论长租公寓的经济定位
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作者:顾书桂
摘要：解决中低收入消费者的长期居住需求是当前我国城镇住房市场发展的主要方向。在利润引导下，长租公寓运营主要面向中高收入消费者，在规模扩张的基础上，推动城镇住房租赁市场租金上涨，从而与政策预期存在明显的落差。其根本原因在于，中国式土地财政推动的城镇住房市场结构性失衡并没有改变，解决城镇中低收入消费者的长期居住需求还缺乏基本的前提条件。长租公寓短期内并不能改善我国城镇住房租赁市场的现状，应警惕长租公寓的畸形发展扰乱城镇住宅市场脆弱的稳定。
关键词：长租公寓;房租;结构性失衡
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：CN61-1487-（2020）01-0138-05
2018年8月以来，以鼎家网络科技有限公司长租公寓宣布破产为起点，十多家长租公寓品牌相继破产，包括万科在内，一度喧嚣不已、备受追捧的长租公寓市场也陷入全国性的低潮。显然，目前无论是企业还是政府关于长租公寓都有一些不切实际的认识。本文拟从长租公寓的运作机制阐述其实际作用、市场空间及其所能扮演的角色，从而为下一步城镇住房制度的改革特别是住房市场长效机制的建立提供一些建议。
一、解决中低收入消费者的长期租赁居住需求是当前我国住房市场发展的主要方向
加快培育和发展住房租赁市场最早始于2015年。为了增加住房租赁行业发展的资金投入，2015年1月6日，住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。2016年“两会”期间，国务院政府工作报告首次提出要建立租购并举的住房制度。6月，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号文）提出要培育四种租赁市场主体，即发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房;要通过三种途径改善住房租赁供应，即鼓励新建租赁住房、允许改建房屋用于租赁、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房;要拓宽四种融资渠道，不但明确提出鼓励金融机构按照依法合規、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持，还支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，并稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。11月14日，国家税务总局公告（2016年第69号）规定住房租赁税收标准：纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税;个人住房出租征税0.5%，非住房出租征税1%。12月16日，中共中央年度经济工作会议要求加快住房租赁市场立法。2017年4月，住建部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出，鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，鼓励个人依法出租自有住房，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。5月，第一部专业规范住房租赁和销售管理的行政法规——住建部《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见，明确提出住房租赁企业依法享有有关金融、税收、土地等优惠政策。7月，住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》进一步将住房租赁发展、支持和鼓励政策系统化，包括培育机构化规模化住房租赁企业、建立政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制，其中特别强调国有企业要发挥引领和带动作用。10月18日，十九大报告正式提出建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。除了全国性的政策，截止2017年12月，28个省级地方政府也先后发布了关于培育和发展住房租赁市场的指导文件，主要涉及的关键政策包括允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持等。
