商业房地产项目融资与运营管理分析
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摘 要：商业房地产项目开发，是推动我国经济发展的一个因素，是推动社会发展进步的因素之一。文章以商业房地产项目的融资与运营管理为研究对象，对商业房地产项目融资特点进行阐述，对如何实现管理运行进行分析，希望对相关人士提供帮助。
关键词：商业房地产;项目融资;运营管理;分析
1 引言
房地产融资是社会融资系统的重要组成部分，是投资者为保证项目投资活动顺利开展而进行的融资活动。在商业房地产项目发展中，融资这一环节非常重要，保证商业项目顺利开展，提升项目管理水平。本文就商业房产项目中的融资与运行管理进行分析。
2 商业房地产开发融资特点
自从我国加入世贸后，商业房地产开始迅速发展，逐渐成为我国主要经济支柱之一。与其他行业的融资不同，房地产开发投入需要大量的资金、规模大、资金回收时间长，由于其特殊融资要求，增加融资难度。商业房地产类型比较丰富，包含购物中心、商业区等等，该类型房产一般需要三年左右的时间，才能看到收益，在此过程中需要投入大量的资金，以此保证运行管理。在商业房地产运行中，资金问题是管理者比较关注的重点[1]。若想在房地产市场取得好的成绩，提升竞争力，企业不仅要具备专业技术能力、管理经验，同时还要有大量的资金支持。在我国很多开发商因为资金问题，无法参与到商业房地产投资中。
高风险、高收益是商业房地产开发融资最大特点，租金是商业房地产收入的主要方式，其中商业房地产的物业价值是影响租金的关键因素。就目前情况来讲，我国商业房地产的竞争力越来越大，商业经营管理上也存在很多不确定性，在商业房地产周边的环境、经济、交通等因素的影响下，对商业房地产的价值产生巨大的影响。在实际融资管理中，应注重运行管理，提升经营效果，保证资金投入的同时，提升管理运行效果。
3 項目融资相关内容
3.1 项目融资定义
项目融资是一种新兴的融资手段，以项目为主的资金筹措方式，通过项目运行收入承担债务偿还责任的融资形式，类型丰富，适用于各个行业与领域。上个世纪九十年代开始，项目融资逐渐被应用，一直延续使用至今。随着时代发展进步，融资方式也逐渐发生很大的变化。传统融资方式主要是利用企业自身的资信能力进行融资，对于外部资金的拥有者来讲，公司是资产负债的载体，通过对企业自身的利润、流动资金的分析，确定其是否投资或者放贷，忽略对项目的考察。而现代融资方式与传统融资方式不同，项目是主要的投资对象，融资方式也逐渐丰富，包括基金组织、银行承兑、直存款、银行信用证、委托贷款、直通款、对冲资金、贷款担保。商业房地产投资的过程中，需要对不同融资方式进行分析，结合项目特点，选择适合方式进行融资管理，以此提升自身管理水平。
3.2 项目融资特点
项目融资，需要第三方的参与，包含项目发起方、资金提供方、项目公司。项目发起方会以固定的身份参与项目融资活动，资金提供方则是根据项目发起方提供的信息，确定投入资金，这一方非常重要，是保证项目公司顺利运行发展的关键，也是项目公司发展的动力。项目融资主要有以下几个特点：第一，无迫索权及有限迫索权，风险分担、项目导向，飞公司负债型融资。第二，融资结构复杂，多种不同形式的贷款信用支持结构。第三，融资成本相对较高。在实际工作中，需要利用税务政策的优势，降低融资成本，以此保证项目工作顺利开展，避免因为资金问题而影响整个项目的运行发展。在商业房地产融资中，需要对融资风险进行分担，对项目融资内容进行全面、系统的计划，提升资金的利用率，避免因为融资风险对整体的运行发展产生消极影响。
4 商业房地产项目融资
