浅谈住宅小区物业管理
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摘要：本文提出高质量的物业管理只有强调业主参与、突出“服务”二字，才能促进物业公司信誉的提高，小区居民的生活幸福，城市形象的改善以及整个社会的和谐发展。
关键词：业主委员会 管理 服务
众所周之，住宅小区是城市的基本单元，要提高整个城市的环境质量与面貌形象，就要从住宅小区抓起。从业主的角度来看，住宅小区是人们生活和生存的空间，是一个微型社会。从房地产开发企业的角度看，小区物业管理是房屋地产综合开发的派生产物，是房产市场的消费环节，实质上是房地产开发的延续和完善，优质的物业管理就是房地产开发企业最实在最有效的宣传手段。所以，搞好小区物业管理是宣传房地产开发企业，提高城市形象，服务小区居民的需要。高质量的物业管理应该遵循以下两条原则。
一、强调业主参与，狠抓管理质量。
当前有不少的居住小区,因业主来自不同的地方,入住的时间又有先有后,没有成立业主大会，业主们只接受物业公司的单一管理。入住后一旦发生水电费分摊、卫生、安全等问题纠纷，业主往往不会正确地维护自己的合法权益，只知道以个人的名义找物业管理公司，问题如果得不到解决,业主与物业公司的矛盾就会激化，出现不和谐的事件，影响和谐社会建设。事实上,创建和谐的居住小区需要业主大会和物业管理公司的共同努力。
物业管理必须有业主参与，这时国内外物业管理的成功经验。物业管理公司是物业管理市场的供方，物业管理市场的需求方则是业主。搞好物业管理，要求供需双方密切合作，相互配合，即实行团体自治管理与物业管理公司专业管理相结合的方法，这样，物业管理才能向规范化的方向发展。具体来说，房地产地方行政管理部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会，选举产生业主委员会，制订并通过业主委员会章程。业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，通过公开招标等方式选聘物业管理公司，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意负责履行。业主委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作。对于小区管理中出现的重大事件或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向业主委员会通报，有权要求业主委员会按照规章制度出面协调解决，业主委员会应当予以支持和协助。
住宅小区管理单位应遵照有关法规，结合实际需要制定管理规章，将房屋修缮、卫生、环保、绿化、治安、交通、容貌、市政公用设施及管理经费等具体管理规定与实施细则，作为实施管理的依据，编制《住户手册》，并与业主签订《住宅小区管理公约》。管理内容包括：依照合同及相关规定收取管理费用；制止违反规章制度的行为；要求业主委员会协助管理等；反过来，物业公司应履行物业管理合同，依法经营，接受业主和使用人的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会同意并认可；接受当地政府有关部门的管理监督等。
二、转变经营观念，突出“服务”二字。
物业公司除了要搞好日常管理，还要为业主提供服务。提供的服务以常规性的公共服务居多，这类服务是物业管理公司有义务按时按质提供的，住户享受这些服务事先不需要提出或做出某种约定。如保持房屋主体完好；负责各类设施、设备的日常运营、保养、维修与更新；楼宇内外物业环境的日常清扫保洁，垃圾清除外运；小区绿化的保养；治安管理；车辆道路管理；火灾的预防及发生火灾时的救护与处理等。除了公共服务，还有其他专项服务、委托性服务、逐户可根据需要自行选择的收费服务等。
房产物业管理应以服务、便民、微利为宗旨，以服务促管理。在物业管理的全过程中需要做到业主至上，想业主之所想，急业主之所急，为业主提供完善的多层次的优质服务。要把分散的社会工作汇集起来统一处理，如清洁、保安、环境、水电等等，每个业主只需面对物业公司一家，就能将所有关于房屋环境和日常事宜办妥。
在现代社会中，住宅不仅是最必要的生活资料，而且也是人们的享受资料。随着经济的发展，人民生活水平的提高，对“人居环境”讲究的人越来越多。这个人居环境不仅包括有型的物质文明，也包括无形的精神文明。物业管理应该为小区居民创造一个优美的生活环境，为培养有思想、有道德、有文化、有纪律的小区居民做出贡献。
现代社会生活水准日益提高，但紧张的工作和金钱为上的世风往往使人情淡漠。物业管理在为业主提供一个安全、舒适、和谐的居住环境的同时，要结合业主的实际情况，定期或不定期地开展各种形式的社区生活服务或社区文化活动，为业主和使用人提供一个交流的机会，以推动和协调小区居民的社会与人际关系，通过互惠互利和睦共处的邻里关系陶冶情操，净化心灵，培养公德，提高居民素质，创造出和谐美好的小区生活环境。“感情投资”是物业管理活动的重要组成部分，它可以逐渐把自己变成社区群众的核心，使人们信任、亲近、依赖并并求助于它。
总之，只要物业管理公司与业主明确各自的权利和义务，最大限度地搞好服务，小区物业管理水平就会提高，这对物业公司信誉的提高，小区居民的生活幸福，城市形象的改善以及整个社会的和谐发展都具有重要的意义。
参考文献：
1. 中国房地产业协会，2004，中国房地产法律法规新编[Z]，北京:中国建筑工业出版社
2. 姚红， 2007， 中华人民共和国物权法精解[M]， 北京：人民出版社□
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