综合上述文件内容，增加租赁住房供应、降低住房租赁成本、解决中低收入居民的长期租赁居住需求才是当前我国大力发展住房租赁市场的指导思想和宗旨。如果联系我国提出发展住房租赁市场的背景，这一结论更为明显。1998年底，我国全面推开城镇住房制度改革，新建住房商品化，单位存量住房原则向职工个人销售，希望能够以住房个人化为主导最终顺利解决城镇住房的生产、交换、分配和消费问题。然而此项改革的结果是，商品房价不可逆地上涨，越来越多的住房流向少数高收入者，越来越多的消费者难以通过购买住房解决住有所居问题。正是在这种情况下，我国政府开始重视住房租赁，希望通过发展住房租赁市场，实现租购并举。
二、现有的长租公寓运营依然主要面向中高收入消费者
我国目前的长租公寓运营虽然解决的是长期租赁居住需求，但面向的对象依然是中高收入消费者。
第一，长租公寓固然是指企业法人通过租赁、收购、自建、房地产开发等多种形式汇集房源，对其进行必要的装修改造，面向住房市场提供长期租赁的专业化服务，但市场更流行将长租公寓称为“白领公寓”或“单身合租公寓”，这与中低收入消费者的距离显然有点大。例如，北京三里屯湾流国际青年社区月租金6900-15000元不等，魔方公寓北苑店月租金4700元，YOU+国际青年社区苏州桥月租金4380-5580元，房租不但绝对水平高，而且普遍高于周边小区。“实地调研监测北京19家集中式长租公寓，并选取公寓周边1公里内普宅租金作为对比，计算公寓的溢价率，进而比较长租公寓和普通住宅的租金差距。结果显示，湾流国际青年社区三里屯店以高溢率144%位列榜首，是新派16%溢价率的近10倍之多。魔方公寓（水岸庄园）以134%的溢价率排在第二位，贝客公寓北京南站店则以109%的溢价率位列第三。西直门梧桐自如寓溢价率为98%，排在第四位，红璞公寓安居坊溢价率为90%，排在第五。乐乎芍药居店、乐乎公寓德胜门店、贝客公寓紫竹桥店、熊猫公寓北工大店、YOU+国际青年社区溢价率分别为79%、76%、75%、73%和70%。”[1]如此高租金的长租公寓是名副其实的白领公寓甚至是金领公寓，绝不是中低收入的蓝领消费者所能承受的。 第二，很多长租公寓诞生之初就较少考虑为中低收入消费者服务。租金贷是当前很多长租公寓破产的罪魁祸首，然而分析租金贷的运作机制不难发现，租金贷顺利运作的前提正是住房租赁市场租金的不断上涨。租金贷对消费者而言是逐月还款，但对长租公寓而言是一次获得全年贷款，然后利用时间差免费扩大经营规模，只要住房租赁市场的供不应求局面导致房租持续上涨，这种租金贷就可以无休止地循环运转下去。一些激进的经营者为了实现超速扩张，不惜高价圈房低价出租，以获得更多的免费租金贷现金流。然而市场是无情的，当房租停止上涨甚至有所下降时，租金贷引发的资金亏空就会迫使这些长租公寓破产。租金贷被禁虽然是因为长租公寓的无序竞争推动房租猛涨引发政府的强力弹压导致的，不过由此带来的全国性长租公寓低潮反过来说明，长租公寓项目将未来寄托在房租的不断上涨上面，这与政府发展住房租赁市场解决中低收入消费者的住有所居初衷显然是相违背的。
第三，长租公寓项目的运营主流更多立足于增值服务。长租公寓的租金更高与长租公寓的增值业务密不可分。例如，北京三里屯湾流青年国际社区主打的是京味高端院落私人府邸，房间内带有独立卫生间，有床、桌子、衣柜、沙发、洗衣机、冰箱、空调、电视等家具和电器，甚至有床单、被罩、枕头、被子等，基本可以做到拎包入住。除室内设施外，湾流公寓还配有影音区、健身房、咖啡吧、洗衣房等。魔方公寓北苑店主打中端，一样配有独立卫生间、厨房，床、衣柜、桌子等家具，以及冰箱、洗衣机、空调、电视、电磁炉等家电，公共区域还有免费试用的台球、桌上足球、动感单车等公共设施。更多的长租公寓目前不盈利，或者盈利率很低，但它们未来均将利润增长点放在增值服务上。从这种角度讲，长租公寓也许目前有一些低价供应项目，但假以时日，低价供应在长租公寓项目中将逐渐消失。因此，这样的长租公寓是标准的白领公寓，一样不是中低收入消费者所能日常负担的。