就目前来讲，商业房地产项目资金的主要来源是开放商、商业经营者的资金积累及外源融资方式。对于项目公司来讲，融资方式单一，无法保证项目顺利进行，时间跨度较大。当前商地产项目公司发展中，若想提升经营管理模式，需要转变传统的融资方式，增加新的融资手段，降低融资风险的同时，提升企业运行质量。通过对当前我国商业房地产融资情况分析发现，项目融资仍处于发展的初级阶段，需要企业人员结合商业房地产项目进行创新管理，以此推动企业经济发展。传统的项目融资方式主要适合以下几种项目：第一，以资源开发为主的项目，如石油、天然气、煤矿等等。第二，以基础设施建设为主的项目。第三，以制造业为主的项目。每个项目运行方式不同，所需要的融资方式也不同。实际工作中，需要以项目为基础，结合实际情况进行融资管理，以此提升企业经济运行效果。
商业房地产项目融资管理中，如何提升管理质量，提高经济效果，是项目公司发展中需要解决的困境。实际工作中，可以通过以下家中方式，降低项目风险，提高企业经济质量。首先，实现高效有限追索。有限追索在提升商业房地产项目融资的重要媒介，其对风险评估，项目融资结构设计有着十分重要的作用。实际工作中，应注意企业自身的运行情况，对运行中可能会出现的风险、经济流动情况，结合商业房地产发展前景，设计融资方式，以此实现有限追索，提升项目运行管理水平。其次，加强项目分散管理，避免运行风险过大影响项目的实施。商业房地产融资管理最大的好处就是将企业运行风险降低，增加承担风险的对象，每个参与项目运行的部门，都会承担相应的风险，保证该工作的顺利运行。实际工作中，可以根据各方综合实力、项目中的收益情况进行风险划分，以此保证各个投资方的权益。在商业房地产项目投资中，加强对运行风险的管理，避免对企业整体工作效果产生不必要的影响。再次，注重项目税务管理。商业房地产项目融资具有周期长的特点，日常运行管理中，会涉及一些税务问题。通过对项目的税务管理，可以降低运行成本与融资成本，减轻项目运行的压力。商业房地产项目的负责人应加强对国家税务政策的研究，利用税务政策优势，降低企业缴税金额，提高运行管理效率[2]。合并纳税是一种非常有效的税务管理方式，能够将所有运行工作都整合在一起，以统一的方式进行税务管理，以此获得更多的利润与经济效益。再次，立足市场发展，确定融资方式。市场的发展情况，会对商业房地产项目融资产生直接的影响。因此在商业房地产项目运行管理中，需要对市场发展情况进行综合、全面的分析，了解当前人们对商业房地产的发展要求，并结合实际情况进行完善与创新，以此提升融资方法，提高运行管理质量。进行风险划分时，也应将未来市场发展趋势，项目运行中面对的问题告知债权人，以此保证其权益。最后，制定融资战略。资金是项目运行发展的核心，在丰富资金的支持下，项目才能够顺利运行，展示其应用的经济价值。融资过程中，可以制定短期融资战略和长期融资战略，根据市场变化不断调整融资方式，保证项目的顺利开展。这一环节非常重要，需要项目负责人谨慎考虑，对投资方、债权人等等的利益与权益进行分析，以此保证融资顺利，为商业房地产项目运行提供更多的资金支撑，提升自身的运行质量与管理水平。
5 结语
总而言之，在商业房地产项目发展中，加强对融资管理的重视，借此提升企业的资金管理与应用能力，提升项目企业竞争力，创造更多的价值。通过对项目融资的分析，及时发现问题，并针对商业房地产项目特点进行完善，提升项目公司的融资能力，提高市场竞争力，为项目发展打下坚固的基础。
参考文献：
[1] 周立梅.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].纳税，2020（21）：179～180.
[2] 王剑.财务分析视角下的房地产投资项目可行性分析[J].财经界，2020（8）：161～162.
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