳房价、稳预期    2019年李克强总理作政府工作报告时强调要“促进房地产市场平稳健康发展。可见2019年房地产市场“稳”字当头。就安徽省各地区而言,普通住宅类房地产和公寓及非住宅类房地产的价格和预期都要密切关注。尤其是住在类房地产市场,价格波动风险较大,而且普通住宅类房地产的价格变动也会影响公寓和非住宅类房地产价格的变动。安徽省普通住宅价格变动向上和向下的压力都有。一方面,由于棚改货币化安置等去库存政策推进,房地产市场需求增加,价格可能预期会上涨。另一方面,本身房价已经很高,部分楼盘降价促销,市场也存在房价下跌的预期。预防普通住宅房地产市场大幅波动是2019年安徽省房地产管理的一项重要任务。人们的预期可能是非理性的,盲目乐观和悲观都可能导致房地产市场大幅波动。但是人们的预期是不稳定的,很多时候是不理性的。以安庆为例,2018年9月底10月初时,购房者还众多,房地产市场充斥上涨预期,一套房源挂出来,吸引众多买家。但到10月下旬很多购房者就开始进观望状态,市场开始冷清。因此稳预期非常重要,要预防非理性预期变动导致房地产市场大幅波动。政府要不断强调房子是用来住的,不是用来炒的,不会放任房价大幅上升或下降。
   要注意“稳”不是指一成不变,因循守旧是无法应对不断变化的房地產市场的。但是政策的制定要具有前瞻行,因为政策出台对市场产生的影响往往不是单一的,要系统考虑。比如说合肥的限购政策很好地抑制了合肥房价的快速上涨,但另一方面将部分需求转移到了其他城市,部分需求受到了压制,如果合肥限购政策放松甚至推出的话,合肥市房地产市场很可能出现反弹,合肥市的房价可能又会急速上涨。但是如果房地产市场出现低迷,迟迟不放松限购,市场可能会持续低迷。因此稳房价、稳预期要求政府要不断提升形式研判能力和政策制定水平。政府要密切监控市场变化,综合分析影响因素,促进房地产市场稳定发展。
   (四)落实城市主体责任、强调因城施策及强化房地产市场监管
   因城施策、落实城市主体责任是平衡安徽省房地产发展的重要因素。2019年3月5日的李克强总理报告也提到“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任”
   (1)落实城市主体责任,主动服务地方房地产发展
   一方面,落实城市主体责任有利于激发城市的主动性。无论是“夯实”还是“落实”城市的主体责任,都要求城市承担起自我管理的主体责任。城市如果只是被动地接受管理,很难充分发挥自身的积极性和能量,只有高度意识到自己的管理责任和义务,才能更好、更主动的建设好城市、服务好群众。
   另一方面,落实城市主体责任,有助于因城施策。城市作为主体,更加了解自身的情况和特点,能更加因地制宜地制定房地产政策,服务地方发展。合肥市显然更了解合肥地区的房地产发展情况,淮南也更熟悉自身房地产状况,每个城市专注分析影响本城市房地产发展的因素,可能更好地促进房地产发展。
   (2)强调因城施策、协调城市内部房地产发展
   安徽省省会城市与非省会城市去库存是非均衡的,非省会城市之间去库存的轨迹也不尽相同。人口规模、收入水平、房地产政策、城市发展、传统习惯等等都影响着城市的房地产去库存水平,造成不同城市去库存差异。而且这些影响因素对不同城市的影响程度也是不同的。比如合肥市限购政策在安徽是最严厉的,对合肥房地产市场的发展有不可避免的重要影响。非省会城市直接遭受的限购政策并不多,但大多也都间接受到合肥限购政策的影响。对部分非省会城市去库存影响更大的可能是棚改货币化政策,比如安庆、阜阳等地区,棚改货币化项目直接推动库存下降,带动当地房地产市场升温。有些地区人口结构、社会习俗等可能影响较大,比如有的地区从商的人比较多,商铺销售较好;有的地区结婚要求男方要买房子,房地产市场也不同。安徽省还有一些城市是资源型城市,资源的价格影响当地的财政和居民收入,显然也影响人们的购买能力。
   由此可见,不同城市影响房地产发展的因素和重要性是不尽相同的,尤其是不同类型的城市。只有因城施策才能更高的解决安徽省房地产发展问题。比如省会合肥市,限购政策的坚持或变动将对城市房地产发展产生重要的影响,需要合肥市审慎操作;安庆、阜阳等城市受到棚改货币化影响较大,棚改货币化带来的房地产变化需要密切观察,尽量发挥有利作用,减轻不利影响。受资源限制的城市要考虑如何切实提高居民的收入水平,增加房地产市场需求。
   因城施策并不是简单的一城一策,在同一城市内,不同区域、不同类型房产发展也是不均衡的。比如同是芜湖县的两个县城,房地产发展状况差异很大。因城施策也不能只盯着自己的城市,其他城市变动带来的影响也要考虑在内。因此因城施策要注意区域差异、类型差异,政策也要因时而变,同时兼顾政策的协调性和稳定性。
   (3)强化房地产市场监管,提升科学决策能力
   落实城市主体责任,因城施策,对城市的管理方而言提出了很高的要求。不仅要考虑城市内部的微观环境,还要考虑城市之间的影响变动,提升科学决策能力至关重要。提升科学决策能力,首先要有充分的信息,尤其是与房地产市场相关的各种信息。要加强房地产信息的收集、整理和公开工作。准确的搜集影响房地产供给和需求的各种信息,及时整理,并通过相应的渠道进行公布,为后续的政策制定奠定基础。
   信息及时准确是政府开展工作的基础。比如2018年9月份合肥部分楼盘房价出现变动,合肥院子出现一套房降价80万的情况,引发市场预期变动,合肥市政府及时约谈,较好的起到稳定市场的作用。如果未能及时采取措施,合肥房价可能出现较大波动。安徽省各城市去库存也要以准确的库存数量和去化周期为依据开展工作。当库存量发生较大变动时,政府要采用相应的去库存或增库存的政策。由此可见,如果数据不及时,甚至有错误的话,严重影响管理人员的科学决策。相关专家利用这些信息分析影响本城市房地产发展因素,最好能对这些因素进行排序,以便制定相应的房地产政策。
  参考文献:
  〔1〕王微,邵挺.进一步做好房地产“去库存”工作的政策建议[J].农村经济与科技,2018,(13):44-45.
  〔2〕杨美玲.三四线城市房地产去库存问题及路径研究[J].经济研究参考,2018,(18):273-274.
  〔3〕郭曦.我国房地产去库存面临的问题及解决路径[J].改革与战略,2017,(11):141-145.
   (责任编辑 赛汉其其格)
  收稿日期:2019-03-19
  基金项目:2018年安徽省人文社科重点项目“一带一路视角下安徽地方企业跨国并购的政府服务协调机制”(SK2018A0602);安徽省社科规划一般项目“安徽省房地产去库存非均衡研究”(AHSKY2016D101)
  Abstract: This paper focuses on the various ways to deal with the disequilibrium of destocking in Anhui province, including vigorously developing the leasing market, increasing the destocking power of non-residential real estate, stabilizing market expectations, implementing the main responsibility of the city, emphasizing the implementation of policies and measures based on the city.
  Keywords: Destocking; Disequilibrium; Path Analysis
论文来源:《赤峰学院学报·哲学社会科学版》 2019年6期
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