第四，企业化运营的效率不见得一定高于自然人。我国城镇不缺住房租赁市场，几乎有商品房买卖的地方，就有住房租赁市场存在，业主制是城镇住房租赁市场最大的特点，不是最大的缺点。毕竟，无论是在理论上还是在实践上，业主制的运行效率未必一定低于公司制，双方各擅胜场。通常情况下，公司制容易做大规模，业主制更適合小而精，但凡事也不绝对。就城镇住房租赁市场而言，业主制确实有很多缺点，但长租公寓的现有实践告诉我们，公司制似乎也好不到哪里去，甚至因为其规模大而影响更为恶劣。例如涉足租金贷的长租公寓，不但将租客置于缴了租金依然会被大房东赶出租赁住房的危险之中，而且流落街头的租客还会面临因为不能按时偿还租金贷带来的失信违约风险，从而进一步加剧其经济困难。这说明城镇住房租赁市场当前的某些弊端，与其说是经营规模太小带来的，不如说是源于其自身的缺陷。企图通过企业化经营增强城镇住房租赁市场的规范性，甚至在某种程度上降低租金水平，似乎开错了药方。
第五，长租公寓的主要房源依然是存量住房，其次是酒店式公寓，很少来自工业用房改建和集体建设用地新建。长租公寓是租赁住房存量在公司制与业主制之间的重新分配，存量住房的租金水平一度因为公司制企业不择手段的抢夺出现明显的飙升而引来政府的强力干预。作为长租公寓的次要房源，酒店式公寓价格虽低，但考虑到商业用地较短的使用期限，即使不用再考虑非民用的水电气价格和正规缴纳的税费，酒店式公寓的运营成本相比住宅也只高不低。长租公寓运营成本降低的真正途径只能是工业用房改建和集体土地新建。然而，工业用房改建一直是政府严格控制的项目。深圳市迈芒资产管理有限公司下属的Color公寓之所以破产，不是因为最初的分散式公寓运转不利，而是在转型集中式公寓时，企业将全部资金投入厂房改公寓项目，但被当时的深圳市政府叫停，最终Color公寓因资金链断裂破产[2]。集体土地新建租赁用房也不顺利，至今还停留在试点的基础上。当住房租赁市场的投入成本难以大幅度降低甚至还有所提高时，长租公寓显然无论如何运营都不可能将租金水平降下去。
长租公寓运营面向城镇中高收入消费者的现实显然违背了党和政府发展租赁住房市场的初衷。不过，指望长租公寓发挥买不如租的功能，实现政府住房市场租购并举的战略目标，满足城镇中低收入消费者的长期居住需求，实际上是对我国城镇住房问题的曲解甚至不解。
三、我国城镇住房问题的根源是住房供求结构性失衡
我国城镇住房问题由来已久，如果说1998年之前囿于生产力发展滞后，城镇住房问题主要表现为总量供不应求的话，1998年后随着住宅产量的大幅度上升，问题已经主要变为结构性的供不应求。
以上海为例，1989年末上海实有住宅建筑面积仅为83740千平方米，1998年末已经上升到174160千平方米，2006年进一步上升到408565千平方米，以十年翻一番的姿态呈现明显的加速度增长。仅仅2005-2017年，上海商品住宅就竣工2275916套。2017年末上海城镇居民人均住房建筑面积36.7平方米，居民住宅成套率达97.3%，可以肯定地说，上海城镇住房总量供不应求的问题已经解决。①但从结构看，上海城镇普通住房的确严重供不应求。
（1）上海面向中低收入阶层的经济适用住房在1998到2018的二十年间，仅仅在1999年和2009年供应过两次，而且供应量很小。如1999年，上海经济适用住房供应375.44千平方米，仅占当年商品住宅供应量9222.32千平方米的4.07%;2009年，上海经济适用住房供应54.09千平方米，仅占当年商品住宅供应量4607.38千平方米的1.17%。
（2）与办公楼和商业营业用房相比，上海商品住宅的销售价格明显具有只涨不跌的刚性。住房商品化，价格就不可能不受供求影响。上海的办公楼与营业用房价格涨涨落落，波动起伏是明显的，市场化特征明显。但上海商品化住宅价格与此不同，只涨不跌，而且与政策刺激一致，政策刺激大涨，政策不刺激小涨，显然市场化特征不明显，具有明显的垄断因素在内。结合城镇土地属于国有的法律规定以及城镇房地产市场的政府高度管制，上海商品住宅价格只能是一种典型的卖方垄断高价。这种垄断高价意味着不但收入低于平均水平的低收入消费者难以买房，即使是收入在平均水平附近波动的中等收入消费者也有可能难以买房。 （3）上海商品住宅的價格涨幅高于同期城镇居民可支配收入的涨幅。上海虽然是中国一线城市，但住房市场一样分为普通住宅市场和优质住宅市场。只要普通住宅市场价格保持基本稳定，即使优质住宅市场价格涨得再高，也不会影响中低收入消费者的刚性居住需求得到满足。然而研究显示，上海普通住宅市场价格不但没有保持基本稳定，反而保持快速上涨趋势，其涨幅不但高于优质住宅市场价格涨幅，还高于同期上海城镇居民的可支配收入涨幅。这意味着过去的二十年间，上海城镇居民的总体购房能力不是上升了，而是下降了。
（4）与全国相比，上海城镇居民的贫富差距也许并不更大，但在基数很大的情况下，这意味着买不起房的上海城镇低收入居民规模很大。
关于我国城镇商品化住宅的垄断高价，比较主流的解释是地方政府筹集财力进行基础设施建设从而提供更好的经济发展环境，这也是人们俗称的土地财政。然而即便接受这种说法，土地财政难道真的就通过基础设施建设推动中国经济走上更快、更高的发展道路了吗？统计数据表明，1998年城镇住房制度改革全面推开，中国式土地财政正式启动，然而2007年开始，我国经济增长率就开始出现趋势性下滑，截止2019年这一局面都没有出现任何改观。在这种情况下，2007年以前的中国国民经济加速增长与其说是中国式土地财政带来的，不如说是2001年我国加入世界贸易组织（WTO）带来的。中国式土地财政不仅没有带来预期的经济高速增长，反而断送了加入WTO带来的经济腾飞契机，因为长达十二年的经济增长速度下滑是无论如何都不能归咎于外部因素或偶然因素的，应该是中国式土地财政破坏了经济增长的基本面。既然经济增长无法解释中国式土地财政，收入分配就成为中国式土地财政的唯一促成因素。中国式土地财政不仅为地方政府带来了可观的财政收入，更重要的是在推进的过程中，产生了一大批既得利益者，它们与宏观经济的稳定捆绑在一起，“太大而不能倒”，从这个角度讲，收入分配与再分配才是中国式土地财政的真正动力。这一观点不仅能够解释我国城镇高房价的原因，也能够解释政府对城镇高房价不遗余力的维持甚至推高。
（1）土地由生产要素变为金融资产是城镇高房价的前提，因为只有土地变为金融资产，地价以至房价才能完全由供求关系而不是由其（资本化）价值决定，事实上将普通住宅也纳入房地产业发展范畴而不是仅仅突出优质住宅的金融资产属性一直是政府制定房地产政策的出发点。
（2）在刺激住房投机和投资需求的前提下，政府在城镇房地产市场始终维持需求略大于供给的格局，以保证住房价格的稳定上涨。虽然政府在制定房地产发展规划时依据的是宏观经济基本面，但在土地招拍挂供应的过程中始终注意市场的承受能力，因为普通住宅的需求呈现刚性，政府更容易控制普通住宅的市场价格只涨不跌，从而培育住宅投资者与投机者对住宅市场的长期信心。
（3）剔除住房投资与投机需求，在城镇住房市场实际总供给大于实际总需求的前提下，有关政策宁愿选择住房闲置也不愿意选择降价满足中低收入消费者的居住需求。一方面是因为房价下跌带来地价下跌会影响政府的土地出让金收入，另一方面是因为房价下跌会刺破房地产行业的价格泡沫，投资与投机客会抛售住房，房地产业的虚假繁荣会消失。
（4）住房问题的存在甚至恶化其实是维持城镇高房价的前提条件。房价与房租是联动的，当住房租赁交易成本大于零时，同样是满足居住需要，租房成本实际上是大大高于买房成本的，因此理论上买不如租在长期内是不成立的。如果租房能够解决长期居住问题，城镇居民特别是中低收入消费者就没有必要花更高的价格去买房，则高房价也就成了无源之水、无本之木。从这个角度讲，没有住房问题的大量存在，就不可能维持现阶段的高房价。这也是伴随着房价一路飙升，城镇住房保障效果始终不如人意的根本原因。
四、长租公寓面向中高端人群是市场选择的理性结果
由于规模不是企业运行效率高低的唯一衡量标准，因此寄希望于长租公寓降低城镇住房市场租金水平显然是天方夜谭。综观长租公寓的发展政策，真正有利于降低住房租赁成本的其实只有两个措施：一是工业厂房改造，二是集体土地建房，下面我们具体分析。
工业厂房改造能够降低房租，根本原因不在于其闲置，而在于工业厂房占用的土地价格是生产要素价格而非资产价格，因而明显低于住宅用土地价格。中国式土地财政的基本模式是：利用廉价的土地以及优惠的税收政策招商引资，通过经济发展拉动房地产需求，从而以城镇国有土地为媒介特别是借助城镇普通住宅需求的刚性最大限度地收割经济利益，由此也就决定了工业用地甚至商业用地的入市价格很低，不但能够满足工商业资本获取正常利润的需要，有的甚至达到一本万利的暴利水平。2007年以来，我国国民经济整体走弱，工业用地供过于求，不但工业用地增量难以找到出路，甚至工业用地存量也面临转型的尴尬境地。在这种情况下，中国各地出现了数量众多的闲置工业厂房，将这些闲置工业厂房加以改造利用以缓解甚至最终解决日益恶化的城镇住房问题，不失为变废为宝、利国利民之举，这应该也是提倡利用闲置工业用房建设长租公寓的初衷。然而站在国民经济全局看，这一观点值得商榷。
（1）长租公寓的需求是长期的、大规模的，而工业用房闲置是不确定的，供给是不可持续的，长租公寓的需求与闲置工业用房的供给两者之间存在明显的缺口，这一缺口因为受制于完全不同的影响因素而根本无法弥补。
（2）我国城镇住房问题不是全局性的，而是结构性的，从总量看，城镇住房供大于求，从结构看，城镇住房向小部分高收入者集中，有相当数量的中低收入消费者没有能力购买住房以满足自己的长期居住需求，因此从根本上解决城镇住房问题，需要依靠更多的是存量政策，而不是增量政策。
（3）工业社会与农业社会相比，最基本的特征之一是土地的集约化使用，因此工业社会更不应该存在土地供应量不足的问题，换句话说，工业社会城镇土地供应不足至多表现在优质住宅用地领域，普通住宅用地供应应该是具有完全弹性的，我国工业化、城市化的发展本身绝不可能产生无法解决的城镇住房问题。这就意味着，我国城镇住房问题完全是由人为因素造成的，如果更基础的政策不发生变化，城镇住房市场的供求格局也不会发生变化。相应地，即使工业厂房大量闲置，即使将其改造为长租公寓有变废为宝功能，还能降低城镇住房租赁市场的租金水平，但如果影响到城镇住房市场的供求大局，影响到城镇住房市场价格的稳定上行，则工业闲置用房改造为长租公寓就不可能实现。实践证明，将工业闲置用房改造为长租公寓，更多是失败乃至破产的案例，仅有的一些成功案例与其说值得后来者借鉴，不如说是点缀。 关于集體土地建房，这是我国现行土地制度的产物。根据现有法律，中国农村土地实行集体所有制，城镇土地实行国有制。虽然农村也会在一定程度上发展工业，但在集聚效应的作用下，工业总是会向城镇集中，国有土地也因此成为工业化特别是城镇化的主要载体。而且农村土地集体所有是相对而言的，工业集中的农村土地会被征收，整体变更为城镇国有土地。现存的集体土地基本围绕在集聚经济效益显著的城镇国有土地周围，只有因为特殊的历史原因，才会出现农村集体土地与城镇国有土地犬牙交错的情况。在这种情况下，利用集体土地建设长租公寓，就面临着明显的掣肘。（1）便利性不足。城镇经济是一个有机综合体，任何一个组成部分都必须符合便捷性原则。农村集体土地远离城镇经济活动中心，交通时间长且不易把握，在这样的集体土地上建设长租公寓会给消费者带来极大的工作和生活不便。实际效果是，在集体土地上建设的长租公寓往往是无效供给。（2）因为历史原因具备便利性的农村集体土地，通常遍布小产权房，目前还没有得到法律认可。理论上说，既然都是建立在集体土地上，长租公寓用于解决城镇居民的住房问题合法，小产权房也用于解决城镇居民的住房问题，为什么就不合法？比较合理的解释是，集体土地的小产权房没有经过中国式土地财政的洗礼，然而另一个问题又派生了，在集体土地上建设长租公寓难道是权宜之计吗？还是明知不可为而为之？如果是后者，则集体土地建设长租公寓就是一个务虚的政策建议。
综合上述两个方面的分析不难看出，建设长租公寓目前还没有有效的途径去降低城镇住房市场的租金水平，自然也就不可能缓解城镇中低收入消费者的住房紧张状况。作为区别于业主制自然人房东的公司制企业，长租公寓的生存空间只能是立足自身资金和技术优势，向规模化发展，向规模要效益，向增值服务要效益。从这个角度看，长租公寓公司强化服务，提高租金，为中高收入消费者服务，其实是市场的自然选择，一些人试图通过发展长租公寓降低住房租金，解决中低收入者的长期住房困难问题，显然是一厢情愿。
五、警惕长租公寓的畸形发展扰乱城镇住宅市场脆弱的稳定
在中国式土地财政的主导下，城镇住宅市场因为结构性失衡而呈现脆弱的总体平衡。长租公寓长期来看只能选择中高端路线，这注定了它无法解决中低收入消费者所需要的低租金居住问题。以优惠政策强制在现有的城镇住房租赁市场发展长租公寓，只会打破现阶段城镇住房租赁市场的脆弱平衡，滋生更严重的城镇住房租赁问题。
第一，由于有政策支撑，长租公寓极易产生以“租金贷”为代表的道德风险。相对于运营机会成本可以忽略不计的业主制自然人房东，公司制长租公寓的运营固定成本大得多，在利润的主导下，长租公寓必须上规模上档次，租金贷就是长租公寓规模扩张的重要工具。租金贷的核心内容是以租客的租金流为抵押向外融资，为长租公寓的规模扩张获取廉价的批量资金，租金贷本身没有错，但其顺利运营的前提条件是长租公寓必须有雄厚的自有资金应对租赁市场的经营风险。但在政策的支持下，长租公寓运营方极可能因为自有资金不足而出现租金贷资金链断裂，最终将租客、房东置于艰难的困境，即长租公寓跑路，租客交了房租却被房东威胁收房，房东不能及时收到房租不得不按约中止租房。这里长租公寓实际上存在一个两难问题，如果自有资金雄厚，长租公寓运营成本会上升;如果自有资金不足，长租公寓的正常运营又不能维持。
第二，长租公寓抢夺乃至垄断房源，加剧了城镇租赁市场的供求失衡。在政策主导下，我国城镇住房市场是一个典型的资产市场而不是商品市场，住房买卖收益主要来自于住房升值，而不是住房使用带来的租金收益。在这种情况下，城镇住房租赁市场的房源只是闲置住房的很小一部分，更多的房东因为住房租赁的交易成本太高而不愿意将闲置住房投入租赁市场，城镇住房租赁市场因此形成了一个极其脆弱的短期供求平衡、长期供不应求的紧张局面。长租公寓作为后来者和竞争者，在不增加房源总量的前提下，极易以极少的房源扰动住房租赁市场大局，从而加剧城镇住房租赁市场的失衡。
第三，长租公寓公司拥有市场资源，更容易店大欺客，置消费者于不利境地。我国城镇住房租赁市场的不规范行为触目惊心，如履约率低，不返还押金，随意中止租约，群租，房东随意进入出租屋等等不一而足。然而需要注意的是，这种不规范是城镇住房租赁市场严重供不应求的结果，它不因住房租赁是业主制还是公司制而有任何改变。实践证明，提供危害健康的住房，收取租金不提供住房，随意中止租赁合约等住房租赁不规范行为，长租公寓一样屡见不鲜。更严重的是，长租公寓公司因其规模较大，牵涉面更广，影响更为恶劣。所以，规范城镇住房租赁市场，单纯整顿租赁经营组织形式，由业主制向公司制过渡，是典型的治标不治本。规范城镇住房租赁市场，真正需要的是彻底改变供不应求的现状，只要住房不再紧缺，市场的力量自然会迫使房东提高履约质量，甚至会出现房客挑剔房东的情况。
第四，在利益面前，长租公寓很可能成为固化住房市场价格失衡、强化宏观经济抑制的重要力量。理论和实践均表明，我国城镇住房是一个典型的完全垄断市场，不同程度损害消费者的居住权益是城镇住房市场的基本特征。享有政策竞争优势的长租公寓依靠囤房享受房租普遍上涨的红利，实际上在消费端、在投机和投资端进一步弱化了城镇住房市场的价格敏感性，从而巩固了城镇房地产市场的失衡局面，毕竟退出住房租赁市场进入住房交易市场需要契约履行规定的时间，这种时间甚至会因为政策的变化而大大延长。目前，畸高的房价侵蚀了消费者的绝大部分收入，严重的贫富差距使得消费对国民经济的拉动作用进一步缩小，2007年以来，我国国民经济增速的趋势性下跌已经进入第13个年头，长租公寓的发展很难说不是强化城镇房地产市场抑制国民经济的又一举措。
六、结语
综上所述，我国城镇住房问题源于中国式土地财政，源于畸高的普通住宅价格，源于城镇住房市场总量的供过于求和结构的供不应求。在无法真正获取廉价房源的前提下，利润动机不仅会驱使长租公寓公司扩大经营规模，更会促使其向服务要效益，提高房租，因此以政策刺激长租公寓发展，只会加剧城镇住房租赁市场的供需矛盾，扰乱城镇住房租赁市场的脆弱平衡。长租公寓发展政策的推出，很难说不是稳定当前城镇房地产市场失衡局面的重要举措，但从国民经济的长远健康发展看，我国城镇房地产市场需要的是理顺适应宏观经济发展需要的房地产价格体系。
注 释：
①上海房地产数据均来源于外文数据库CEIC。
参考文献：
[1]陆肖肖，李伟.调查：长租公寓普遍贵过周边[DB/OL].华夏时报，2018-01-12.
http：//www.chinatimes.net.cn/article/73870.html.
[2]张杰.长租公寓阵亡名单[J].安家，2018（5）.
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